地产管理办法

1地产集团总部管理办法第一章人事管理第一条地产集团总部组织机构设置、定岗定编方案、薪资结构体系及员工年度薪资调整方案经地产集团董事长审批后，报集团董事局主席审批执行。第二条地产集团各中心一把手及以上领导干部的录用及定薪、转正定级、任免、调动、解聘等经地产集团董事长审批后，报集团董事局主席审批执行。地产集团各中心副总经理及以下中层干部（含享受中层待遇）的录用及定薪、转正定级、任免、调动、解聘等经地产集团直管副总裁审批后，报地产集团总裁审批执行，并每月呈地产集团董事长阅。地产集团总部一般员工的录用及定薪、转正定级、调动、解聘等经地产集团直管副总裁审批后，报地产集团人事行政中心总经理审核、审批后执行，并每月呈地产集团董事长阅。其中，录用及定薪手续每月1日、15日办理。第三条凡在集团系统被辞退、自行离职的人员，及不符合入职条件、提拔条件的人员，地产集团各中心一律不得录用、提拔，特殊情况需录用、提拔的，每月1日由地产集团人事行政中心汇总、审核，报地产集团董事长审批后执行。第四条员工违规处分员工因严重违反公司制度、指令或工作失职，给予的违规处分包含警告、通报批评、扣罚奖金、降薪、降职、免职、辞退等。对地产集团总部中心一般员工的处分由中心一把手审批后执行，报地产集团直管副总裁阅。对地产集团总部中心副总经理及以下领导干部（含享受中层待遇）的处分由中心一把手提出，报地产集团直管副总裁审批。对地产集团总部中心一把手及以上领导干部的处分由地产集团总裁审批后执行。第五条员工请假及出差地产集团总部管理办法2地产集团总部中心一把手及以上领导干部的请假由上一级领导审批，国内出差及随行人员报上一级领导阅；每月考勤情况由地产集团人事行政中心汇总、审核，于次月15日报地产集团董事长阅。地产集团总部中心副总经理及以下员工的请假及国内出差由部门一把手审批；分部副经理及以下员工的请假及国内出差由分部一把手审批。其中，员工国内出差均须报地产集团直管副总裁阅，由其定期对出差人员及出差合理性进行监管。所有员工香港出差由地产集团直管副总裁审批，国外及澳门、台湾的出差须再报地产集团总裁审批。第六条地产集团各中心每月所有的奖励和处罚文件均须抄报地产集团人事行政中心，地产集团人事行政中心每月全面检查各地区公司、下属公司人事行政部对各项奖罚的执行情况，并将检查结果反馈各相关中心核实。对人事行政部未按文件执行的，当月发现一人次给予人事行政部一把手降三级工资的处分，三人次给予免职处分，超过三人次给予开除处分。第二章财务资金管理第七条员工借款员工借款由所属中心的直管副总裁审批后执行，经办人必须在业务处理完毕之后十五日内到财务中心报销。已经审批尚未报销的借款总额，各中心不得超过30万元，超过的一律不予再借。第八条费用审批1、地产集团中心一把手及以下员工的费用报销由地产集团直管副总裁审批后执行，各中心一把手以上的费用报销由上一级领导审批。2、标准以内的车辆使用费由地产集团财务中心负责人审核后报销。3、出差标准内的差旅费由地产集团财务中心负责人审核后报销，超标准的，中心一把手及以下员工报各直管副总裁审批，中心一把手以上领导报上一级领导审批。国外及香港、澳门、台湾出差超过标准的，报出差审批人审批。4、地产集团员工的工资报地产集团人事行政中心总经理及财务地产集团总部管理办法3中心总经理审批后发放。5、地产集团财务中心按月分类汇总各直管副总裁审批的费用，经地产集团总裁审核后报地产集团董事长阅。第九条银行账户的开立地产集团新开账户、地产集团主导成立新公司开户、创新融资等需统一开户的，须报财务中心主管资金副总经理审批。银行账户确需开通网上银行支付功能的，须报财务直管副总裁审批。第十条资金调拨1、地产集团各银行账户之间的资金调拨，1亿元以下（含1亿元）由财务中心总经理审批，1亿元以上再报地产集团总裁审批。2、地区公司向集团申请资金拨借，须填报资金拨借单，经财务中心审核后，报地产集团总裁审批。第十一条对外付款审批1、银行日常手续费由地产集团财务中心主管资金副总经理审核支付。2、其他对外支付，集团本部金额1000万元以下（含1000万元）付款，由经办部门提出、财务中心审核，报经办部门的直管副总裁审批执行；1000万元以上的，再报地产集团总裁审批。3、土地方面的款项（包含契税）、拆迁款、土地合同定金，每项单笔5000万元以下的由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；5000万元以上（含5000万元）的，经地产集团投资中心经办人在24小时内审核完毕，报投资中心总经理、投资中心直管副总裁审查，报地产集团董事长审批，财务中心复核无误后执行，复核有误的，再报地产集团董事长。4、土地款支付，地区公司必须附《土地合同履约情况表》，投资中心审核并出具意见。5、土地款尾款支付，地区公司必须附《土地合同履约情况表》，投资中心、合同管理中心、法律事务中心、财务中心分别出具审核意见，由投资中心汇总各相关部门的意见后上报地产集团董事长。地产集团总部管理办法46、地区公司财务部须于每月5日前统计各公司上月土地支付明细，经财务中心审核后报投资中心，并报地产集团董事长阅。第十二条其它重大事项1、在集团规定的融资成本范围内的融资方案及相关董事会决议、股东会决议、融资合同，经地产集团资金中心资金管理员审核、地产集团资金中心副总经理审批后执行。每周由地产集团资金直管副总裁组织相关人员对审批事项进行检查。超出规定融资成本范围及其他特殊融资方案、相关董事会决议、股东会决议、融资合同及协议经地产集团资金中心总经理审批后，报地产集团资金直管副总裁审批，再报地产集团总裁审批后执行。2、因融资需要的增资、财产抵押、经济担保、股权质押、股权转让、董事、监事变更、公司章程中相关条款变更等重大事项，经地产集团资金中心总经理审批后，报地产集团资金直管副总裁审批。非融资需要涉及的注册资本变更由地产集团财务直管副总裁审批。3、因购买土地注册公司以及土地合同涉及工商变更登记的，注册资本金在2000万元以下（含2000万元），由地区公司报地产集团投资中心总经理审批；注册资本金在2000万元以上，1亿元以下（含1亿元）的，再报地产集团投资中心直管副总裁审批；1亿元以上的，再报地产集团董事长审批。4、除融资及购买土地需要以外的法人、董事、监事、注册地址、公司类型、经营范围、营业期限及公司名称变更等事项，由地产集团人事行政中心汇总、审核后报地产集团总裁审批。5、除购买土地需要以外的注册公司、公司合并、公司分立、公司注销、公司收购、对外投资、捐赠赞助，以及非融资需要对外提供财产抵押、经济担保、股权质押或担保等重大事项，经地产集团董事长审批后，报集团董事局主席审批。第十三条地产集团各中心每月所有的奖励和处罚文件均须抄报地产集团财务中心，财务中心每月全面检查各地区公司、下属公司财务部各项奖罚的执行情况，并将检查结果反馈各相关中心核实。对财务部未按文件执行的，当月发现一人次给予财务部一把手降三级工资地产集团总部管理办法5的处分，三人次给予免职处分，超过三人次给予开除处分。第三章房地产项目投资管理第十四条新项目上马流程1、地区公司申请购买新项目时，须填写《购买新项目考核计划表》，并附《新项目上马评价因素汇总表》、《项目调研报告》、《利润测算表》及项目规划设计条件等相关资料，报地产集团投资中心，地产集团投资中心经办人在48小时以内（二手项目有在建在售的96小时以内）审核并进行利润测算后，报地产集团投资中心总经理、直管副总裁审查，再报地产集团董事长审批。2、经地产集团董事长批示同意调研的新项目，由地产集团投资中心、营销中心在接到批示后96小时内，分别完成市场调研，形成独立调研报告。同一批次批示调研的新项目，位于不同城市的，每增加一个项目，调研时间增加24小时。调研完成后由地产集团投资中心将相关资料汇总，经地产集团投资中心直管副总裁审批后，再报地产集团董事长审批。第十五条土地合同审批权限1、土地出让合同及其变更合同、与土地合同相关的报政府部门备案的格式合同，以及根据土地合同与政府相关部门签订的补偿合同、代建合同、产权交易合同，由地区公司董事长审批执行，后期纳入地产集团管理及监察中心工程建设系统考核。2、二手土地合同由地区公司报地产集团投资中心经办人在48小时内审核后，报地产集团投资中心总经理、直管副总裁审查签署意见，再报地产集团董事长审批。3、土地合同变更，变更金额500万元以下（含500万元）的，由地区公司董事长审批；500万元以上，3000万元以下（含3000万元）的，报地产集团投资中心直管副总裁审批；3000万元以上的须再报地产集团董事长审批。4、拆迁合同，金额3000万元以下（含3000万元）由地区公司董事长审批；3000万元以上经地产集团投资中心、地产集团投资中地产集团总部管理办法6心直管副总裁审核后，报地产集团董事长审批。5、与政府签订的房地产项目投资协议，由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；如内容涉及付款、供地价格或违约责任等任一方面的关键条款的，经地产集团投资中心审核后，报地产集团投资中心直管副总裁审批。第十六条地区公司根据项目需要提出《新地块开展规划设计的申请报告》，由地产集团投资中心总经理根据其必要性审批是否做规划设计方案，经审批同意的，24小时内以书面形式通知建筑设计院、营销中心、管理及监察中心。原则上已签约项目须启动规划设计。第十七条已有项目周边拓地，经地产集团投资中心、营销中心共同研究并签署意见，报地产集团投资中心直管副总裁审核后，再报地产集团董事长审批。第十八条土地合同履约管理1、地区公司申请支付土地方面款项，原则上须达到合同约定的支付条件后方可支付。2、地产集团投资中心于每月5日前核查地区公司上月土地支付明细等合同履约情况，经核查发现问题的，及时上报地产集团董事长，并对相关责任人及各级责任领导予以问责、降薪、降职直至开除处分。3、地产集团投资中心负责对已付款未取得项目的土地合同履约情况制定考核计划，经地产集团投资中心直管副总裁审批后执行,并报备地产集团管理及监察中心。4、地区公司投资部须于新项目取得后2小时内报地产集团投资中心备案。地产集团投资中心须在24小时内将《新项目基本情况意见表》报地产集团管理及监察中心、营销中心纳入考核。5、地产集团投资中心负责土地合同方面款项清收工作，由地产集团投资中心制定考核计划，经地产集团财务中心签署意见后，报地产集团投资中心直管副总裁审批后执行。6、地产集团投资中心于每月25日前抽查不少于10个项目的土地合同维权取证及履约台账维护情况。一经发现维权取证及台账维护不到位的，对相关责任人及各级责任领导予以问责、降薪、降职直至地产集团总部管理办法7开除处分。由地产集团投资中心直管副总裁审批后执行。第四章设计管理第十九条建筑设计院设计方案审批1、小区规划方案、超高层地标综合体项目定位、超高层公建和商业综合体平立面方案、超高层地标综合体的泛光照明方案及大型项目的声光电方案经地产集团总规划师审核，报地产集团董事长审批后执行。2、小区项目定位、小区竖向设计条件、小区地下室范围方案、住宅新户型单体平立面、重要公建平立面方案和泛光照明方案、超高层公建泛光照明方案、规划已批复的二手项目规划方案报地产集团总规划师审批后执行。其中住宅新户型单体平立面方案、重要公建平立面方案、规划已批复的二手项目规划方案需报地产集团董事长备案。3、小区住宅屋顶选型方案、小区建筑泛光照明方案、小区公建配套及物业管理规划设计条件、小型公建平立面方案和外立面材料方案及泛光照明方案、已标准化的住宅和公建单体平立面方案的选用、社区商业平立面方案和外立面材料方案及泛光照明方案、独立的回迁房和公租房等非商品房平立面方案、电梯选型方案、单体扩初设计条件由建筑设计院完成后下发。第二十条小区规划方案设计新项目签约后，地区公司上报《新地块开展规划设计的申请报告》，地产集团投资中心总经理24小时内审批同意后，立即通知地产集团管理及监察中心、营销中心、建筑设计院。建筑设计院马上开展规划设计：当天安排现场踏勘，收集设计条件；3天内结合现场踏勘调研情况和营销中心讨论形成《小区项目