基本制度与政策3

1第一节业主大会制度第二节管理规约制度第三节前期物业管理招投标制度第四节物业承接查验制度第五节物业服务企业资质管理制度第六节物业服务人员执业资格制度第七节住宅专项维修资金制度第三章物业管理的基本制度2第一节业主大会制度一、业主二、业主大会三、业主委员会四、限制性规定3理解《条例》中确立业主大会制度1.《条例》确立的业主大会制度业主大会决策、业主委员会执行的制度2.一般事项在业主大会授权范围内作出决定3.重大事项由业主大会作出第一节业主大会制度4一、业主（一）业主的概念1.房屋的所有权人为业主2.具备业主身份的三种情况一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。第一节业主大会制度5第一节业主大会制度（二）业主的权利（熟悉要点1）1．按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议3．提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议4．参加业主大会会议，行使投票权5．选举业主委员会委员，并享有被选举权6．监督业主委员会的工作7．监督物业服务企业履行物业服务合同8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权9．监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用10．法律、法规规定的其他权利6第一节业主大会制度（三）业主的义务（熟悉要点2）1．遵守管理规约、业主大会议事规则2．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定4．按照国家有关规定交纳专项维修资金5．按时交纳物业服务费用6．法律、法规规定的其他义务7二、业主大会（一）业主大会的组成和性质（要点3要点4）1.组成。业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。2.性质。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规的规定和业主公约的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。第一节业主大会制度8第一节业主大会制度（二）业主大会的筹备与成立1.成立业主大会的限制和选择（要点5）《条例》第十条内容规定，一个物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会。2.业主大会的筹备（要点6）筹备业主大会的工作要求（要点7）（1）成立业主大会筹备组（2）业主大会筹备组的工作内容（3）筹备业主大会的工作要求3.业主大会的成立（要点8）9（三）业主大会的职责（要点9掌握）《条例》第十一条规定业主大会的六项职责：1.制定、修改业主公约和业主大会议事规则；2.选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；3.选聘、解聘物业管理企业；4.决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；5.制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；6.法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。第一节业主大会制度10第一节业主大会制度（四）业主大会活动规则1.定期会议和临时会议召开临时会议的三种情况（要点10）(1)20%以上业主提议召开业主大会临时会议的；(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；(3)业主大会议事规则或者业主管理规约的其他情况。2.业主代理人和业主代表人3.业主大会决定事项的表决效力（要点11掌握）《条例》第十二条规定：(1)业主大会作出的一般决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过；(2)业主大会作出重大决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。11三、业主委员会（一）业主委员会的性质（要点12）（二）业主委员会的职责（掌握要点13）（三）业主委员会的备案（要点14）《条例》第十六条规定内容（四）业主委员会委员的资格条件（了解要点15）（五）业主委员会委员的资格终止（要点16）（六）业主委员会会议（要点17）（七）业主委员会的改选与变更（八）业主委员会的工作经费第一节业主大会制度12四、限制性规定业主大会、业主委员会的限制性要求（要点18）《条例》第十九条内容1.必须在法定职责内从事活动，不得滥用权利2.规定了行使权利的范围和对象在物业管理区域内，就物业管理有关事项代表全体业主行使权利。3.《条例》规定了主管部门对业主组织的监督管理职能第一节业主大会制度13本节练习题1．下列事项中，需经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的是（）。A．制定业主大会议事规则B．制定管理规约C．改建、重建建筑物及其附属设施D．选聘物业服务企业2．在物业管理活动中，代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的是（）。A．业主委员会B．业主大会C．街道办事处、乡镇人民政府D．物业管理行政主管部门14第二节管理规约制度一、管理规约二、临时管理规约15理解《条例》中确立管理规约制度的规定1.管理规约的特殊作用（要点21）管理规约对全体业主有约束力《条例》第十七条内容2.条例关于临时管理规约的规定（要点26）《条例》第二十二条内容3.管理规约生效时，临时管理规约终止第二节管理规约制度16一、管理规约（一）管理规约的概念管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。理规约的性质（要点19）管理规约是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充，是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。第二节管理规约制度17第二节管理规约制度（二）管理规约的主要内容（掌握要点20）主要包括四个方面：1.有关物业的使用、维护、管理2.业主的共同利益3.业主应当履行的义务4.违反管理规约应当承担的责任（注：这部分内容相当重要，不能只记4个标题，还应理解相关内容。）18第二节管理规约制度（三）管理规约的法律效力（掌握要点22）管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力，即具有法律效力，同时还应当注意以下两点：1.管理规约对物业使用人也发生法律效力比如承租人，基于其实际物业的使用，不可避免地会影响到物业管理的状态，因此，客观上需要将其纳入到物业管理活动中来。2.管理规约对物业的继受人(即业主)自动产生效力在物业的转让和继承中，物业的所有权要发生变动移转给受让人（或叫新业主）。但管理规约无须新业主作出任何形式上的承诺，就自动地对其产生效力19（一）业主临时管理规约的概念《条例》第二十二条内容（二）业主临时管理规约的制定1.临时管理规约制定的主体是建设单位（要点23）2.临时管理规约制定的时间为物业销售之前（三）相关主体的法律义务二、业主临时管理规约20（四）业主临时管理规约的内容（掌握要点24）1.物业的自然情况与权属情况2.业主使用物业应当遵守的规则（要点27）3.维修养护物业应当遵守的规则4.涉及业主共同利益的事项5.违约责任（要点25）21本节练习题1．管理规约由（）制定。A．开发商B．政府C．全体业主D．物业服务企业2．关于管理规约效力的说法，正确的是（）。A．管理规约对物业的继受人不具有约束力B．管理规约对物业使用人不具有约束力C．管理规约对生效后新入住的业主不具有约束力D．管理规约对尚未售完房屋的建设单位具有约束力22第三节物业管理招投标制度一、前期物业管理招投标的概念、意义和原则二、前期物业管理招投标的形式、编制和规则三、物业管理项目投标规则四、开标、评标和中标五、违反前期物业管理项目招标规定的法律责任23一、前期物业管理招投标的概念、意义和原则物业管理是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。为了保障业主自主选择物业管理企业的权利，同时也为物业服务企业参与平等竞争创造机会，《条例》明确了推行招投标对于促进物业管理健康发展的重要作用，提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。《条例》二十四条明确规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第三节物业管理招投标制度24第三节物业管理招投标制度（一）前期物业管理招投标的概念物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业服务企业，物业服务企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业服务企业的，称为前期物业管理招标投标。25第三节物业管理招投标制度（二）前期物业管理招投标的意义（熟悉）1.有利于节省业主物业服务费用，保证物业服务质量，减少物业管理争议。2.有利于遏制协议选聘物业服务企业各种不正当竞争行为。3.有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业管理企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，尽可能满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。26第三节物业管理招投标制度（三）前期物业管理招投标的原则（熟悉要点28）招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的各项活动内容和程序规定，都是为了保证这一基本原则的实现。27第三节物业管理招投标制度（四）前期物业管理招投标的强制性规定（掌握要点30）《条例》特别要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业服务企业。对于规模较小的住宅物业，投标人少于3个的，物业建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业。以协议方式选聘物业管理企业的情况，《条例》特别规定，应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准，才可以进行。不管是采用招投标方式还是采用协议方式，都应当选聘具有相应资质的物业管理企业。28第三节物业管理招投标制度二、前期物业管理招投标的形式、编制和规则（一）招标原则与招标形式1.招标原则(1)不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人；(2)不得对潜在投标人实行歧视待遇；(3)不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求。2.招标形式前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。3.招标代理机构(1)有从事招标代理业务的营业场所和相应资金；(2)有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；(3)有房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家名册。29（二）招标文件的编制与招标项目备案1.招标文件的编制招标文件的内容（了解要点31）2.招标项目备案（要点32）（三）招标程序规则（要点34）第三节物业管理招投标制度30三、物业管理项目投标规则（一）投标要求与投标文件投标文件的内容（要点33）：投标函、投标报价、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料。（二）投标程序1．投标文件的送达2．投标文件的补充修改或撤回3．投标禁止行为第三节物业管理招投标制度31四、开标、评标和中标（一）开标（二）评标1.评标专家名册（要点35）2.评标委员会（要点36）3.评标规则（三）中标（要点37）五、违反前期物业管理项目招标规定的法律责任（要点38）第三节物业管理招投标制度32本节练习题1．前期物业管理招投标活动应当遵循的原则是公开、公平、公正和（）。A．质价相符B．资信相符C．诚实信用D．协商一致2．在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评分结果按规定向招标人推荐了合格的中标人。招标人确定中标人的办法是（）。A．任选其中一个为中标人B．按照中标候选人的排序确定中标人C．报请房地产行政主管部门确定中标人D．将其中报价最低的确定为中标人33第四节物业承接查验制度一、物业承接查验制度的意义二、物业承接查