大兴安岭地区物业管理办法

大兴安岭地区物业管理办法第一章总则第一条为规范物业服务活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和黑龙江省法律、法规的有关规定，结合我区实际，特制定本办法。第二条本办法适用于县、区、林业局所在地城镇规划区域内的物业管理活动。第三条本办法所称的物业，主要指已经竣工验收并且交付使用的住宅、办公用房、写字楼、商场、商厦、工业区等建筑物及其配套设施，以及与建筑物、配套设施相关的场地。本办法所称业主，是指物业的所有人。本办法所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。第四条物业管理原则。业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第五条行署房产管理处负责全区物业管理活动的监督管理工作，各县、区、林业局房产行政主管部门（以下简称房产行政主管部门）负责组织实施本办法。建设、规划、供水、供热、供电、公用、卫生、通讯、物价、环保、公安、社区等有关行政管理部门和单位按照各自职责，协同房产行政主管部门实施本办法。第六条行署房产管理处物业管理的主要职责是：（一）贯彻执行国家、省有关物业管理的法律、法规；（二）制定全区物业规章政策，并制定配套管理办法；（三）三级资质审批工作,物业从业人员培训工作；（四）监督、检查基层房产行政主管部门对业主委员会的工作进行指导和实施登记管理情况；（五）配合政府价格主管部门对物业管理费用进行测算和审核等工作；（六）负责对住房专项维修资金的使用进行监管；（七）对基层房产行政主管部门的处罚行为进行监督；（八）受理对违反本办法行为的投诉。第二章业主及业主委员会第七条业主享有的权利及承担的义务:权利:（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；（四）按照国家的有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第八条业主大会由物业服务区域内的全体业主组成；一个物业服务区域组成一个业主大会。房产行政主管部门划分物业管理区域应当主要考虑下列因素：（一）业主共用供水、排水、供电、供热、供气、消防等设施设备；（二）属于一个自然街坊或者封闭小区；（三）与社区居民委员会设置大体相适应。第九条一个物业服务区域内有下列情况之一的，由开发建设单位、物业销售单位、物业服务企业，在房产行政主管部门的指导监督下组织召开首次业主大会或业主代表大会：（一）已交付使用的物业建筑面积达50%以上；（二）已交付使用的物业建筑面积达到35%以上，不足50%，但使用期限已超过1年；（三）已出售公有住房达到35%以上。物业销售单位未及时组织首次业主大会的，由房产行政主管部门责令限期召开，并实施监督。第十条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十一条首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下制定业主大会议事规则。业主委员会成员应当由具有热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主担当；但不得同时在所聘物业管理企业中任职。业主委员会应当由3人以上单数委员组成，具体人数由业主大会确定。业主委员会自选举产生后应当及时在业主管理区域内公告；并在选举产生之日起30日内，到房产行政主管部门登记。第十二条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成、委员的资格、任期、改选、罢免和经费的筹集、使用、管理等事项做出约定。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十三条业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与物业大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。业主委员会做出的决定应予以公布。第十四条业主公约是由业主共同订立的有关物业的共用部分或者公共事务管理的协议，对全体业主具有约束力。业主公约对物业的使用人具有与业主同等的约束力。第十五条业主公约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触，并于通过30日内报房产行政主管部门备案。第三章前期物业管理第十六条建设单位在销售物业前，应当通过招、投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。新建房屋出售单位不得将房屋的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。前期物业服务合同在期限届满或业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。第十七条开发建设单位在销售（含预售，下同）房屋时，应当与购房人签订前期物业管理服务协议，应当明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围和时限、违约责任等物业管理具体事项，并将其作为房屋销售合同的附件。第十八条建设单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房。物业管理用房属建设单位无偿提供，产权属全体业主所有。在业主大会成立前，物业管理用房由物业公司无偿使用，业主大会成立后，10%-15%的物业管理用房由业主委员会办公使用。物业管理用房的具体标准为：建筑面积5万平方米以下的按照不低于建筑面积50平方米提供；建筑面积在5万平方米以上的，按照该物业管理区域房屋总建筑面积的2‰提供。提供的物业管理用房应为地面以上的独立成套房屋，并具备水、电等基本功能。建设单位在办理房屋预销售许可证和房产初始登记时，应提交物业管理用房配置的相关资料，经审核符合以上条件的，房产行政主管部门方可核发预销售许可证和办理房产初始登记。第十九条物业销售单位应当在物业及其附属设施设备综合验收合格后，向业主委员会移交物业；未经综合验收合格的物业不得移交，并由物业销售单位继续承担物业服务费用。物业销售单位移交物业时应向物业服务企业及业主委员会提交下列资料：（一）房屋建设的各项批准文件；（二）竣工总平面图；（三）房屋及配套设施设备的竣工图；（四）地下管网图；（五）设施和设备的安装、使用和维护保养技术资料；（六）房屋使用说明书、产权资料及其他必要的资料。第四章物业管理服务第二十条本办法所称物业服务企业，是指接受业主或者业主委员会委托，根据物业服务合同进行专业管理服务的企业。第二十一条物业服务企业应当按照规定向行署房产管理处申请领取物业管理资质证书。未取得物业管理资质证书，不得从事物业管理服务活动。物业服务企业具有职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理和30%以上的部门经理、管理员应取得从业人员岗位证书。第二十二条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。第二十三条物业服务企业享有下列权利：（一）验收、接管所接受委托的物业和物业服务所需的物业资料；（二）根据物业委托合同和业主公约，制定物业服务管理具体实施办法以及各项规章制度；（三）依法收取物业服务费用；（四）制止违反物业管理规定的行为；（五）选聘物业服务专营企业承担专项业务；（六）按照企业经营许可范围从事经营活动。第二十四条物业服务企业承担下列义务：（一）依法从事物业服务经营活动，接受房产行政主管部门以及其他有关行政主管部门的指导和监督；（二）对在物业管理区域内改变使用用途的房屋进行登记；（三）履行物业服务委托合同，接受业主、业主委员会的监督；（四）向业主和物业使用人告知物业共用部位、共同设施设备使用的方法、要求及注意事项；（五）定期向业主委员会通报物业服务管理工作情况；（六）每年向全体业主公布物业服务费用和财务收支情况；（七）协助业主委员会开展各种形式的社区文化活动。第五章物业委托服务第二十五条物业管理原则上由业主委员会采取公开招、投标方式选聘物业服务企业。根据实际情况经房产行政主管部门批准，也可采取协议选聘方式。第二十六条建筑结构相连或附属设施由若干业主共有或共同使用的房屋和构筑物，应当委托同一物业服务企业管理。第二十七条物业服务企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主或者业主委员会签订物业服务委托合同。物业服务委托合同应当载明下列主要内容：（一）业主委员会和物业服务企业的名称、住所，物业管理区域的范围；（二）物业管理服务的内容；（三）物业管理服务的质量要求；（四）物业管理服务的期限；（五）物业管理服务的费用；（六）双方权利、义务；（七）当事人双方约定的其他事项；（八）合同变更、解除和终止的约定；（九）违约责任；（十）附则。第二十八条物业服务企业聘请物业服务专营企业时，其与业主委员会签订的物业服务委托合同中规定的责任，不得随之转移。第二十九条物业服务企业未履行物业服务委托合同，经业主委员会提出仍未改正，或因其他违法行为影响业主权益时，业主委员会可通过决议中止物业服务委托合同。接到中止物业服务委托合同通知起30日内，物业服务企业应当中止物业服务经营活动，交还物业资料并撤离物业现场；在此期间，业主委员会应当选聘其他物业服务企业。第三十条物业服务委托终止和发出中止物业服务委托合同通知起15日内，物业服务企业向业主委员会办理下列事项，并由物业服务企业向房产行政主管部门备案。（一）对预收的物业管理服务费用予以据实结算，多收部分应予退还；（二）移交全部物业档案资料；（三）移交物业管理用房和业主共有的有关财务账册及其他财物。第六章物业使用与维护第三十一条物业的使用应当遵守国家、省和地方人民政府的有关市容环境卫生、环境保护、房产管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。第三十二条物业使用中禁止下列行为：（一）擅自改变房屋用途；（二）擅自拆改或损坏房屋结构及改变外貌；（三）在楼梯通道内搭建构筑物；（四）存放易燃、易爆、有毒、放射性等危险品；（五）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；（六）公益设施属业主共有，不得对外出售。（七）损坏、占用绿地、园林、树木及公共场地；（八）损坏或者擅自占用物业共有部位、共用设施设备，移动共用设备；（九）乱抛乱堆垃圾、杂物；（十）发生超出标准的噪音；（十一）排放有毒、有害、有污染的物质；（十二）擅自搭建建筑物、构筑物，擅自设置摊点、市场，擅自张贴、涂抹、悬挂物品；（十三）违反规定饲养动物；（十四）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。第三十三条业主、使用人在户外安装空调器、防护网、广告牌匾等设置物的，应当符合住宅区的统一要求。第三十四条住宅区内按照规划建设的共用设施，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当经业主委员会同意并