宁波市住宅小区物业管理条例政策解读

《宁波市住宅小区物业管理条例》政策解读《宁波市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）已经2009年6月26日宁波市第十三届人民代表大会常务委员会第十七次会议修订，2009年9月28日浙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过,于2010年1月1日起施行。《条例》的修订实施，对于规范宁波住宅小区物业管理活动，促进业主自治管理，维护业主、物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活环境具有重要意义。物业管理涉及千家万户，关系到广大市民的安居乐业。为了让广大业主更加了解新修订的条例，将修订后的条例与修订前的条例进行了比较，有几个重大突破。这些突破对于化解当前住宅物业管理矛盾，解决住宅物业难点问题具有重要意义。现将《条例》里几个大家关注较多的条款进行解读：一、政府相关部门应依照各自职责，协同实施《条例》。物业管理涉及面很广。物业管理活动的顺利实施，需要物业管理主管部门的监督管理，也需要相关部门和单位的大力协作，为此《条例》的一些规定涉及到相关部门和单位的职责。例如第三条：建设、城管、规划、公安、价格、环保、工商、民政、财政、人防等有关部门应当依照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。在实际运作中，涉及到相关部门问题很多，督促物业服务企业做好治安协助工作，指导物业服务企业、业主委员会划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线。对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、小区内停放大型客车、货车和油罐车（化学品车）的行为，涉及到公安（交警、消防）部门；物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面法律、法规、规章规定的违法行为的行政处罚权，以及工商、环保、规划等部门划转给城管的执法职能，涉及到城管部门；物业管理区域内非法广告行为和无照经营、异地设立经营（办公）场所行为，对利用住宅或车棚（库）作经营（办公）场所的营业执照和核发问题，涉及到工商部门；物业管理区域内建筑外立面、搭建的审批，查处破坏房屋外立面、违章搭建、开挖地坪降低地坪标高和擅自改变房屋使用性质的行为，涉及到规划部门；物业管理区域内涉及房屋使用安全的装修行为，涉及到房屋安全主管部门；物业管理区域内的噪声、油烟、废气等超标行为，涉及到环保部门；制定物业服务、停车收费办法和标准，查处物业服务企业违规收费行为，涉及到物价部门。这些问题，相关职能部门都应按各自职能分工，履行职责，受理业主和单位的投诉，并依法进行调查处理。二、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会在物业管理中承担的主要职责。全国文明城市、卫生城市创建活动，和谐社会建设离不开物业管理，同时，也离不开属地街道办事处(乡镇人民政府)和社区居委会的参与指导和监管，正是考虑到此，《条例》的一些规定涉及到街道和社区的职责。如第四条规定，街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设的关系，指导业主成立业主大会，协助辖区物业主管部门调处业主与物业服务企业的纠纷和对物业管理进行指导、监督。社区居委会应当支持和指导业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责，配合辖区物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）调处业主与物业服务企业的纠纷。修改后的《条例》，进一步调动和发挥街道、社区居委会综合管理的能力和资源，将更有助于物业管理活动的顺利开展。三、县（市）、区人民政府应建立物业管理联席会议制度。《条例》第五条规定：县（市）、区人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由辖区物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府）及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，为处理物业管理争议和纠纷提供便利。四、业主大会筹备组工作职责明确。《条例》第八条明确规定业主大会筹备组应当履行下列工作职责：（一）确定业主身份；（二）拟定业主大会议事规则草案；（三）拟定业主管理规约草案；（四）拟定业主委员会选举办法草案；（五）组织召开首次业主大会。五、业主委员会经费保障渠道明确。业主委员会成立过程当中有经费困难，业主委员会运行的经费压力更是普遍现象。经费不足是造成部分业主委员会运作困难的一个主要原因。为解决业主大会的筹建经费问题，《条例》第九条也进一步明确业主大会首次会议经费来源由建设单位承担，为业主大会的召开提供了物质保障。同时，《条例》第十九条还进一步规定，业主大会、业主委员会的运作经费在利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支，具体额度由业主委员会提出预算，并在业主大会上表决通过后执行。这一规定无疑为业主委员会提供了物质保障，将有利于业主大会、业主委员会的正常运作，使其发挥真正的自治管理作用。六、业主大会、业主委员会的决定必须维护业主合法权益。为维护广大业主的合法权益，《条例》第十四条规定业主认为业主大会、业主委员会的决定侵害其合法权益的，可以要求辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）依法处理，也可以请求人民法院予以撤销。因为业主大会、业主委员会依法作出的决定，对全体业主具有约束力，此项规定对业主大会、业主委员会所行使的权利也作了进一步约束，规范其行为。七、业主大会启动程序明确。业主委员会怠于行使职权怎么办，业主委员会名存实亡又怎么办？这是许多小区经常碰到的问题。对此，修订后的《条例》第十五条明确业主委员会是业主大会的召集机构，如果业主委员会不履行召集义务，物业管理区域内百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。这一规定明确了业主的提议权。如果业主委员会还是不召集临时会议，业主委员会不依照规定组织召开业主大会定期会议或者临时会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）督促业主委员会限期组织召开业主大会会议。由此可见，关于业主委员会的召集和发动程序明确了业主的提议权和建议权，更具有操作性。八、业主委员会委员违反规定，业主可以提议业主大会定期或者临时会议审议决定终止其职务。为规范业主大会、业主委员会的活动，保障民主决策，维护业主合法权益，保证物业服务工作顺利开展，《条例》第十六条对业主委员会委员作了相关规定：业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务、不遵守管理规约，情节严重的；（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；（五）其他侵害业主合法权益的行为。业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。《条例》第十七条还规定业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：（一）不再是本物业管理区域的业主的；（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；（四）被依法追究刑事责任的。九、前期物业衔接明确。前期物业合同约定期间，按照哪个合同约定标准交付物业费？物业条例修订前，对此问题各地处理不一。本次修订的《条例》第二十四条规定，一是物业交付前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付前期物业服务费，用于物业交付前的物业管理；二是物业交付后至前期物业服务合同终止前，业主应当依照前期物业服务合同约定的标准向物业服务企业交纳前期物业综合服务费；三是依照规定实行政府指导价的前期物业综合服务费标准，应当依照政府指导价的有关规定执行；四是尚未交付给物业买受人或者尚未出售的物业，其物业综合服务费由建设单位交纳。十、物业服务合同约定的责任明确。按照物业服务合同约定提供相应的服务是物业服务企业的主要合同义务。在实践中，往往业主财产失窃是业主与物业服务企业矛盾最深，投诉较多又难以协调的问题之一。针对这一情况，《条例》第二十九条对物业服务企业按照合同约定提供相应服务的义务作了明确规定，按照本条款规定，一是物业服务企业应当向业主提供服务。物业管理是服务行业，物业服务企业是以提供物业服务为对价来获取物业服务费用的；二是物业服务企业提供的应当是“相应”的服务，而“相应”的判断标准，在于物业服务企业提供的服务是否符合物业服务合同的约定。为此，条款中明确业主委员会应当根据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业提供的服务应当符合合同的约定，否则，将构成违约，并应承担相应的法律责任。本条第二款对物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的法律责任作了原则规定。十一、物业服务收费类别明确、收支公开。不少小区业主在看物业服务财务公布的帐目时，会产生很多疑问，物业服务企业收了多少物业费、停车费等，这些钱花在哪里有许多疑义。作为物业服务对象，业主希望自己交了钱后能享受到更多、更好的物业服务是人之常情。考虑到众多业主的反映和要求，《条例》第三十一条作了明确规定，物业服务企业应当将物业服务合同中约定的服务事项、服务质量标准、收费标准、收费方式等在物业管理区域内的醒目位置公布，接受业主的监督，并听取业主的意见和建议。目前，宁波有两种物业收费模式，即酬金制和包干制。简单地说，酬金制就是物业服务企业干了多少活，业主按事先约定的标准预交服务费，年终以实际支出多少进行核算，多退少补，物业服务企业在此基础上收取一定比例的利润；包干制即一次性确定物业服务费价格，由物业服务企业包干使用，多余不退，亏损不补。《条例》第三十一条第二款规定，实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当公布明细的物业管理各项资金的收支情况；而实行包干制收费方式的，物业服务企业主要公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。公布时间要求物业服务企业应在每年三月底前，在物业管理区域的醒目位置公布上一年度的相关物业经费收取、使用等情况。十二、物业服务费审计监督可操作。审计监督是业主和业主委员会对物业服务企业财务收支的一个重要监督机制。但是以往由于审计经费来源未作明确，审计费用问题业主与物业服务企业有争议，因此影响审计工作的正常开展。本次修订的《条例》第三十一条规定，业主委员会或十名以上业主对物业服务企业公布的物业经费收支情况有异议的，物业服务企业应当作书面答复和说明；业主委员会也可以委托审计单位进行审计，费用在利用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收入中支出。这条规定为审计提供了经费来源，也明确了审计委托主体是业主委员会，较以往规定更具有实际操作性。十三、低收入困难家庭先按约定交纳物业服务费，可以向当地人民政府申请补贴。对于居住在小区的低收入困难家庭，物业服务费政府部门将给予享受优惠政策。《条例》第三十二条明确规定低收入困难家庭业主依照物业服务合同的约定交纳物业服务费的，可以向当地人民政府申请物业服务费补贴，补贴的具体对象及标准由各县（市）、区人民政府规定。各县（市）、区人民政府要根据《条例》规定及时制订补贴办法，保证低收入困难家庭的申请补贴能真正得到落实。十四、物业产权交易时，买卖双方应明确约定物业服务费的结算。为了防止一些业主逃避交纳物业服务费责任，损害已缴物业服务费业主的利益，《条例》第三十二条第四款明确规定：业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人。物业产权交易时，买卖双方当事人应当对物业服务费的结算有明确约定；受让人应当在办理产权交易手续后三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。此项规定明确了二手房交易时物业服务费的结算，也保证了买卖双方权益不受侵害。十五、供水、供电等专业单位应当向最终用户收取有关费用。《浙江省物业管理条例》第三十六条规定供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。为避免此类纠纷的出现，《条例》第三十三条再次强调了物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通