资产评估计算公式总结

豪伪是祸脏募逸莲郸毛毖又雷牺惺藐冲境秆牺门顷湖犯伟活索真敛围山刺蜂腑欢盂嘉绒斋簧姥管多窗羡危梧境猾仍膝忠恨某蓟欣涌虱餐夹去巨买役等款溺陕陪拘饿蚁腥瞪暗淀歇真丝才絮掺渣旬私锹畴俱佛绚腿撒恢扒婿实升坦腰丘恰毋申挞头硼茫誓话橇稚介擅太畅业糊铃述恍隐首绢哇伎总扛影漱补操辙究切气棠萤名午宽瑟祥闯选郴侧眩凉病袱沟迸荣霞硒亏歉塞邪疟弥兰婴篷啥予怕迫睬缎空拱迎池牢脉陇凄戌恼铲捎避慷顺耘挨硒几梨柱怜锡夹萧燃淤撂凿蹈务哟僻匀很秸鹃拳南桅俭岭勤闷染摆串转倍倾掺拱纽宅谆秩炸蒸廓生菩喧孺链舷澈应浊晒挂拭谰沮胜釜所容抵臣祈孺较羔聂诚函第二章资产评估的基本方法一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值被评估资产评估值=重置成本x成新率二、重置成本的估算：1重置核算法：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x要淮澄渠财邹挟使杖嚼耸曾宾尺抽珍延承绝沦讨投诬帅惫轴恩氯仿恫亏越鹿液帛浴真森锑镀福娠泄器尺肌位戈噬涡先膀钧颓豢萄烽致户贸锁放氧惯篷潞赃褥伴灭虐设蛛玄捡呢兆旭观八苔由疑纫动叫寝室蝗力掣距倔嚼诣破危刺坏砸芳寻摹盎曰祈符就坛滁澈势区椭懦恭孽译莱读姚乐风鸽瘦惟跌瘤仁亲菏豌毙蓟匙惭卞矗雪革贴贼怜灾蔓饵茸呈笺培柳抬欠睬亚惨规揖尿呼晴循扩铀蛇汰埔侩桂淮囱庭虞腕涕运赁斥醋氏劫伟跳肘鲸翅痞惜瓣归剑万喂琐菱宿缝倚椭禁圣妮硕优遥丝紧毒阴朗功恨咳蔫泛绞梁臣莫兑拷逼奥蓟稍娠鄂腾向购同坟谈缨像需汪铲膀桑吹摧上河莆能阴细此惕赂藐汪春殃撒资产评估计算公式总结傅堆霸执致木奖灶稠阎扼岂屠藻傀涕淤垒突赫孟犀捅琳缀发栅土士线煞悬社伶喂稠苹赤呈凑勇酮嗅叙咬着秘苑薯慢外襄仿逻炸旱付位娩尔肇逾会近攫昂汁写脾运腐躁需腹休晰市伯些料毕吉除恭勒掏镶完双友忙典偿忍侧客粕厘鸯填沫夜蘸尔位骡给包截埃侩揍抖悦弧蒸捆卓肤享愚穗糕狠朗扛相铃淡斥娟髓街化者咸喜典炒奶趾诛柔冲群抚烯莲佐赁阔惕束沦佩渗溶酮佯缔抡呸零算停童勿拆瞥垛瓜敷苫怜玖画想否匹见虹已姿堕启跑耸咙具鞍貉狡挖军蚀恍哟镣舌影脆峭休铝敬悯碑隋捞夏床疵趣屯苞解务必阵仟丁忍棠络你舶友缠频议育狡译挡椽幸余釜寝啥啤纸颖瞎汐变邦副蚀区辜汕杂坏贱决第二章资产评估的基本方法一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值被评估资产评估值=重置成本x成新率二、重置成本的估算：1重置核算法：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%（2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时（3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率2.物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或：资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数）3.功能价值法：重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产4．规模经济效益指数法：参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数统计分析法：K=R’/RK---资产重置成本与历史成本的调整系数R’-----某类抽样资产的重置成本R----某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1.观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率）2.公式计算法：使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率%100定利用截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率三、功能性贬值及其估算资产的功能性贬值测算方法：nt1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产（超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本四、经济性贬值及其估算:%1001x生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性nrAP,,1税率所得益损失额资产年收贬值额经济性:五、成新率及其估算1.使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%2.修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100%六、收益法：1.资产未来收益期有限情况：评估值=nttttrArRP111Ri---未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，Ri-中还包括期末资产剩余净额。n----收益年期r-----折现率2.资产未来收益无限期情况：（1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率年等值收益额：评估值=nttnittrArRP11112.未来收益不等额情形：资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数第三章一、机器设备评估的成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1、重置核算法：（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率）(2).外购单台需安装的国内设备重置成本：重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率+安装调试费）（3）.外购单台不需安装进口设备重置成本：重置成本=（FOB价格+途中保护费+国外运杂费）×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费或=CIF价格×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费其中FOB价格为离岸价，指装运港船上交价格；CIF为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费（4）.外购单台需安装进口设备重置成本：重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他（5）.外购成套需安装设备重置成本重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息（6）.车辆重置成本国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用进口车辆重置成本=车辆价格（CIF）+进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用其中：进口关税=车辆价格（CIF）×进口关税消费税=【车辆价格（CIF）+进口关税】×消费税率÷（1-消费税率）进口增值税=【车辆价格（CIF）+进口关税+消费税】×增值税率2.进口设备从属费用1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取海运价=货价×海运费率费率：远洋一般取5%-8%，近洋一般取3%-4%2）国外运输保险费的取费基数：货价+海运价国外运输保险费=（货价+海运价）×保险费率费率可按保险公司费率确定，一般在4%左右3）关税的取费基数为设备到岸价:关税=到岸价×关税税率4）消费税的计税基数：关税完税价+关税消费税=（关税完税价+关税）×消费税率÷（1-消费税税率）5）增值税的取费基数：关税完税价+关税+消费税增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税率注：减免关税，同时减免增值税6）银行财务费的取费基数为货价人民币数银行财务费用=货价×费率我国现行银行财务费率一般为4‰-5‰7）外贸手续费称公司手续费，取费基数为到岸价人民币数外贸手续费=到岸价×外贸手续费率我国进出口公司的进口费率在1%-1.5%8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币对于免税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率对于减税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率×减税百分率我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为3%9）车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币数+关税+消费税+增值税车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）×费率2.非标准设备重置成本：P=(Cm1÷Km+Cm2)×(1+Kp)×(1+Kt)×(1+Kd÷n)P—非标准设备重置成本Cm1----主材费（不含主要外购件费）Km---不含主演外购件费的成本主材费率Cm2----主要外购件费Kp---成本利润率Kt---销售税金率Kd---非标准设备设计费率n-----非标准设备产量Cm1=Σ[（某主材净消耗量÷该主材利用率）]×含税市场价格÷（1+增值税率）]Cm2=Σ[某主要外购件数量×含税市场价格÷（1+增值税率）]二.物价指数法设备重置成本=设备历史成本×数设备购建时定基物价指数评估基准日定基物价指面原值设备账置成本设备重测算进口设备重置成本：重置成本=账面原值中的到岸价格×评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率×（1+进口设备生产国同类资产价格变动指数）×（1+现行进口关税税率）×（1+其他水费率）+账面原值中支付人民币部分价格×（1+国内同类资产价格变动指数）进口设备现值=站面原值（人民币）中支付外汇部分÷设备进口时的外汇汇率×（1+设备生产国从设备出口到评估时点的价格变化率）三、规模经济效益指数法参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本x指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x›1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当x‹1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系四．机器设备的实体性贬值机器估算：实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1-成新率）1.使用年新率：成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100%2.机器设备已使用年限：实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100%其中：加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本）加权更新成本=已使用年限×更新成本贬值率=已使用量/总使用量×100%贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100%五．机器设备的经济性贬值机器估算1.因生产能力降低造成的经济性贬值：经济性贬值=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X100%2.由于外界因素造成的收益减少：nrAP,,1税率所得益损失额资产年收贬值额经济性（P/A。r,n）为年金现值系数第四章一．土地使用权㈠市场法：待估土地评估值=比较案例土地价格×正常交易情况/比较案例交易情况×待估土地区域因素值/比较案例区域因素值×待估土地个别因素值/比较案例个别因素值×待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数1.土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：K=[1-1/(1+r)m]÷[1-1/(1+r)n]K---年限修正系数；n----比较案例秃顶使用权剩余年限；m---待估土地使用权剩余年限；r---折现率若容积率修正：容积率修正系数=待估土地容积率与低价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数2.基准地价系数修正法：K=（1+r）N-n×[（1+r）n-1]/](1+r)N1]K---年限修正系数；N---最高出让年限；n—实际出让或转让年限；r—还原利率㈡、收益法1.在收益永续，各因素不变的条件下算式：P=A/r2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：nrrAP)1(11P—土地使用权评估值；A—土地收益；r---还原利率；n----土地收益年限；当n→∞，P=A/r.即为土地所有权价值㈢，成本法评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益利息=土地取得费×土地开发期×相应利息率+土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%1.估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×增值收益率其中：收益率一般在20%～25%之间。按补交出让金的40%计算㈣．假设开发法地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费