安徽芜湖市物业服务收费管理实施办法doc10(1)

安徽芜湖市物业服务收费管理实施办法第一条为规范本市物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，促进物业服务管理健康发展，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》、《安徽省人民政府关于规范物业服务收费的通知》和省物价局、建设厅《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》等有关规定，结合我市实际制定本办法。第二条本办法适用于本市城区内具有国家物业管理企业资质的企业物业服务的收费行为。第三条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第四条政府提倡业主或业主委员会通过市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务费用通过市场竞争形成。第五条市物价局会同市房地产管理局负责全市物业服务收费的管理与监督工作，制定本城区内物业服务收费的管理办法。第六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务内容、服务质量相适应的原则。第七条物业服务收费包括住宅综合服务费、车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费和代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费根据住宅物业和非住宅物业提供的服务内容、特点的不同，分别实行政府指导价和市场调节价。住宅综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费，实行政府指导价。非住宅物业服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办等服务收费，实行市场调节价。第八条实行政府指导价的住宅小区物业综合服务收费，由市物价局会同市房地产管理局根据物业的硬件设施、环境和物业管理企业的服务内容、服务标准等因素，制定相应的等级收费基准价及浮动幅度，定期调整并向社会公布。实行政府指导价的物业服务收费，其利润率不得超过物业服务成本的5%。第九条业主大会成立前，开发建设单位与物业管理企业对照有关服务规定标准，应在前期物业服务合同中约定物业综合服务收费标准，明确计费方式、计费起始时间，并同时约定物业管理服务内容、服务标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。住宅小区前期物业管理综合服务收费幅度应在政府指导价范围内约定，并在业主入住前报经价格主管部门备案。以招投标方式确定的住宅小区前期物业服务收费标准，在业主入住前报价格主管部门备案。市物价局和市房地产管理局对招投标过程中的价格行为实施监督管理，及时纠正违法违规行为。第十条业主大会成立后，住宅物业综合服务收费标准由业主委员会经业主大会同意，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业依据《住宅小区物业管理综合服务等级标准评分细则》综合业主或业主委员会的意见制定本小区服务等级，以等级对照规定的服务收费标准实施收费。实施收费前，报市物价局、房地产管理局备案。双方约定不成的报市物价局审定。第十一条实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定合理的幅度；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。物价局和房地产管理局应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范与引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平，为城市物业服务收费等提供信息咨询。第十二条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十三条实行物业服务费用包干制的，物业管理综合服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、企业办公费用；7、企业固定资产折旧费用；8、共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主或业主委员会同意的其他费用；第十四条业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。房屋出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人按约定交纳，但业主负连带交纳责任。物业管理综合服务费以法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算，其中跃层按法定产权面积的一半收取；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取物业管理综合服务费。第十五条纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业管理综合服务费用由开发建设单位以该小区首批业主交纳物业服务费相同时间全额交纳。业主办理入住手续后长期（连续性六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定综合服务费标准的80%交纳空置物业管理费。对五保户和实行生活低保的住户，经业主委员会和物业管理企业双方商定，可以减收或者免收物业综合服务费用。第十六条前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主交纳的物业管理综合服务费应低于规定（约定）收费标准的15％－30％，具体比例应在前期物业服务合同中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。第十七条住宅小区内符合规划要求的封闭式共用车库和露天汽车停车场（停车泊位），经价格主管部门批准，可收取停车服务费，具体收费标准由价格主管部门核定。已成立业主大会、业主委员会的住宅小区，如小区业主机动车多、停车位少，经业主大会同意后，物业管理企业可以采取竞标的方式确定停车服务费标准，报物价部门备案后执行。在保证业主停车的前提下，有条件的住宅小区可设立外来临时停车泊位，进入小区临时停车时间在半小时内的车辆不得收取停车费，临时停车时间超过一小时的车辆按规定收费标准计次收费。第十八条物业住宅小区的电梯、水泵、中央空调等运行费、维修、维护费用除物业服务合同另有约定外应纳入代收代交费用，由物业管理企业单独列帐，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊，具体分摊方式由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业协商确定。业主委员会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中合理约定。具体分摊方式可按以下原则确定：公共照明电费按户分摊；二次加压水泵运行费按用水量分摊；电梯运行费、维修、维护费、安全检测费等可按户分摊（电梯起始层免收，二楼减收80%、三楼减收50%，减收免收部分由四楼以上、包括四楼平均分摊），另有约定的除外。第十九条物业小区内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。第二十条设有集中供暖系统的物业，应按照″以收抵支、收支平衡″的原则，由物业管理企业提出收费方案，经业主委员会同意后收取；业主委员会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中合理约定。供暖期结束后，物业管理企业应向业主公布收支情况，若有结余，应结转下一供暖期使用，不得挪作他用。第二十一条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手段。在扣除物业管理企业代办费用后，应当将业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入专项维修资金，但业主大会另有决定的除外。第二十二条业主、使用人装饰装修房屋的，装修单位（或装修人）应在装饰装修前与物业管理企业签订装饰装修管理协议，服从物业管理企业的管理。装饰装修垃圾清运费原则上不得超过100元/户；如垃圾量大，规定的收费无法弥补实际支出，经物价部门同意可由物业管理企业与业主根据垃圾量商定具体垃圾清运费用。物业管理企业不得向业主和装修单位收取任何形式的装饰装修保证金。第二十三条物业管理综合服务收费实行明码标价制度，物业管理企业应当按价格主管部门的规定将企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、收费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、举报电话等在其服务区域内的醒目位置或收费场所公示。物业管理企业应每半年（或一年）以书面形式向业主、使用人公布物业服务收费，经营性设施收益、公共水电费用分摊、物业维修基金的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。第二十四条物业管理企业应完善内部财务管理制度，提高物业管理人员的服务水平、技术水平，加强收费人员业务能力培训。实行物业综合服务费用包干制的，物业管理企业应对每个独立的物业区域单独建帐核算，按合同约定定期公布财务收支状况；实行物业综合服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或业主委员会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。第二十五条业主与物业管理企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过六个月。第二十六条物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。第二十七条物业管理企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。第二十八条业主、开发企业、应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主、开发企业违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当协助物业管理企业督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。第二十九条实行政府指导价的物业服务收费实行收费许可证制度。物业管理企业在实施住宅小区服务收费前，必须将具体收费标准向市物价局备案。同时，在物价局申请《安徽省经营性服务收费许可证》，亮证收费。第三十条价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准、收费行为的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。第三十一条县价格主管部门会同房地产主管部门，参照本办法，结合本地实际制定物业收费管理细则。第三十二条本办法自2006年1月1日起施行，芜价经费字[2001]148号文同时废止。