无锡市物业服务收费管理实施办法

1无锡市物业服务收费管理实施办法（2014年5月1日起实施）第一条为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。第二条本实施办法适用于市区范围内物业服务收费行为。第三条本实施办法所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。物业服务费包括物业公共服务费、车辆停放费、特约服务费、代办服务费等。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。第四条市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门，负责全市物业服务收费的监督管理工作，制定市区物业服务收费政策，负责区属权限以外的住宅前期物业公共服务费的审定，检查规范物业服务收费行为。各区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门，负责本辖区内的，且注册在该区的物业服务企业管理的拆迁安置房物业公共服务费的审定，负责辖区内物业服务收费政策的贯彻执行和监督检查。第五条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循公开、合理以及服务质量和收费标准相符的原则确定，并分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的车辆停放费、车位租金等实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。非普通住宅物业服务收费实行市场调节价。非普通住宅的认定，由其住宅建设单位在选聘物业服务企业前，报物业管理行政主管部门会相关部门认定，并报价格主管部门备案。非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业依据实际成本费用制定。与业主、物业使用人在物业服务合同中约定。实行政府指导价的住宅前期物业公共服务收费，实行等级服务、等级收费。等级服务标准由市物业管理行政主管部门制定；等级收费标准由市价格主管部门制定。市区普通住宅前期物业等级服务标准、等级收费标准按七级设置，具体标准详见附件一、附件二。第六条价格主管部门会同物业管理行政主管部门每三年内对市区物业等级服务标准以及相应的等级收费标准进行评估，并根据评估结果适时调整。前期物业服务期间，变换物业服务企业的，物业公共服务收费应按规定程序重新备2案或审批。改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。第七条在业主、业主大会选聘物业服务企业前，实行政府指导价的住宅物业建设单位应当在价格主管部门公布的等级服务收费标准范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。业主大会、业主代表大会或物业管理委员会（以下统称业主大会）成立前，实行政府指导价的住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府制定的等级服务收费标准调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，提供公开真实、完整有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府等级服务收费标准范围内实施调整并约定执行。实行政府指导价的住宅前期物业服务收费，由开发建设单位采取协议方式选聘物业服务的，物业公共服务费标准由被选聘的物业服务企业在房屋预销售四十五个工作日前，根据物业特点、服务要求、服务内容，拟定物业服务等级和相应的物业服务收费标准，报价格主管部门审批。实行政府指导价的住宅前期物业服务收费由开发建设单位通过招投标方式确定物业服务的，开发建设单位应参照市场同类物业公共服务标准，在政府等级服务收费标准范围内进行招投标。中标的物业服务企业，应在中标后、房屋预销售二十个工作日前，将中标的物业服务等级和相应的物业服务收费标准报价格主管部门备案。物业服务企业报备报批实行政府指导价的住宅前期物业服务收费标准，应向价格主管部门提供以下书面材料：（一）、前期物业服务收费备案或审批申请；（二）、物业服务企业营业执照、资质证书、组织机构代码证书；（三）、前期物业服务合同、住宅区规划许可证及附件、公建配套文件；（四）、住宅区前期物业服务成本费用测算材料；（五）、住宅区前期物业服务收费报备报批登记表（详见附件三）；（六）、中标通知书、投标书原件或物业管理行政主管部门证明等有关资料。第八条物业管理区域内的物业公共服务费用由下列因素构成：（一）、管理服务人员工资、社会保险金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；（二）、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用；（三）、清洁卫生费用；（四）、绿化养护费用；（五）、秩序维护费用；3（六）、办公费用；（七）、物业服务企业的固定资产折旧；（八）、物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）、管理费分摊；（十）、经业主大会同意的其他费用；（十一）、法定税费；（十二）、合理利润。物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出和物业服务成本。第九条住宅区内的用水、用电、用气价格按省物价局规定标准执行。物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、水泵、消防设施、监控安防设施、公益性文体设施、公共照明、道路、绿地、楼道、物业用房、设备用房等。第十条物业公共服务收费按照房屋所有权登记的建筑面积计算；尚未办理权属登记的，按房屋买卖（租赁）合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。第十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的房屋，物业公共服务费用由建设单位按规定或约定标准支付。物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。合同另有约定的，从其约定。因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为24个月。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。第十二条车辆停放收费管理汽车停放费是指包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。租金是指车位所有人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。（一）、业主专有室内车库，免收汽车停放费；（二）、业主专有室内车位，物业服务企业可收取每月每车位50元的汽车停放费；（三）、建设单位专有室内车位，委托物业服务企业管理的，建设单位可收取每月每车位250元的车位租金，物业服务企业可收取每月每车位50元的汽车停放费；（四）、人防工程室内车位，由物业服务企业按每月每车位200元收取车位租金。用于该人防工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。省有另行规定的，按省规定执行；（五）、业主共有室内车位，物业服务企业可按每月每车位200元收取汽车停放费；（六）、业主共有室外车位，由物业服务企业按每月每车位120元收取汽车停放费；4（七）、住宅区室内机械式车位汽车停放费和租金标准，按相应汽车停放收费（租金）标准减半收取。物业服务企业可另外向车位使用人收取每月每车位50元的机械设备日常维修、保养、检测、使用等运行维护费，业主大会成立后，运行维护费标准由物业服务企业和业主根据实际运行维护费用共同确定。（八）、与物业管理区域相关的汽车进入物业管理区域临时停放，在征得物业服务企业许可的情况下，按以下标准收取汽车停放费：以24小时为计费周期，2小时内免收；超过2小时部分按每小时（不足1小时按1小时）2元收取，最高不超过20元；超过24小时按上述标准重新计收。对进入住宅区进行军警应急处置、实施救助救护、工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取车辆停放费。占用业主在共有道路或者其他场地停放车辆的，应符合消防要求，确保住宅区道路畅通和不影响业主正常活动的情况下，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，应当由业主大会授权的业主委员会依法决定车辆能否停放。同一物业管理区域内设有地面地下停车位的，应首先满足地下车位停放，物业服务企业根据本物业管理区域内汽车停放实际，拟调整室内、室外汽车停放收费（租金）标准的，在保证收费总额不变的前提下，可在业主大会成立后与业主委员会共同商定。住宅区车辆实行门禁卡管理的，物业服务企业应为业主车辆免费提供每车一张的门禁卡。业主大会成立前，业主共有场地汽车停放所得的收益，30%用于贴补物业服务费，70%纳入物业专项维修资金。业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员决定、合同约定使用。物业管理区域内对集中停放看管的摩托车及非机动车，停放服务收费标准为：自行车5元/辆、月；摩托车、电动车及其他类型的非机动车12元/辆、月。为方便车主，物业服务企业可设置与电动车配套的充电设施，其设施和充电电费由物业服务企业向使用者按实分摊约定收取。第十三条特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务所收取的费用。特约服务收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。第十四条代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。代办服务收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。第十五条电梯运行维护费，是指电梯使用过程中日常维护、保养、检测、能耗、责任保险等发生的费用。电梯运行维护费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。电梯到达起始层的住户，电梯运行维护费可以减免。单列电梯运行维护费的，其电梯运行过程中日常维护、保养、检测、能耗、责任保5险等发生的费用不得重复计入物业公共服务费和公共能耗费。第十六条公共能耗费，是指物业管理区域内，共用的水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。公共能耗费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。第十七条科技系统运行维护费，是指为住宅提供自动调节室内温度、湿度、空气，模拟自然环境所产生的专用设备运行维护费用。科技系统运行维护费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。第十八条装修垃圾清运处置费，是指业主或使用人装修房屋时产生的装修垃圾运送至住宅区内指定的集中点后，由物业服务企业或专业清运单位，将其清理至城市建筑垃圾集中收集处置点对其清理处置所发生的费用。装修垃圾清运处置费标准按装修房屋面积每平方米3元收取；在法律法规许可的范围内，需变动房屋结构的，可按装修房屋实际拆除墙体面积另外加收建筑垃圾清运处置费，具体收费标准由物业服务企业与房屋装修业主约定收取。业主对普通住宅二次及以上装修，装修建筑垃圾清运处置费按上述标准收取。非住宅、非普通住宅装修建筑垃圾清运费，由物业服务企业与业主协商确定。第十九条业主在装修时，物业服务企业向装修单位和装修业主收取的押金、保证金应符合规定，严禁以押金、保证金等形式变相收费。业主装修时，需使用电梯运送装修材料的，物业服务企业可向装修的业主一次性收取装修房屋面积每平方米3元的电梯使用费（装载层住户免收）。业主装修时，物业服务企