征地制度及政策要求XXXX-11

我国征地制度及政策要求目录第一部分征地的概念及制度政策演变第二部分现行征地制度政策主要内容第三部分地方实践及改革探索一、概念《宪法》“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定,对土地实行征收或征用并给予补偿”《物权法》为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。《土地管理法》“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”二、法律政策规定的演变:1953—1982，特点：起步阶段，非钢性，可协商。1982--2004，特点:突出强制性,单一的产值倍数法，按原用途补偿，明显的计划经济特征。2004---，特点:在补偿安置标准、征地程序方面持续、小幅突破。——基本原则是被征地农民生活水平不下降，长远生计有保障。2004年３月１４日宪法修正案将第二十条“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”继续强调公共利益区分征收和征用明确给予补偿三、完善征地补偿和安置制度（十二）完善征地补偿办法（十三）妥善安置被征地农民（十四）健全征地程序（十五）加强对征地实施过程监管提出征地补偿做到同地同价。——区片综合地价《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）二、切实保障被征地农民的长远生计征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则。各地要认真落实国办发［2006］29号文件的规定，做好被征地农民就业培训和社会保障工作。被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）2007年３月１6《物权法》征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。强调“依法足额”补偿提出“安排社保费用”明确“保障生活”“维护合法权益”十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围;完善征地补偿机制。依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿;解决好被征地农民就业、住房、社会保障。提出了“同地、同权、同价”、“建立城乡统一土地市场”的指导思想；国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知(2010-6_)一、推进征地补偿新标准实施，确保补偿费用落实到位。(一)全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价。(二)探索完善征地补偿款预存制度。(三)合理分配征地补偿费。二、采取多元安置途径，保障被征地农民生产生活(四)优先进行农业安置。(五)规范留地安置。(六)推进被征地农民社会保障资金的落实。三、做好征地中农民住房拆迁补偿安置工作，解决好被征地农民居住问题(七)切实做好征地涉及的拆迁补偿安置工作。(八)住房拆迁要进行合理补偿安置。(九)统筹规划有序推进征地拆迁。四、规范征地程序，提高征地工作透明度。(十)认真做好用地报批前告知、确认、听证工作。(十一)简化征地批后实施程序。五、切实履行职责，加强征地管理(十二)强化市县政府征地实施主体职责。(十三)落实征地批后实施反馈制度。土地补偿费的分配。按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制定。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知国土资电发〔2011〕72号(2011-5_)一、进一步提高认识，认真贯彻落实中央有关规定要求二、严格征地拆迁管理，维护被征地农民利益实施征地拆迁，必须在政府的统一组织领导下依法规范进行。农民房屋要给予合理补偿，并因地制宜采取迁建安置、货币安置或实物补偿等多种安置方式;征地前及时组织征地公告，并就征地补偿安置标准和政策征求群众意见。不得强行实施征地拆迁；对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决。确保征地补偿费用及时足额支付到位。三、及时化解矛盾纠纷，妥善处理征地拆迁突发事件之前，要分析评估易引发不稳定风险的环节和因素，提出预防措施。之中，做好有关沟通协调工作，早发现、早处理，避免矛盾积累激化。建立应急预案，对征地拆迁突发事件，要及时分析原因，主动向政府报告，积极采取措施妥善解决，防止简单粗暴压制群众，引发恶性和群体性事件。四、开展全面检查，坚决纠正违法违规征地拆迁行为征地对象：从农民私有土地、农业生产合作社所有土地到农村集体所有土地，逐步调整；征地范围：从国家建设、国家利益到公共利益，逐步清晰；补偿方式：从单一笼统的补偿、适当的迁移补助到土地补偿费、青苗补偿费和地上附着物补偿费、安置补助费，逐步细化；补偿标准：从无偿征用、产值倍数到综合区片价，逐步提高；安置方式：从农转非、招工、货币安置到还建、留地、就业、社保及农业等安置，逐步多元；征地审批：从各级政府分级限额到以土地利用规划为依据、以用途管制为核心的审批制度，逐步严格；征地程序：从无明确规定、自行组织到“两公告一登记”，逐步规范。目录第一部分征地的概念及制度政策演变第二部分现行制度政策主要内容第三部分地方实践及改革探索⒈范围⒉补偿⒊安置⒋程序现行征地制度的主要内容“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第四十三条，“除乡镇企业、乡村公益设施公用事业和农民宅基地这三种情况可以使用集体土地搞建设以外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”现行征地制度的主要内容-----范围问题：范围过宽，法定模糊——不仅限于公共利益原因：用地需求强烈、法律制度欠缺缺乏土地征收目的合法性的审查机制土地征收申请批准前，事前审查土地征收被批准后，救济机制及事后审查现行征地制度的主要内容-----范围征收耕地补偿：土地补偿费：前三年平均年产值的6－10倍安置补助费：前三年平均年产值的4－6倍地上附着物和青苗的补偿费：如实补偿土地补偿费和安置补助费的总和不得超过三十倍征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。现行征地制度的主要内容-----补偿被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。一般情况：建设用地：耕地的50%未利用地：耕地的20%左右征收耕地的补偿费最高大中型水利水电另行规定：16倍《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》现行征地制度的主要内容-----补偿国土资发[2005]144号文：《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》要解决几个问题：1、解决补偿标准偏低问题。2、征地补偿同地同价，实现补偿的公平性。3、防止征地补偿的随意性，规范政府征地行为。4、提高征地工作透明度，维护被征地农民合法权益。征地统一年产值标准：在一定区域范围内（以市、县行政区域为主），综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。实质内涵是被征收农用地的综合收益值，不仅仅包括农地农作物的收益，还要考虑因土地带来的其它相关收益。以产值标准为基数,同时综合考虑当地社会经济发展水平、居民生活水平、原补偿水平、被征地农民社保需等确定补偿倍数。征地综合区片价基本概念及内涵征地区片综合地价（简称征地区片价）是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分征地区片，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。征地区片价的实质是征地补偿标准，不含地上附着物和青苗的补偿费。1，300006，200004，500003，400002，300005，200007，20000某某市征地区片综合地价分布图特征：两种形式，相互配合，渐近发展新的征地补偿标准征地统一年产值标准征地区片综合地价适用土地市场不发达的小城市及规划圈外的农用地区域适用土地市场相对活跃的东部地区以及中、西部地区的大中城市适用不同区域两者相互配合，形成体系1.各地普遍采取协商谈判方式，实际补偿远超过统一年产值。2.“不同地同价”，水田、旱地同价；耕地、菜地同价，农民不满。3.2-3年调整标准，影响征地实施（农民期待提价）。除北京和西藏外，29个省份制定和公布了征地统一年产值标准或区片综合地价，其中河北等10个省份全部实施征地区片综合地价，占已公布省份的34.5%；山西等7个省份实施征地统一年产值标准，占24.1%；其余12个省份同时实施征地统一年产值标准和区片综合地价，占41.3%。征地补偿标准以耕地为例，每亩在800元到37万元不等。截至2013年6月，山东、福建、河南、广西、湖南、甘肃等6个省按照三年一调的原则，及时调整征地补偿标准，平均提高补偿标准10%—30%不等，个别地市提高了40%以上。新调整的区片价补偿标准普遍减少了区片数量。河北、河南、湖南、广西等省份新出台的标准较之前都减少了区片数量，河南减少了44.47%；浙江温州全市只有两个区片。规范不同地类的补偿标准，建立了调节系数。辽宁、湖南、湖北、广西以农用地综合地价标准为基础，对其他各类用地设置不同的调节系数，如鱼塘高于1.0，未利用地则为0.3-0.7不等。项目土地管理法规定最新政策要求其他法律补偿原则按原用途、原地块给予补偿；按产值倍数法测算；限定补偿高限（年产值的30倍）同地同价；达不到“生活水平不降低，长远生计有保障”时，省政府可批准将补偿超过30倍。《物权法》：依法足额补偿，安排被征地农民的社会保障费用。补偿项目土地补偿、安置补助、青苗和地上附着物增加：征地补偿费内解决被征地农民社保费用，不足部分从国有土地有偿使用收益中列支增加：《物权法》：安排社保费用补偿水平耕地：前三年平均年产值的六至十倍。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为年产值的四至六倍。每公顷安置补助费，不得超过十五倍。土地补偿费和安置补助费两项之和，最高不得超过30倍。地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。按统一年产值和征地区片综合地价执行；问题：1.缺少科学、公平公正的补偿机制——土地永不灭失、保值增值、持续收益的不动产属性难以体现理论上：土地所有权的价格难以确定以有限的货币价款补偿无限长的土地所有权，缺乏理论支撑。没有反映土地区位和供需关系没有平等权利主体间的谈判没有体现土地利用的潜在价值按原用途进行补偿，被征地农民难以分享土地利用方式改变带来的增值，也难以分享经济和社会发展的成果。没有考虑对农民的土地承包经营权的补偿（30年土地承包经营权没有补偿与《农村土地承包法》的要求不符）2.实践中：补偿过度与补偿过低并存有的地方：房地一体、补房不补地，导致大量国有土地资产流失，还诱导乱搭乱建。水利等公益性项目：补偿标准偏低。同一区域、同一条件的农村集体土地补偿标准悬殊--公共利益的征地转嫁给部分被征地农民，造成变相对农村集体土地权益人财产的侵害，形成违背了社会公平与公正原则的事实。集体土地上的房屋拆迁补偿标准差别大3.征地成本中，税费比例偏高研究资料：耕地开垦费、耕地占用税、新菜地开发建设基金、契税、征地管理费、地籍勘察费、森林植被恢复费、基础设施配套费等等，有的地方还有教育附加费、规划选址费、水利基本建设费等10多种部门收费。据历次调查，各种税费在征地成本中所占比例一般可达30－40%