甲方业主项目管理手册

项目管理手册前言项目管理手册1目录第一部分工程项目管理的职能职责及作业指导书一、职能职责(一)工程项目部职能职责…………………………………………………5(二)项目经理职能职责……………………………………………………6(三)现场土建工程师职能职责……………………………………………6(四)现场水暖工程师职能职责……………………………………………7(五)现场电气工程师职能职责……………………………………………8(六)现场造价工程师职能职责……………………………………………9(七)项目内业职能职责……………………………………………………9二、岗位作业指导书……………………………………………………………10(一)项目经理岗位作业指导书……………………………………………10(二)现场土建工程师岗位作业指导书……………………………………19(三)现场给排水工程师岗位作业指导书…………………………………25(四)现场电气工程师岗位作业指导书……………………………………33(五)现场装饰工程师岗位作业指导书……………………………………39(六)项目内业岗位作业指导书……………………………………………47第二部分工程项目部基础管理一、项目部日常管理要求………………………………………………………53二、团队建设管理要求…………………………………………………………55第三部分工程项目计划管理一、招投标及合同签订或审核阶段计划管理…………………………………56二、项目实施阶段计划管理……………………………………………………57第四部分工程项目质量管理项目管理手册2第一节土建工程质量管理…………………………………………………59一、土建施工图审查要点………………………………………………………59二、模板分项工程质量控制措施………………………………………………60三、钢筋分项工程质量控制措施………………………………………………62四、混凝土分项工程质量控制措施……………………………………………63五、砌体分项工程质量控制措施………………………………………………68六、墙面装饰工程质量控制措施………………………………………………70七、门窗工程施工质量控制措施………………………………………………74八、水泥砂浆、混凝土面层楼地面工程作业指导书…………………………75九、公共区域装饰工程现场管理作业指导书…………………………………79十、室外总平环境作业指导书…………………………………………………82十一、防水工程施工质量控制措施………………………………………………85十二、变形缝施工质量控制措施…………………………………………………87第二节安装工程质量管理…………………………………………………90一、安装施工图审查要点…………………………………………………………90二、安装工程前期质量控制措施…………………………………………………93三、住宅室内安装质量控制措施…………………………………………………94四、地下室管道安装质量控制措施………………………………………………99五、总平管线施工质量质量控制措施……………………………………………101六、各分部工程质量控制措施……………………………………………………102(一)电气设备安装质量控制措施………………………………………102(二)给排水、通风设备安装质量控制措施……………………………103(三)弱电工程安装质量控制措施………………………………………104七、各分项工程质量控制措施…………………………………………………104(一)防雷与接地质量控制措施…………………………………………104(二)电气桥架（托盘、线槽）安装质量控制措施……………………105(三)电线、电缆安装质量控制措施……………………………………105(四)发电机安装质量控制措施…………………………………………106(五)设备调试质量控制措施……………………………………………106第五部分工程项目成本管理一、事前控制…………………………………………………………………108二、事中控制…………………………………………………………………108项目管理手册3三、事后控制…………………………………………………………………113四、工程施工阶段临时用水、电管理办法…………………………………113五、工程进度款报审附表……………………………………………………114第六部分工程项目部安全与文明施工管理制度一、施工准备阶段……………………………………………………………116二、施工正常阶段……………………………………………………………117三、施工异常阶段……………………………………………………………117第七部分工程项目实施阶段工作内容和控制重点一、开工前准备阶段…………………………………………………………119二、地基基础施工阶段………………………………………………………120三、主体施工阶段……………………………………………………………121四、屋面工程阶段……………………………………………………………123五、装修工程阶段……………………………………………………………124六、室外总平施工及后期阶段………………………………………………127第八部分工程项目管理常用附表项目管理手册4第一部分工程项目管理的职能职责一、职能职责(一)工程项目部职能职责1.现场工程质量、进度、成本管理及安全文明施工监督。2.督促施工合同执行，外包方的协调与监督管理。3.负责施工组织设计、专项施工方案审核，重要岗位人员上岗证审查。4.负责组织项目消防验收、单项工程验收、分部工程验收、工程竣工验收,配合工程综合验收，负责物业移交。5.负责项目施工用电及正式用电的通电事宜督促。6.负责工程变更通知单及技术核定单的发起和经济测算，所有技术核定单和变更通知单的签发、整理和监督执行。7.负责工程任务通知单、现场签证单和工程量核定单的办理及审核。8.负责竣工图、竣工资料审核、收集。9.负责工程结算编制及外审结算核对，并对结算原始资料的完整性和真实性进行审核。10.负责签证扣款登记及扣款清单编制。11.负责综合单价认价回复、乙供材料认价回复。12.负责组织甲供材料的供应协调、进场验收，及乙供重要进场材料、设备验收。13.组织工程样板的确认，成品、半成品保护的监督，以及封样材料的现场管理。14.负责工程进度产值的审核，工程款、材料款请款手续办理（预付款、进度款）。15.负责权限内甲供材料、设备的采购管理；配合规划创意中心采购售楼中心/装修示范单位家具及饰品，并办理移交、报帐手续；负责销售过程中的新增项目管理手册5物品（非办公用品）的采购。16.配合销售环境的保持，配合销售对工程进行修改。17.配合报建手续的办理。(二)工程项目经理职能职责1.负责组织审查施工组织设计和专项施工方案。2.负责审核工程进度款支付报表。3.负责审核工程任务通知书、现场签证和工程量核定单。4.负责审核工程合同。5.负责审定施工单位提交的月、周及专项进度计划。6.负责审批及处理施工单位提交的各类报告。7.负责处理与项目有关的内外协调工作。8.负责现场工程量核定、现场签证、技术核定、变更通知（含设计变更和工程变更）、工程任务通知单、认价回复及对合作方奖罚决定的签发。9.负责审定甲供材料供应计划；10.负责处理、协调总、分包单位关系；11.负责严格执行施工合同及合同的考核；12.负责组织工程内部验收和移交；13.负责组织分部、分项工程验收；14.负责处理现场突发事件，对重大突发事件及时向总经理汇报；15.负责项目部的全面管理及所辖人员的绩效考核。16.负责完成公司上级领导分配的临时工作。17.参与招标计划管理。(三)现场土建工程师职能职责1.受项目经理领导，负责土建专业的工程质量、施工进度、成本控制管理及现场安全文明施工的管理。2.据施工总包合同协助项目经理协调土建专业和其它专业的配合工作。3.审核建筑、结构专业施工图，负责本专业工程变更、技术核定单等工作。项目管理手册64.严格执行月度目标计划、项目部周计划中本专业的工作内容，确保计划按时完成，有问题及时反馈。5.负责组织对本专业的重大技术问题或施工问题进行协调和处理。6.负责本专业的工程质量、安全文明施工及合作单位进场人员资格的检查、监督，组织或参加本专业各分部分项工程验收和竣工验收。7.审核本专业当月完成的工程量，负责组织本专业范围内发生的工程量增减的签证确认工作，组织相关人员对工程量核定单及现场签证单的原始收方工作。8.负责本专业甲供或甲定乙供材料订货计划的审核；负责组织公司相关部门参与Ⅱ、Ⅲ进场材料的验收；负责对钢筋、混凝土、水泥、防水、涂料、铝塑板、保温、烟道等进场材料进行检查及相关取样送检工作。9.检查、督促监理单位的工作；协助监理单位每月对施工单位进行全面的考核；负责每月对监理单位进行考核。10.负责组织本专业的技术复核工作，如红线点、轴线、标高、桩位、沉降、混凝土强度、墙、柱垂直度等。11.主体工程施工中隐蔽验收时，负责核对梁、柱、板的钢筋及墙、柱、梁及门窗洞口定位尺寸，在验收时提出的所有问题整改完成后，签署《砼浇灌许可证》和隐蔽工程验收记录。12.装修阶段应严格控制工序的工艺流程，并负责检查各工艺流程控制表的签认情况。13.负责本项目的资料整理归档，做到资料齐全、准确，审核本专业的竣工资料并签字确认。14.严格执行公司及项目部的相关制度与流程。（含工序质量控制措施、隐蔽验收制度、进场材料验收制度等）。15.按照合同要求督促施工单位进行样板施工，并组织相关单位人员进行样板验收并签字确认。(四)现场水暖工程师职能职责1.受工程项目经理领导，对施工阶段所管辖项目范围内的给排水、煤气、通风空调专业全面负责；项目管理手册72.熟悉本专业相关合同，根据合同条款进行本专业工程管理；3.负责制定本专业的专项计划并跟踪、检查其落实情况；4.负责本专业工程图纸的全面审核及施工优化；5.负责本专业的工程变更、工作联系单、图纸会审纪要、工程量签证、施工组织设计、工程付款进度审核等工作；6.协调施工和监理单位，对本专业的现场施工进度、质量和成本控制负责；7.复核本专业设备、材料的选型及检查分包单位的合同执行情况；负责本专业甲供材料供应计划的审核及组织进场材料的验收。8.负责组织本专业的样板验收、隐蔽验收、中间验收、竣工验收以及与物业的交接工作；9.负责完成配套的自来水、煤气、雨污水等政府配套工程从开始施工到竣工验收的所有工作；10.负责本专业与建筑、结构、景观、装饰、电气等专业的协调工作；11.负责对本专业的新技术、新材料的使用效果进行总结并提交总结报告；12.审核本专业的竣工资料及竣工图，审查施工单位有关本专业特殊岗位的上岗证；13.审核本专业乙供材料认价申请，重点对规格、型号、品牌及产地审核。(五)现场电气工程师职能职责1.受工程项目经理领导，对施工阶段所管辖项目范围内的供电、电话通讯、网络、有线电视、小区智能化、安防专业、电梯安装工作全面负责；2.熟悉本专业相关合同，根据合同条款进行本专业工程管理；3.负责制定本专业的专项计划并跟踪、检查其落实情况；4.负责本专业工程图纸的全面审核和施工优化；5.负责本专业的工程变更、工程联系单、图纸会审纪要、工程量核定单、施工组织设计、现场签证单、工程付款进度审核等工作；6.协调施工和监理单位，对本专业的现场施工进度、质量和成本变化负责；7.复核本专业设备材料的选型及检查分包单位的合同执行情况；负责本专业甲供材料供应计划的审核及组织进场材料的验收。项目管理手册88.负责组织本专业的样板验收、隐蔽验收、中间验收、竣工验收以及与物业的交接工作；9.负责完成配套的供电、电话通讯、网络、有线电视、安防等政府配套工程从开工到竣工验收的所有工作。10.负责本专业与建筑、结构、景观、装饰、水暖等专业的协调工作；11.负责对本专业的新技术、新材料进行总结并提交总结报告。12.审核本专业的竣工资料及竣工图，审查施工单位有关本专业特殊岗