易居中国・克而瑞-2017年度成都房地产市场报告(终稿)

2017年成都房地产市场报告版权声明：本报告仅供客户内部使用，未经易居企业集团的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。克而瑞出品2017-12本报告数据统计口径a.b.c.数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统数据时间2017.01.01-2017.12.31统计口径本报告统计范围包括成都市主城区及龙泉、郫都、双流、温江、新都所有成交数据均为实际备案信息01Thissectionisacomprehensivereviewoftheperformanceofpolicies,markets,land,housing,villas,commercialandofficebuildingsinthepastyear.整体市场扫描政策解析Ⅰ基本面解析走势及预判政策解析/成都政策基本面解析2016年成都房地产呈现峰回路转局面，上半年以去库存为目的的宽松政策为导向，实现缓慢回升，下半年受外来投资需求带动，市场则出现爆发式增长，政策由宽松转向调控，短期内市场趋于平稳；2017年成都改善需求井喷、通胀预期、市场供应不足等多重因素影响下，成都楼市价格呈现全面快速大涨态势，调控政策持续加码，出台了成都历史最严调控政策。2016年成都（共计出台44条与房地产相关政策）楼市变化趋势：缓慢回升——爆发——严控——平稳发展过程2017年成都楼市高温不退，调控政策持续加码强调“房子是用来住的，不是用来炒的”2月2日降低首付，放宽二套房贷款认证2月22日降低营业税，改5为26月6日提高公积金贷款额度3月25日商改住细则6月21日取消7090，降低首付，不再建保障性住房10月1日限购政策10月9日限贷政策11月18日独立区限购政策12月7日土地熔断机制12月16日明码标价3月24日限购升级二手房纳入限购4月12日提高首付二套以上限贷，认房认贷营业税2改34月21日禁止商改住7月20日限价10月17日2022年底实现从清水房到成品房转变10月25日成都降低开发强度，容积率从4.0降至最高2.511月16日成都出台“摇号买房”新规政策解析/成都政策基本面解析政策出台时间政策属性限制对象限制地区政策关键要点对市场影响2016.10.1重启限购商品住房主城区+五大近郊+天府新区1、同一自然人法人限购1套;2、二套房首付从3.5成提高至4成;3、合同网签备案后不予变更、注销;4、严禁捂盘惜售发现违法将关闭网签。对于本地市场需求无影响，但较大程度大控制外地投资需求进入2016.10.9限贷商品住房和二手房主城区+五大近郊+天府新区1、首套房主城区从2.5成，非主城区2成，调整后统一为3成；2、按揭一套房结清后再购，主城区从2.5成，非主城区2成，调整后统一为3成；3、按揭一套房未结清再购，从3.5成调整为4成；4、按揭两套以上未结清再购，由可以贷款调整为停贷。对市场几乎无影响2016.11.17限购升级（独立超热点区限购）商品住房高新南区、天府新区1、在成都高新南区、天府新区购房，需拥有区域户籍或连续缴纳区域社保或个税1年，并且在区域内无房。控制区域外投资需求进入，快速降温高新区、天府新区热度，稳定了区域价格2016.11.18限贷升级商品住房和二手房高新南区、天府新区1、成都高新南区、天府新区成都直管区二套房首付七成，三套及以上不贷款。提升门槛，抑制区域内改善需求的释放2017.3.23限购升级商品住房和二手住房主城区+五大近郊1、拥有成都户籍(或者在该限购区域内稳定就业并且连续不断缴纳社会保险24个月以上)；2、在高新区南部园区无自有产权住房；3、自2016年10月1日以后未在成都高新区(包含南部、西部园区)、天府新区成都直管区、锦江、青羊、金牛、武侯、成华、龙泉驿、新都、温江、双流、郫都区新购买商品住房。原本恐慌的市场被频繁的调控政策影响，加速购房者进入市场2017.4.12调控加码商品住房和二手住房主城区+五大近郊1、不得捂盘，达到预售条件30日内申报价格，获取预售许可；2、严审还款能力，月供收入比不超过50%等政策要求；3、限购区内新购买住房(含商品住房和二手住房)，须取得产权满3年后方可转让；4、提高首付，二套不贷，限购区首套房30%，按揭一套未结清再购首付40%，2套及以上不贷。目的控制杠杆置业，提升进入门槛，控制投资需求，政策出台后需要一个反应期，当下变化还未呈现。首次执行独立限购区首次将二手房纳入限购2016年上半年处于去库存的宽松政策环境中，2016年10月政策收紧2017年调控政策升级，首次将二手房纳入限购，二套房停贷政策解析/政策基本面解析政策出台时间政策属性限制对象限制地区政策关键要点对市场影响2017.4.21商住限售商业、办公类建设项目(含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分)主城区+五大近郊+天府新区+远郊1、商业、办公类建设项目严禁擅自改变为居住用途；2、不得设置外挑阳台，不得采用住宅套型式布局与功能设计，项目标准层办公用房分隔的，层高不应大于4.2米；项目标准层办公用房不分隔的，层高不应大于4.6米；3、不得接入天然气、且水电气，应按照商用标准收费，禁止按照非商用标准收费4、不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住，不得出现酒店式公寓、商务公寓等违规宣传用语；5、禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式对商业、办公类建设项目进行分割和销售。相对较温和，未提及存量的商办类物业2017.7.20限价商品住房主城区+五大近郊+天府新区1、开发商预售价格申报，将按照楼面地价+建安成本+合理利润的方式申报；2、开发商不得以提高装修标准、提高设施设备档次的方式变相加价3、保证开发商不亏损的前提下，项目价格不得比周边在售项目高太多；4、新批次楼盘不得高于上一批次遏制房价跳涨，促使房地产健康平稳发展2017.10.17“清水房”转换为“成品房”商品住房+保障性住房主城区+五大近郊+天府新区+远郊1、2017年至2020年底，全市新开工商品住宅（三层及以下低层住宅除外）和保障性住房，中心城区（成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区）成品住宅面积比例逐步达到100%；2、郊区市县（简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县）成品住宅面积比例逐步达到80%。从供需两端抑制投机炒房、炒地行为，能更好地使住宅回归居住功能2017.10.25容积率下调商品住房主城区+五大近郊+天府新区1、城市核心区最高容积率降至2.5，一般地区为2.0，特别地区为1.5；2、新建住宅建筑不得设置底商，商业应独立设置；3、住宅建筑不宜出现6栋及以上简单重复。即降低开发强度、降低建筑尺度、降低人口密度，提高产业层次，提升城市品质2017.11.16买房摇号商品住房主城区+五大近郊+天府新区1、“全款支付”不得被额外对待；2、开盘销售前3日要发布摇号公告，摇号排序时间应在“白天”；3、放弃的房源可按序递补选房，房价不得高于原开盘销售时公示价格；4、摇号全程录像，专用电脑禁联网目的遏制开发商区别对待“一次性付款”客户，以及额外收取其他不合理费用；抵制投机炒作行为，公开公平公正的购房新方式限商限价首次执行买房摇号政策解析/市场表现2017年房地产政策经历了全国热点城市持续收紧的过程。自从2016年“两会”提出因城施策去库存，随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。一二线及热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险。在多城调控政策密集出台后，一二线热点城市的新房及二手房价格涨幅均出现回落。一二线城市努力调控市场稳2017年三四线城市楼市的主题是去库存。三线城市房价涨幅显著，尤其是一线等城市调控收紧后价格趋稳。受阶段性供求紧张及地价上涨影响，三四城市房价更是快速攀升。三四线城市努力去库存涨开发商努力拍地抢随着房地产调控持续深入，规模性房企也在加速布局，中小型房企的生存空间极度压缩，在这种情况下“手中有粮”尤为重要。土地市场上，资金实力是拍地游戏的重要筹码，排名靠前的第一梯队的房企和跃跃欲试急待上位的第二梯队一直是主角。这似乎也奠定了2017成都土地市场的基调，大房企重金登台贴身肉搏，中小房企买票入场悻悻围观。一方面是银行利率上浮，售楼部优惠取消、全款购房；另一方面是市场新房供应减少，二手房价格倒挂，2017年购房者成本不仅大幅增加，而且越来越难。而验资、摇号政策的出现，虽然规范了市场行为，但无形中也“误伤”部分刚需购房者。购房者努力突破制约难政策解析/走势及预判后市预判2018年房地产政策将以十九大的精神而展开。十九大报告指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。该表述为2018年楼市调控创造了明确的方向，体现了“房住不炒”政策思路的不断成熟。同时也会积极围绕房地产长效发展机制进行推进。政策方向：房住不炒是政策出发点供给端政策：继续强调结构调整补库存的政策思路会强化，在总量刺激的同时，结构调整也会积极开展。尤其是结合住房体制改革的思路，在供给端上会有细分领域的划分，租赁市场2018年的供应量会上升需求端政策：下半年不排除个别城市限购略松的可能购房需求政策将继续从紧，但若是市场交易继续下滑，也不排除部分城市会有购房政策松动的可能。除了购房市场以外，租赁市场各种鼓励政策依然会频繁出现。价格端政策：稳定价格决心不变稳定价格的决心依然不会改变，后续针对此类价格依然会有各类管控的做法，最典型的就是若部分城市房价指数上涨过快，不排除依然会有包括限购和限贷在内的管控政策出现。土地市场Ⅰ土地成交情况区域土地市场土地市场/熔断土拍1.0拍卖2016年12月28日熔断2.0：限价2017年4月6日熔断3.0：限价+加价+抽签2017年7月18日熔断4.0：限价竞买+商业自持比例+抽签竞得2017年9月7日熔断5.0：1.配建并无偿移交定量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积2.限价竞买+竞自持商品住房面积比例+抽签竞得成都土拍熔断已更新为5.0机制；并首次增加竞自持模式，以住宅自持比例高低作为开发商拍卖土地的竞价条件。但对楼市本身而言，自持虽然名义上降低了地价，但实际上可出售部分减少，房企整体拿地成本亦变相提高，市场“供不应求”的问题仍然待解决2017年土地市场表现土地成交：139宗，628万平米住宅15宗，商住70万平米，商办54万平米成交金额：1085亿平均楼板价：6214元/平平均溢价率：41%地王刷新中海地产1600万/亩总价47.9亿，溢价率108%天府新区兴隆街道罗家店村最热区域双流上半年成交土地4146亩占全市的44%未来上市住宅用地53万方商住用地397万方商办用地177万方（均为可开发建筑面积）土地市场/概况土地市场/量价图：月度土地成交量价走势（万方，元/平）图：月度土地成交溢价率走势（%）2017年土地成交量高于去年，溢价率与楼面地价涨幅较大。土地成交面积628万平米，成交总金额1085亿，平均楼面地价6214元/平，平均溢价率41%010002000300040005000600070008000900010000020406080100120140160180成交面积楼板地价0%20%40%60%80%100%120%140%溢价率土地市场/成交热力图排名区域面积（亩）宗数1双流4146532城西976173城东838194龙泉79695温江65776城北65487新都64698郫县513109城南158510城中322土地市场/市场总结2017年的土地市场降温较为显著，成交溢价率进一步降低，但土地成交量持续上行，整体处于“量涨价跌“的运行状态；土地市场竞相角逐态势火热，各路品牌房企纷纷入市众相角逐抢地战况全面升级，小房企拿地更加困难；公开市场拿地难度大，资源稀缺，各房企均面临土地储资源不足的问题，纷纷转向收并购、合作开发