南湖春晓商务楼市调报告

1南湖春晓商务楼市调报告苏州工业园区新鸿泰房地产投资顾问公司2目录壹、南京市商务楼统计指标概析一、2001年南京商务楼统计指标二、南京市1996-1999年商务楼空置情况贰、项目商务楼分析一、河西商务楼概述二、南京市商务楼调研比较表三、南京市商务楼市场分析四、南湖春晓项目商务楼建议叁、项目临街门面房分析一、店面（含店面、店铺）现状调查二、个案调研三、南湖春晓临街店面建议肆、结论3壹、南京市商务楼统计指标概析一、2001年南京商务楼统计指标类别指标办公楼商业营业用房房地产开发投资额（万元）10853790406施工面积（万平方米）126.0996.29新开工面积（万平方米）19.8029.29竣工面积（万平方米）40.7127.96销售额（万元）70352108712销售面积（万平方米）14.1619.31销售均价（元/平方米）49685630出租面积（万平方米）5.148.524从2001年统计数据来看，办公楼竣工面积与销售面积之差为26.55万平方米；商业营业用房竣工面积与销售面积之差为8.65万平方米。按此去化速度，撇开这些剩余面积和2002年将新开工的面积，仅当年新开工的面积量就足以供南京市场2002年的需求，与火热的住宅市场相比，南京的商务楼市场显得有些波澜不惊。5二、南京市1996-1999年商务楼空置情况（单位：万平方米）类别年份办公楼商业营业用房19969.909.1219979.788.82199812.9513.9519997.2810.43高层商务楼，市场前景不妙近几年，我市竣工和在建的高层商务楼越盖越多，许多商务楼的低层和高层空置严重。初步匡算，目前全市至少有约十几万平方米商务楼的底层商业用裙楼和高层的商住处于空置状态。如地处鼓楼区的金鹏大厦、地处栖霞区的金港大厦约有5.3万平方米的商场卖不掉，有层高不够的原因，也有因购买者不愿与下层的拆迁户一同上、下电梯而使交易落空的，而普遍的原因是高层住宅的物业管理费用高,早晚高峰上下电梯不便。有的低层的裙楼一般不零卖,必须整幢或整层购买,由于购买力不足只好空置,如玄武区大石桥裙楼、中华路、雨花路上大片商业营业用房均属于此种情况。6贰、项目商务楼分析一、河西商务楼概述2001年12月11日，南京市传来消息：南京城建的热点在河西、潜力在河西、希望在河西。河西作为南京城市发展进程中浓墨凸写的一笔，相对于江宁、东郊、城北地区，河西独占天时、地利、人和：长江的雄浑、秦淮河的细腻、投入2.6亿元巨资进行的城市基础建设、奥体中心的勃勃生机再加上市政府未来城市CBD的规划，无不占尽先机。预计十年内，河西地区将崛起一个近55.7平方公里、资产存量近千亿的新城区。但目前河西地区仍有城郊结合部之痕迹，尚未形成浓厚的商业气氛，因此商务楼项目较少，且集中于江东北路两侧，目前销售中的项目仅为南京商会大厦和文汇大厦。7二、南京市商住楼调研比较表案名文荟大厦民生商会大厦位置草场门大街101号定淮门大街11号层数18F26F主力面积（m2）110-200107、155、149办公时间24小时8：00-20：00诉求重点公共部分豪华装修、河西商务宝地星级酒店式物业管理车位情况以个数论价，可租可售地下出售：15-16万元/个地面出租：600元/个.月地面、地上均有车位地下出售：11万元/个售价4770元/m2起售，每上一层约加60元/m2左右每层建面1500m2，1F作银行,2-5F作商场,5F以上，起售价3580元/m2,每上一层加50-80元/m2。租金40元/m2.月。只售不租物业管理费3元/m2.月1元/m2.月配套设施浦发银行、大酒店、4台电梯中行楼房状态期房（2003年7月交付）期房（2003年2月交付）8案名御景园商务大厦新大都大厦位置太平南路常府街层数21F（1-5F为裙楼，6-19为主楼）15F主力面积（m2）每层建筑面积1300m2，可自由分割面积自由分割面积办公时间24小时24小时诉求重点全方位秘书服务地段佳车位情况地面、地下均有车位，地下是双层机械停车，12.8万元/个。地下停车场售价4680元/m2起售，每上一层约加80元/m2左右5480元/m2起售，每上一层约加60元/m2左右租金只售不租只售不租物业管理费3元/m2.月（含电梯费）3元/m2.月配套设施浦发银行、送餐服务，4台电梯主楼有银行楼房状态准现房期房（2003年5月交付）9案名金轮大厦华泰证券大厦位置汉中路100号中山东路90号层数28F28F主力面积（m2）114.32、118.91、145.19、152.41、172.92、751.91自由分割面积71.77m2以上均有办公时间24小时24小时诉求重点地段佳、价格优、智能办公、套型丰富5A智能，涉外高级写字楼车位情况地下停车场地上停车费：150元/月地下停车费：300元/月售价5740元/m2起售，每上一层加200元/m28190元/m2起售租金只售不租2.4元/m2.天起租，21F租金2.8元/m2.天物业管理费未定8元/m2.月配套设施电梯两台、其它设施暂无浦发银行、18F酒店、5F餐厅楼房状态期房（2003年下半年交付）现房10案名谷阳世纪大厦东方名苑位置珠江路600号石鼓路（中央商场斜对面）层数22F29F主力面积（m2）/50.96、56.58、168.62、170.61、179.33办公时间24小时/诉求重点商铺与写字楼的完美集合、珠江路IT核心中的核心商住两用车位情况只租不售，地面、地下均有停车场只租不售，地下二层停车租金：300元/个.月售价未装修房：5400元/m2起售，每上一层加50元/m2装修房：6130元/m2起售5180元/m2起售，每上一层加50元/m2左右租金只售不租只售不租物业管理费5-6元/m2.月/配套设施设有配餐中心银行、餐厅均有楼房状态现房期房（2002、12月交付）11案名福鑫国际大厦投资大厦位置洪武路水西门大街与中山南路交汇处层数34F31F主力面积（m2）自由分割面积最小150m2，自由分割面积办公时间//诉求重点地段好、5A智能大厦开发商品牌车位情况地面、地下均有停车场地下两层停车售价6580元/m2起售，17F约为7000元/m26700元/m2起售，每上一层加100元/m2租金只售不租1.8-2.4元/m2.天物业管理费/4元/m2.月配套设施银行、餐厅均有1-5层是裙楼，银行、餐厅均有楼房状态期房（2003、7月交付）现房12案名南京国贸中心隆盛大厦位置中山东路18号洪武路23号层数33F27F主力面积（m2）自由分割面积自由分割面积办公时间24小时8：00-22：00诉求重点CBD原点写字楼、无压力租购、配套齐全品牌车位情况地下停车场，只租不售租金：500元/个.月地下停车场，只租不售租金：600元/个.月售价6580元/m2起售，每上一层加100元/m26550元/m2起售，每上一层加50元/m2租金50元/m2.月起租，14F为55元/m2.月65-75元/m2.月物业管理费5元/m2.月（不含电梯费，若是购买，免一年管理费）5.8元/m2.月（含电梯费）配套设施有工行、农行、餐厅3楼设有餐厅，无银行楼房状态现房现房13案名新世界中心位置珠江路5号层数44层（共二幢，一幢写字楼，一幢办公楼）主力面积（m2）写字楼：192m2以上；办公楼：71-245m2办公时间24小时诉求重点立体社区，全方位秘书服务车位情况地下二层停车售价写字楼：基价:5500元/m2，每上一层加110元/m2。商住楼：基价：5400元/m2，24层以下，每上二层加110元/m2，24层以上，每上一层加110元/m2。租金只售不租物业管理费未定配套设施写字楼1-7F做裙楼，5F做会所，有健身房、中央空调、百货超市、茶吧、休闲娱乐设施楼房状态2003年下半年交付14三、南京市商务楼市场分析按调研的商务楼分布情况，结合其广告诉求重点，将其分为河西、夫子庙商圈、新街口、珠江路、中山路五个区域来分析。1、商务楼销售河西商务楼基价分布图（元/m2）47703580文荟大厦民生商会大厦夫子庙商圈商务楼基价分布图（元/m2）67004680御景园商务大厦投资大厦新街口商务楼基价分布图（元/m2）518057405480新大都大厦金轮大厦东方名苑15中山路商务楼基价分布图（元/m2）65808190华泰证卷大厦南京国贸中心珠江路圈商务楼基价分布图（元/m2）5500655065805400谷阳世纪大厦福鑫国际大厦隆盛大厦新世界中心南京市商务楼价格是越邻近市中心和繁华地段，售价越高。如南京国贸中心、华泰证券大厦等。商务楼起售价在6000元/平方米以下的，楼层每平方米加价大都在100元以下，而6000元/平方米以上，则楼层加价多在100元，甚至达到200元。河西地区在售商务楼项目较少，基价多数在4000元/平方米左右。16B、商务楼出租从调研比较表上看出，南京市商务楼以售为主，少量商务楼由于售价较高等原因，是实行出租方式。如投资大厦、南京国贸中心、隆盛大厦等。目前远离市中心各商务楼由于销售不是很理想，部分采用租售并举的方式，一般租金都在100元/平方米.月以下，租金随着楼层的变动不是太大。部分出租商务楼起租租金图:（元/m2.月）4072545065020406080文荟大厦华泰证券大厦投资大厦南京国贸中心隆盛大厦17C、租售面积商务楼的特点决定了其面积的大小，多数是在80-200平方米左右；框架的结构，可以根据客户的需求有所改变面积大小。D、商务楼车位调查部分商务楼车位售价151112.80481216文荟大厦民生商会大厦御景园商务大厦（万元/个）部分商务楼车位出租租金3003005006000200400600800华泰证券大厦东方名苑南京国贸中心隆盛大厦（元/个.月）商务楼车位多以出租为主，部分采取租售并举的方式。车位一般以个论价，标准面积在18-25平方米，价格在11-15万元/个。一般商务楼车位出租租金在300元/个.月，部分停车设施较好的商务楼可达到600元/个.月，如隆盛大厦。18四、南湖春晓项目商务楼建议根据南湖春晓项目个案特点，结合河西商务楼市场情况综合分析，提出以下建议。（1）商务楼销售销售基价：3350-3400元/平方米起，按楼层加价50-80元/平方米。销售均价：3450元-3500元/平方米。（2）商务楼出租建议先采用只售不租的方式，试探市场反映，且战且走。出租价位：45-55元/平方米.月。楼层越往上，可适当增加租金。（3）面积大小以100-200平方米为主，可灵活自由分割，适当配置100平方米以下和200平方米以上的面积组合。（4）配套设施电梯、银行、餐厅、停车场，应该是必须的设施；其余可通过店面招商的经营业种来实现。（5）物业管理费建议2-3元/平方米.月（含电梯费）收取。（6）车位销售考虑到车位的数量和停车实际情况，建议以出租为主。部分出售。租金：300元/个.月；售价：10万元/个。19叁、项目临街门面房分析一、店面（含店面、店铺）现状调查●现有开店不满意度（依顺序1-6号排列）顺序细项自有店面积分名次租赁店面积分名次123456123456规划设计12032345281510161362304建筑质量2014113257141711821826物业管理02303036411139151051985租金过高320011186545411503991来客多寡3101144031364520222892配套合理01323458○112813181272453自有店面者开店对各因素不满意度图租金过高建筑质量物业管理来客多寡规划设计配套合理租赁店面者开店对各因素不满意度图建筑质量物业管理规划设计配套合理来客多寡租金过高20※自有店家，不满意依序是配套不合理，规划设计未尽理想，来客量不足，物业管理不如人意，建筑质量差，和按揭费高。而租赁店家，则是依序为租金高，来客少为一、二，再接下来是配套不合理，规划不理想，物业管理差及建筑质量不佳。显而易见，租金多为租用者心里的痛，而来客量无分自有或租用皆