重庆市花园洋房市场研究报告

大智咨询网（）1重庆市花园洋房市场研究报告第一部分重庆房地产市场概述一、重庆房地产市场现状1.1房地产开发投资基本适度，但增速有所减缓1.2商品房施工规模小幅增长，新开工面积增幅减缓1.3土地购置面积增速回落，土地要素制约进一步显现。1.4银行信贷规模紧缩，资金结构发生变化。1.5消费者观望情绪蔓延，新盘入市量大幅缩减1.6商品房交易价格增幅放缓，1.7重庆市政府加大房地产业扶持力度，众多利好政策出台1.8部分楼盘遭冷落，高性价比产品热销二、重庆住宅市场走势分析2.1宏观调控还将继续，预计会以规范市场秩序、调整房地产供应结构、抑制投机炒房等方面政策为主。2.2强大需求和良好预期将带动市场逐步走出低谷。2.3随着市场预期的走高、重庆政府救市政策的出台，众多利好因素会直接刺激众商家加速其产品入市的速度，市场将集中放量，供给量加大。2.4成交量上升，价格涨幅不大。2.5普通商品房的建设力度将加大2.6从长期考虑，房地产开发投资强度和建设规模将保持稳定、适度增长。大智咨询网（）2第二部分重庆花园洋房市场综述一、重庆花园洋房历史沿革重庆最早打出花园洋房旗号的是在水一方和水天花园。不过当初是3年前，作为一个新鲜事物，那时人们对花园洋房的理解，只限于６层以下且带有入室花园的房子。然后，经济的发展分化出一批相对富有的人群，少数有实力的开发商也开始尝试着涉足花园洋房，但并未形成真正意义上的市场。直到２００３年８月，重庆本地企业金科集团做出大胆尝试，在天籁城的中华坊旁边，推出了花园洋房——天籁城美社，以“退、错、露、院”全新形态和每单元６—８户的低密度设置，不仅创造了北部新区的销售神话，而且彻底颠覆了传统花园洋房的概念。作为金科的第一代花园洋房，美社的产品形态逐渐成为人们评判花园洋房是否纯粹的一个重要标志，并具有为重庆花园洋房“正名”的意义。随后，重庆的花园洋房开始风生水起，更多的开发商陆续进军花园洋房，把中产阶级作为花园洋房目标客户的定位也逐渐明晰。花园洋房的黄金季节来自2004年，这一年各花园洋房项目相继横空出世，如雨后春笋般茁壮成长，同时产品也在迅速升级中。０４年３月，金科推出其第二代花园洋房——天籁城·紫园，将建筑布局进一步升华为“双流向设计”，加宽楼间距，并将退台退得更彻底，从而增大了露台面积。同年９月，金科又在金开大道推出了其第三代花园洋房天湖美镇。每层户型均为错层或跃层设计却做到各层的户型各不相同，均带有花园或大露台。同时，与第一、二代洋房比较，天湖美镇在户型的提升表现在底层花园面积更大，“一步阳台”的设计等等。04年年底，中原地产推出其拳头产品——中央美地，该项目聘请世界顶级设计师担纲设计，温馨浪漫英伦风情首开文化牌先河，奇妙地融水景、园林、生态、峡谷于一体，把景观做到了一个新的高度。另外，高级石材、别墅用PVC外墙挂板等高级用材的运用更显示出其尊贵的一面，已然成为花园洋房的全新标杆。这期间，更多的花园洋房又接踵而至，棕榈泉国际花园、奥林匹克花园、恒运·青河湾、广厦城、建工未来城、美茵河谷……纵观重庆花园洋房的发展轨迹，市场细分、景观质量、户型设计、建筑用材、独有特色等已成为众商家角逐的重点，相信随着观念的更新，科技的进步，大量产品的涌入必将带来花园洋房精彩纷呈、欣欣向荣的美丽景象。二、重庆花园洋房市场现状1.区域分布特征分析各区域开发花园洋房项目列表大智咨询网（）3区域花园洋房项目个数所占比例大渡口13%高新区13%沙坪坝13%九龙坡13%巴南区310%江北区310%南岸区723%渝北区1445%合计31100%综合整体的分布情况来看，重庆花园洋房的分布具有以下几点特征：1.拥有丰富自然景观和大量的未开发原生态土地的区域成为开发热点。2.距离传统的市中心较远，居住安静，风景秀美。3.传统商务区——渝中区没有花园洋房项目。4.在巴南区分布密度有增大趋势。2.市场供应情况分析2.1已入住项目简析已入住项目列表项目名称区域体量（m2）容积率绿化率价格日月山庄巴南201600.557.20%2300大川水岸江北15000150%2900广厦城江畔语林九龙坡500001.340%3700高山流水南岸25000145%3200竞地·溯源居南岸1156661.16250%3900融侨半岛风临洲南岸500001.3660%3400金科中华坊渝北799001.240%4800金科天籁城·美社渝北500001.240%3500丽源岛渝北300001.760%2300大智咨询网（）4黄金堡·城市花园渝北180000.9245%2680这些已入住项目大都属于早年开发产品，其中大部分并不属于纯花园洋房项目，而是混合多层、小高层于一体的中间形态。随着需求的强劲，竞争对手的增加，各开发商对花园洋房产品的精雕细琢，价格是每年都在上涨。在入住的花园洋房项目中，从早期的黄金堡·城市花园、日月山庄到近期的广厦城江畔语林、天籁城美社，每平方米价格上涨1000元之多，而且在户型的设计上越加宽敞明亮。2.2在售项目简析2.2.1在售项目数量目前市场上在售花园洋房共有16个，其中渝北区8个；南岸区4个；沙坪坝区、江北区、高新区、大渡口都只有1个。51%25%6%6%6%6%渝北南岸沙坪坝高新区江北大渡口2.2.2在售项目体量目前市场上在售花园洋房总体体量为652292平方米,其中渝北占有率仍为最大，所占比重达58%,南岸区次之占有20%。另外，江北区占有6%，高新区占有5%，沙坪坝区占有3%。通过对所有在售花园洋房项目的调查，目前大部分项目销售状况良好，扣除市场已消化部分，市场目前存量仅为202587平方米，消耗量达总体体量的2/3，这部分存量将是未来的一段时间内市场主要供应量。大智咨询网（）5400005300030000375075220001322177950100060001471751870021762050000100000150000200000250000300000350000400000渝北南岸沙坪坝高新区江北大渡口体量存量2.2.3在售项目价格情况从各区花园洋房产品的平均价格来看，渝北区仍然排在第一位，该区域的项目尤其是北部新区的几个项目整体品质都比较高，而且基本都为品牌开发商开发的大盘，生态、景观、设计规划等作的都比较到位，“优质优价”顺理成章。南岸区平均价格偏低，主要因为定位较低的崇文小区（平均售价2500元/m2）的价格大幅度拉低了南岸区的整体均价，江北、沙坪坝、高新区及大渡口四区目前分别只有一个花园洋房项目在售，虽然不足以代表整个区域的平均水平但表现在单个项目的价格上仍然体现了各区间的差距。江北区向来是房地产开发的热点地区，近年来更是发展迅速，其土地价格同等级别情况下明显要比其他四区高，所以终端产品的价格也是四区中最高；沙坪坝、高新区紧密相连，开发成本和市场环境趋同，所以终端产品售价相当。大渡口区由于经济水平、交通等原因房地产开发市场起步较晚，但近两年发展迅速，市场热度逐步提高，显示了强大的潜力，可以发现，大渡口花园洋房的价格虽在四区中最低，但差距也仅有200元，这反映了真实的大渡口市场的水平。2.3未来半年内将入市花园洋房项目项目名称区域预计开盘时间体量香林华府巴南2005年8月——申烨太阳城巴南2006年初15000M2各区域均价比较325034003600360040004020010002000300040005000南岸大渡口沙坪坝高新区江北渝北大智咨询网（）6天江鼎城江北2005年9月70000M2金韵天城渝北2005年10月——融科蔚城渝北2005年8月——据我司调查，未来半年内将入市的花园洋房项目大约5个。从入市时间上看，大部分集中在今年8、9月份，入市时间比较集中。看来众开发商对下半年十分看好，纷纷选择同一时间集中上市。从区域分布上看，渝北和巴南新入市力量强劲，二者分别有两个项目，另外一个位于江北区。值得关注的是表现十分抢眼的巴南区，该区近年来经济建设的力度加大，交通等设施日趋完善，加之拥有得天独厚的景观资源和土地优势，这些正是花园洋房开发中所稀缺的重要资源，优越的条件吸引了不少商家在此开发花园洋房物业。目前该区域花园洋房类产品建设力量强劲，大有后来居上之势。相信该区域内将来仍会不断的有新项目面世，让我们共同期待。3.产品特征分析3.1地理区位特征目前重庆市场上的花园洋房产品在开发地理区位的选择上仍然倾向于远离市中心、自然景观出色、土地成本低廉的郊区或者欠发达区域，不过由于消费者对各种配套要求的不断提高使其有向近市中心区域发展的趋势。3.2立面风格在立面风格上，大多数产品拥有自己独特的风格流向，目前比较主流的是欧式风格，比如英伦风格、法兰西风格、地中海风格等等；另外，有一部分产品的外立面显得比较凌乱,概念模糊，特点不够鲜明，主要表现为，色彩单调、灰暗、过于复杂等等。3.3小区绿化、配套特点目前，众多花园洋房项目在绿化和配套这两点上下的工夫最大，已然成为开发商主打的竞争力之一，纷纷将其作为最为重要的环节来打造。这些项目大都与江、湖、水挂边，而且呈低容积率、少硬化、大绿化、多配套等特点。总体看来有以下几点特征：◆绿化率普遍较高，少则30%，多则达50%以上。◆绿化植被多以草坪、各种灌木为主。◆湖泊、假山、小桥流水、亭台楼榭应有尽有。大智咨询网（）7◆会所、学校、游泳池等种类繁多。◆配套水平不均衡，表现差异大。◆少部分楼盘景观、绿化规划上存在牵强、不合理等问题。◆“量”已足够但“质”上有待加强。3.4户型设计特点◆大户型占绝大部分，小户型数量有限。◆大部分采取3+1、4+1等平层加跃层结构，也有部分纯跃层和错层产品。◆动静分区、干湿分区合理，大开间，小进深等户型受青睐。◆通风、采光、朝向等硬性指标成为热点。◆露台、入户花园、庭院等渐成为主流。3.5广告诉求特点◆以项目核心竞争力作为诉求点，比如：金科天籁城·美社——四度空间,五亲住宅◆以项目独有特色作为诉求点，比如：奥林匹克花园——山水奥运村◆以天然资源、自然景观作为主要诉求，比如：崇文小区——南山森林洋房，洞天养生福邸◆以案名和概念作为主推点，比如：阳光美地——幸福在阳光下◆以文化特质作为主要诉求，比如：棕榈泉国际花园——象棕榈泉一样生活◆综合品质，虚幻、憧憬型诉求，比如：枫林秀水——春华秋实、醉美一生3.6花园洋房之华策定义目前，重庆市场上花园洋房可谓百花齐放、争奇斗艳，各种风格、各种档次的产品充斥着市场，兴盛但混乱。花园洋房的定义或界定范围历来是见仁见智，众说纷纭。综合华策对重庆房地产市场花园洋房的调研结果，得出华策自己对花园洋房的定义和界定范围，姑且称之为“华策定义”：拥有独特的社区文化或生活主题，别墅享受，多层价格；低密度，一般容积率不超过1.0，建筑密度较高，居住人口密度小；产品形式为五层左右，户户拥有花园或大景观露台，建筑风格以欧洲、北美、南洋等外国风格为主；全大户型设计、户型宽敞、分区合理，崇尚舒适度及生活品位；强调景观和稀缺资源，拥有功能齐全的各种生活配套；小区园林规划张弛有道、层次分明、风格明显，绿化率较高（一般在50%左右）；大智咨询网（）8针对目前重庆花园洋房市场良莠不齐的局面，我们根据定义将其界定为三个档次：高端：满足5条以上，符合中产阶级的对品位和品质的需求中端：达到3至4条，符合即需品位又无高端消费力的人群低端：不足2条，符合经济条件不高却又有一定感性追求的消费者3.7重庆花园洋房产品存在的不足之处经历3、4年的快速发展，重庆的花园洋房已经取得了长足的进步，设计风格、开发环节等都在不断的进步和完善当中，市场上先后涌现出了金科·天湖美镇、中央美地等堪称经典的项目，这无疑给后来者起到了标杆和示范的作用。但我们不得不