房地产交易管理及税收制度与政策

房地产交易管理及税收制度与政策一、房地开发企业资质等级资质等级注册资本至少（万元）从事房地产开发经营时间（至少）近3年房屋建筑面积累计竣工（万平方米）连续几年建筑工程质量合格率达到100%上一年房屋建筑施工面积（万平方米）专业管理人员（人数）其中：中级以上职称管理人员持有资格证书的专职会计人员一级≥5000≥5≥305≥15≥40≥20≥4二级≥2000≥3≥153≥10≥20≥10≥3三级≥800≥2≥52≥10≥5≥2四级≥100≥1已竣工的建筑工程≥5≥2二、房地产开发企业资质管理1、管理机构：建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理地方人民政府房地产开发主管理部门负责行政区域内的企业2、资质分级审批：一级资质二级资质（及以下）3、资质年检制度对于不符合原定资质或者有不良经营行为的企业，可降级或吊销《资质证书》。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级及三级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定，不得超越资质范围承担开发项目。另外，各资质等级的房地产开发企业还必须具务完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，且从未发生过重大工程质量事故。二、房地产开发企业资质管理房地产交易管理的概念房地产交易管理是指政府房地产管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。《城市房地产管理法》规定房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。房地产交易中的基本制度《城市房地产管理法》规定了四项房地产交易基本制度：房地产价格评估制度房地产成交价格申报制度房地产价格评估人员资格认证制度房地产权属登记发证制度房地产交易管理机构的主要职责：对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益。办理房地产交易登记、鉴证等手续；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费；为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；为建立房地产市场预警预报体系，为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产市场价格，为宏观决策和正确引导市场发展服务。房地产转让概念《城市房地产管理法》中规定房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。《城市房地产转让管理规定》（建设部令第96号）对其他合法方式作了进一步细化，其主要包括下列行为：以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的；法律、法规规定的其他情形。房地产转让的分类根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让。根据土地使用权的获得方式，房地产转让可分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。根据转让的方式，房地产可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖﹑房地产入股等行为；无偿转让主要包括房地产赠与﹑继承等行为。房地产转让的条件房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权与房屋所占用的土地使用权发生转移。《城市房地产管理法》和《转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：达不到下列条件的房地产不得转让：①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。③同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。司法机关和行政机关依法裁定﹑决定查封或以其他形式限制房地产权利的：依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。房地产转让的条件办理房地产转让的程序第一房地产转让当事人签订书面转让合同；第二房地产转让当事人在房地产转让合同签订３０天内，持房地产权属证书，当事人的合法证明转让合同等有关文件，向房地产所在地的房地产管理局部门提出申请，并申报提交价格；第三房地产管理部门对提供有关文件进行审查，并在１５日内作出是否受理申请的书面回答；第四房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场勘察和评估；第五房地产转让当事人按照规定交纳有关税款；第六房地产管理部门核实过户单；房地产转让收取的证件建设部关于印发《简化房地产交易房屋权属登记程序指导意见》的通知中提到转移登记的必收要件：房屋权属证书房地产转让证明材料（房地产转让合同或协议、法院司法文书、房地产赠与、房地产继承公证书等）房屋赠与手续应该如何办理？一、赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。按规定，房屋赠与一定要采用书面形式。二、房屋赠与的当事人凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税。在此，市民要注意的是，房屋赠与也是要缴税的。三、办理公证。根据司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，房屋赠与必须办理公证，公证费一般为总房价千分之一。四、办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交下列证件：１、申请书；２、身份证件；３、原房地产产权证；４、赠与书及公证书；５、契税收据。五、赠与人将房屋交付受赠人。这里的交付要以办理房屋产权转移登记为准。如果未办理产权转移登记手续，但当事人之间订立了书面赠与合同，赠与人已将原房屋产权证交给受赠人的，根据最高人民法院的规定，也应当认定赠与成立。房地产转让合同以出让方式取得土地使用权的房地产转让以划拨方式取得土地使用权的房地产转让商品房销售管理包括：商品房预售管理商品房现售管理商品房预售的概念《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）中规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售管理商品房预售的条件已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。“五证”，是房屋合法出生的证明。也即是开发商必须具备五证，才能保证购房业主在购房后能取得房屋产权证。五证包括：1、《国有土地使用证》2、《建设用地规划许可证》3、《建设工程规划许可证》4、《建设工程开工证》5、《商品房预售许可证》商品房预售许可商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：商品房预售许可申请表；开发企业的《营业执照》和资质证书；土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。商品房预售合同登记备案《城市房地产管理法规定》商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。预售合同登记备案管理主要是备案的及时性、准确性、公开性。商品房现售的概念商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付定金或者价款的行为。商品房现售,应当符合以下条件：现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实；“五证两书”“五证”，是房屋合法出生的证明。也即是开发商必须具备五证，才能保证购房业主在购房后能取得房屋产权证。五证包括：1、《国有土地使用证》2、《建设用地规划许可证》3、《建设工程规划许可证》4、《建设工程开工证》5、《商品房预售许可证》“两书”是开发商在向业主交付房产时必须具备的。1、《住宅质量保证书》2、《住宅使用说明书》商品房现售备案房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。商品房销售中禁止的行为房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；产权登记面积－合同约定面积面积误差比＝─────────────×100%合同约定面积商品房买卖合同中误差处理方式买受人有权退房：买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的：（1）产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。（2）产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。（二）面积误差比绝对值超出3％时目前，我国直接将房产和地产作为征税对象的税种，现行房地产税收制度主要涉及14个税种，目前实际征收的有12种。直接针对房地产本身的税收，包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税等。其他与房地产紧密相关的税种主要有营业税、城市维护建设税、教育附加费（”两税一费”），企业所得税、个人所得税印花税等。根据课税对象性质的不同，分为流转税、收益税、财产税、行为税和资源税。现行房地产税制的基本概况按照征税发生的环节，可以分为房地产的取得、保有和流转三个环节的税收。取得环节的税收有两种，即耕地占用税和固定资产投资方向调节税，但后者已暂停征收。保有环节的税收有三种，分别是城镇土地使用税、房地产税和城市房地产税（仅针对外商企业和外籍人员）。流转环节，目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税。房产税：以房产为对象，向产权所有人征收的一种税。（1）纳税人：中国境内拥有房屋产权的单位和个人。（外商投资企业和外籍人员暂不缴纳）（2）课税对象：城市、县城、建制镇和工矿区的房产。（3）课税依据：非出租的房产，以房产原值一次扣除10－30％后的余值；出租的房产，以房产租金收入。（4）税率：采用比例税率按房产余值计征的，税率为1.2％；按房产租金收入计征的，税率为12％。（5）纳税地点和纳税期限纳税地点：房产所在地纳税期限：按年计征，分期缴纳，具体由各省、自治区、直辖市人民政府规定。（6）减税、免税1、国