房产中介制度管理大全③培训

最强免费房产中介软件易房大师培训需求调查题一、填空题：1、我们所成的房地产是指2、公有住房和经济适用住房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定按照购买的公住房或者是按照地方人民政府指导价购买的经济适用房。3、三级市场转移登记是指如房地产、、、人民法院判决、裁定的强制性转移等等。4、申请房屋抵押登记的应提交、、、和其他有关资料。5、个人和个人房地产转让须提交的证件资料有、、注：a如双方无法到场的须提交及b办理房屋赠与的申请人须提交赠与公证书6、房地产转让登记程序依次是、、、、7、员工手册第五章考勤制度里规定，员工应自觉遵守作息时间不得迟到、早退、不得擅自离开工作岗位，如因工作需外出，应二、选择题（每题的备选答案中，至少有一个符合题意）1、买方购买物业若需按揭贷款时，卖方的全部房款什么时间可收到？A签署正式《长沙市房地产买卖合同》时B抵押登记完成后C抵押登记完成及物业交接完成后D银行出具承诺后E新《房地产证》出来后2、签署《房屋转让合约》，业主无法到场时，其夫或其妻代为签字，可以吗？A不可以，因房产局只认业主本人B可以，但需要提供夫妻证明，《房地产证》原件C可以，因房产为夫妻共有财产，另一半也可以处置D可以。但需要提供有效的全权委托公证书原件、产权资料原件、委托人身份证复印件及受托人身份证原件E无所谓3、买方购买物业若需按揭贷款时，卖方的首期款最早什么时候可以收到？最强免费房产中介软件易房大师新《房地产证》出来后D税单出来后E签署正式《长沙房地产买卖合同》（现售）时4、买方购买物业若需要按揭贷款时，银行的贷款比例是怎样确定的？A评估公司评估净值的几成B买方想贷款的成数C买卖双方达成的成交价的几成D评估公司评估价的几成5、公司规定，佣金的收取时间为：A签署正式《合同》之前B业主赎楼之前C银行出承诺书之前D出新《房地产证》之前E出税单之前6、签署《房屋转让合约》时，客户提出的要求与公司规定不符时，应该怎么办？A置业顾问觉得有把握就可以B另一方客户同意就行C坚持原则，力争说服客户，若与公司规定严重不符时，宁愿不成交D若客户要求得不到满足，无法成交，应分析潜在的风险并征求分行经理、主管业务负责人的意见7、客户佣金的收取数额，公司怎样规定？A地铺经理与置业顾问决定B公司有严格的收取金额与比例。C客户必须优惠时，需在签署《房屋转让合同》时，同时填写佣金折扣审批单并经受惠客户、销售经理及区域经理张总签字同意D置业顾问可直接与客户商谈E无所谓三、问答题1、未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？最强免费房产中介软件易房大师、国家对土地使用权最高年期是如何规定的？3、哪些房地产不能抵押？4、我公司向客户收取的佣金费用都包含哪些服务内容？5、在房屋租赁交易过程中应注意的风险有哪些？]四、论述1、我们倡导成功行为准则是什么？结合你的工作你是如何理解的？2、你认为顾客在选择嘉业进行二手房租售交易的好处有哪些？3、就你入职后对你所在的店铺或公司的了解（可以是现场布置及业务、制度等）提出你的建议或意见。最强免费房产中介软件易房大师不怕逆境，锻造动力再怎么样看，都没有人会把家旺房产董事长马明杰，和一个以业务员为主体的产业，联想在一起。他不是一个好的业务员，他个性严肃内向，不喜欢交际应酬。事实上他说自己最不喜欢做的事情就是拜访客户。他甚至可能不是个好的激励专家。他常常皱着眉，讲话音量不高，不是那种震憾人心，煽动士气的演说家，他更不会为了激励员工，跳芭蕾舞。他还不喜欢用高额的业务奖金来激励员工，业界有些公司的奖金甚至高达50%，但是家旺房产的个人奖金比例只占8%。但是创业21年来，家旺房产却一路迅速成长，至今稳居房屋中介产业龙头，即使用是2001年面临经济下滑、办公室失火等各种不利因素，2002年业绩仍一口气增长了40%。今天家旺房产在全省有105个营业据点，1200位员工，去年营业额约为22亿元。最近，马明杰更推动“服务新典范”的计划，希望以成为整个服务业典范为目标，推动家旺房产下一波的成长动力。1、2001年开始，景气下降，你们进行了什么调整？2001年以来，我们面临多重冲击。原来的办公室东帝士大楼失火，又碰到娜莉台风水灾，很多店面和房子进水，整体环境相当困难。我们面临问题，同仁士气当然很低。我们要努力把负面转成正面，很快有个共识，失火的损失要在业务上补回业，既然想到补回业，就想从开源的路去走，思考如何让业绩提升。当时觉得市场上看起来有相当大的机会，就决定从加快速度着力，由于组织速度加快，年底我们就破了过去五年来单月业绩记录。这是第一次一个月营业额可以超过2.3亿的收入，奠定了我们今年年初开始不错的绩效。2、你怎么看市场上有没有机会？衡外情量已力。我们虽然是这个行业的第一名，但是市占率不到3%（以台湾地区所有房屋买卖转移件数当作市场，这样来看我的市场占率就很小，如果只看中介同业，市占率就会大概接近10%），所以代表只要我们做得更好，成长空间是没有问题的。我们有很多策略和这个是相关的，比如说长期以来，我们是有多少店长开多少店，而不是有什么店，去找多少个店长。因为我们的产业特性，再加上我们是第一名，但市占率不高，我们就不会用攻击同业来取得市场，而是让更多人使用中介。3、家旺房产成立这么多年来，压力最大的是什么时候？现在应该是，因为我们的同仁觉得现状还不错，又经过一年的努力，绩效都成长，会比较累一点。在新的一年，公司又要求大家速度更快，心理上一定会有些问题，所以怎么让这个部分改变，是我一直在想的地方。举例来说，我们每个月在世贸开一次会，各分店总共1000人回来参加，我们原来是在二号开月会，最强免费房产中介软件易房大师因为业绩结算到上个月底的十二点，一号要结算，经过一些努力，现在已经达到一号就能开，这代表十二点之后，还要有人加班把业绩整理出来。速度要快到这样，把过去十多年来，觉得一号开月会是不可能做到的事情，今年一月就已经做到。4、为什么一定要一号开月会？意义是什么？第一：对同仁来说，你的奖励要即时。第二：月会是同仁觉得启动的时候，如果二号开，一号大家觉得没有事情。因为一号成绩要等到下个月揭晓，这就没有启动。这就是一个速度感。我有一次和几位国内很大的企业家聊天，讨论最近的变动。他们提到，我们比高科技产业来得幸运，高科技产业变化很大，还好其他产业没有那么大。回家的路上我在想，好像又不对。高科技就是因为变化大，才能够成为世界级的。台湾其他产业为什么无法成为世界级？就是因为变化没有那么大。所以高科技动作的节奏比我们快得多。就好像电脑展，IBM一降五千元，其他公司怎么办？整个产业都要很快地回应。所以最近我在试图沟通，今年这个快速度还不算快。如果我平常走路慢，在跑步机上快走几下不很累，但是如果我平常就以快走的速度走路，那么在跑步机上走一整年也不会累。高科技平常走路就很快。如果你说，我们现在就已经不错了，为什么还要做得那么辛苦。问题是，如果你不这样做，你就没有办法成为世界级。你不内部先挑战自我，把整体的速度效率做好，就要面临外面的挑战，所以我们现在正在做内部的挑战。店与店之间比业绩、比达成率，自己去找挑战对象，区也要自己去找挑战对象。找好之后在公司首页上宣布战况。因为你自己不竞争，就会有别人来竞争，就像吉列刮胡刀，一直用新的东西淘汰自己旧的东西。我们在制度上也一定要有一些新的做法，来挑战以前旧的做法。5、碰到逆境时，你会怎么思考？我会想，逆境一定可以给我们一些好处。例如我们去年碰到火灾，我们马上就想，这种事情可以转成内部很大的动力。我们不怕逆境，我们怕内部的动力减弱或是消失。我们的产业特性是人，这个动力如果在，也就是主动成长的动力在，其实我没有什么压力。主动成长的动力小，我要去推动就很困难。你一个人要拉动这么多人是不可能的。逆境当中，就极有可能让我们的动力变强。1990年也是这状况。当时股市崩盘、房地产交易萎缩，但是我们反而成长51%。景气不好只有几条路：裁员、减薪、或加速成长。当然大家都不要裁员减薪，那么怎样加速成长？有很多空间可以做。加速成长对同仁一定会面临很多问题，但是我就跟同仁讲，是会面临很多问题，面对成长问题，总比面对衰退来得好。问题还是问题，但心情一定不一样，所以我们宁可面对成长问题，也不要面对衰退问题。我们行业的特性是：同仁的想法最重要，如果他的想法改变，做法就会改变。改变以后，就会影响到客户的想法，不要只是想到业绩，而是想到客户的满意度。所以我们有个制度值得一提，就是新进同仁的前半年内都没有奖金。为什么这样？我们是刻意训练新的同仁，完成一笔交易不是因为业绩奖金，是为完成交易而努力。为买卖双方高兴，跟只看到奖金是不一样的心态，这样一来他不会只是为了收入而努力。另外，我们的奖金相对比较低，领到的钱没有比较低，但是奖金比例比较低。别的人高达50%，但我们的个人奖金只有8%。对一个年轻人来讲，如果奖金太高，他也许会愿意冒点风险，做不该做的事情，只求赶快把房子卖掉，我们的奖金制度有它的涵意。其中有4%的团体奖金，也就是整个店里面最强免费房产中介软件易房大师。这样会使大家愿意合作。我们的制度设计希望让店里的同仁合作，店和店之间合作，到最后所创造的年度利润三分之一由同仁分享。6、奖金设计强调团队合作，但靠什么来促成他们个人努力的动力？其实荣誉感满重要。像我们开月会时都会颁奖，不同层级的人达到不同标准，就可以上台接受表扬。你一个人站在台上，有几十个人向你献花，这种感觉就是不一样。那么大的场地，一千人听你讲话，很少人有这种经验。7、你在这个产业推出很多新做法，通常是怎么思考的？我从小是比较叛逆的人。小学三年级就开始逃学，学习的过程我一直坐不住。我记得很清楚，逃了几次以后就被学校抓到，回去被痛打一顿。但我从小养成阅读的习惯，几乎没有青少年阶段，觉得这个社会国家这样子，为什么同学的行为还这么无聊可笑。我的想法基本上不是很主流的想法。只是后来在经营事业时，我跟同仁讲，我们要从清流成为主流，我们的做法会改变别人，让别人跟进。现在事实印证是，同业会跟着我们做。这时你的挑战最大。你下一步要怎么走，所以我们才提出服务新典范。过去我们在中介业是典范，但是在服务业还不是。希望有一天人们提到服务，会用中介公司的服务，而不是饭店的服务来形容。8、这个产业是以业务员为主，以一个领导者来讲，你显然不跳芭蕾舞，你怎么激励员工？相对来说，我比较内向。我在做业务的过程，很早就发现，我很难跟人家开口谈业务，所以我们一开始的立业宗旨就是：“吾等愿借专业知识、群体力量、服务社会大众，促进房地产交易的安全、迅速与合理------并提供良好环境，使同仁获得就业的安全与成长，而以适当利润维持企业的生存与发展。”就是强调专业知识和群体力量，这是我的感触。你叫我去做业务很难，你叫我去讲房子的专业东西，我还可以讲一点，因为我念的是法律，修过土地法。但我觉得专业和群体力量是我们这个行业的关键，而不是一个人很会卖房子。我本身也不擅长那方面的事。如果谈激励，应该是合作下产生的。我会讲产业里，我们是第一名，我们应该有些东西来刺激彼此的挑战，而且气氛热络点。我会把这个想法告诉主管，主管会去想。擂台赛就是主管想出来，比赛前让他们两边上台，一个个讲话叫阵，月比赛后再拿旗子上台，败的人要把“所向无敌”的旗子送给胜方。9、你的个性不是业务员个性，一开始怎么卖房子？我做过两个月业务，就开始创业了。创业后就很少做业务了。我一直希望创造公司的资源，来让他们容易卖房子，而不是让一个业务员靠业务技巧去卖房子。我们立业宗旨是：“吾等-----”，不是我，不是“余致力于国民革命”。我一开始就知道那不是“我”的事情。如果建立一个有同样理念的团队，是最重要的事情，那么碰到不一样理念的人，倒不一定要留下来。所以辞呈一来，我是立刻就签的。我的理由很简单，每个人都有过了离职的念头，一直到真正拿