房地产基本制度与政策第三章城市房屋拆迁(征收)管理制

第三章城市房屋拆迁（征收）管理制度与政策【本章历年考情分析】■本章所占分值很少2009年2008年单选1题0.5分1题0.5分多选1题2分1题2分判断2题1分1题0.5分综合分析合计4题3.5分3题3分【本章的主要内容】第一节城市房屋拆迁管理制度概述第二节城市房屋拆迁补偿与安置第三节城市房屋拆迁估价第四节城市房屋拆迁纠纷的处理第五节城市房屋拆迁行政裁决工作规程【内容详解】第一节城市房屋拆迁（征收）管理概述1.城市房屋拆迁的概念■概念◇是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为■《拆迁管理条例》适用范围（国有土地上的拆迁）◇城市规划区内国有土地上的房屋拆迁◇城市规划区外国有土地上的房屋拆迁，可参照执行◇集体土地上的拆迁行为按《土地管理法》执行◇不需要对被拆迁人进行补偿、安置的拆迁行为，如自拆自建，不属于条例调整范围■四个相关概念◇拆迁人－取得房屋拆迁许可证的单位◇被拆迁人－被拆迁房屋的所有人，不包括使用人◇拆迁期限－拆迁许可证上载明拆迁人完成拆迁事宜的期限◇搬迁期限－是被拆迁人完成搬迁的期限（从属于拆迁期限）【辨析】房屋拆迁与土地征收的区别土地征收房屋拆迁适用范围不同适用于农村集体所有土地适用于城市规划区内的国有土地上的房屋法律后果不同农村集体土地所有权消灭被拆迁房屋的所有权消灭法律依据不同《土地管理法》及配套法律中关于征收的规定《拆迁管理条例》【2009年真题】◆自拆自建行为，不属于《城市房屋拆迁管理条例》调整的行为。（）提示：参见教材P40[答疑编号500431030101]『正确答案』对【2006年真题】◆拆迁城市规划区内国有土地上的房屋必须领取房屋拆迁许可证后，方可拆除。（）提示：参见教材P40[答疑编号500431030102]『正确答案』对『答案解析』考《拆迁条例》的适用范围2.城市房屋拆迁的管理体制■主管部门◇国家一级——国务院建设行政主管部门，职责是拟定房屋拆迁的规章制度并监督执行◇地方一级——县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，其职责是对本行政区域内的拆迁工作实施监督管理■协管部门◇县级以上政府的相关部门，职责是互相配合，保证房屋拆迁管理工作顺利进行◇县级以上土地行政主管部门负责与拆迁有关的土地管理工作■【重点】地方拆迁主管部门的监督管理职责（12项）◇拆迁许可证的审批◇延期拆迁的审批◇拆迁委托合同的备案管理◇暂停办理有关手续通知书的发放◇延长暂停期限的审批◇拆迁裁决◇受理强制拆迁的申请◇建设项目转让的管理◇拆迁补偿安置资金使用的监督◇拆迁产权不明确房屋的补偿安置方案的审核◇对拆迁违法行为的查收◇对接受委托拆迁的单位的资格认定3.城市房屋拆迁工作程序（五大步）3.1拆迁申请的提出■国家实行拆迁行政许可制度，由拆迁人向政府部门提出申请■申请拆迁许可证必须提交的资料◇建设项目批准文件◇建设用地规划许可证◇国有土地使用权批准文件◇拆迁计划和拆迁方案◇办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明■拆迁计划和拆迁方案的内容◇拆迁范围、对象、实施步骤◇对拆迁范围内被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位的补偿安置方案◇安置房和临时安置周转房的房源情况◇涉及拆迁的各项补偿费、补助费的预算情况◇拆迁期限、具体时间安排3.2拆迁审批■对符合条件的，发给拆迁申请人《房屋拆迁许可证》，该证是房屋拆迁的法律凭证■房屋拆迁管理部门同时发布拆迁公告■拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地用途，不得租赁房屋【2009年真题】◆在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋（）活动。A.改建B.买卖C.赠与D.租赁E.扩建提示：参见教材P42[答疑编号500431030103]『正确答案』ADE3.3拆迁协议■概念◇是拆迁人与被拆迁人之间签订的约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同◇适用《民法》和《合同法》■主要内容◇补偿方式和补偿金额（货币补偿）◇安置用房面积和安置地点（产权调换）◇搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限期限◇违约责任◇解决争议的方法3.4拆迁的实施■两种实施方式◇自行拆迁－建设单位即拆迁人自己实施拆迁工作（开发商自己搞拆迁）◇委托拆迁－拆迁人自己不承担拆迁工作，而是委托给具有拆迁资格的单位去承担（开发商委托专业的拆迁公司搞拆迁）■相关规定◇委托拆迁的，应当由拆迁人向被委托人出具委托书，并订立拆迁委托合同◇被委托单位必须取得拆迁资格◇房屋拆迁管理部门既不能作为拆迁人，也不得接受拆迁委托■【辩析】两个合同◇拆迁合同－由拆迁人与被拆迁人签订的合同（开发商与原房屋所有人之间的合同）◇拆迁委托合同－拆迁人与具有拆迁资格的被委托单位签订（开发商与拆迁公司的合同）3.5拆迁补偿安置资金的监管■申领拆迁许可证时，应提交拆迁补偿安置资金证明■安置补偿资金不得挪作他用■由县级以上地方人民政府拆迁管理部门监督资金的使用第二节城市房屋拆迁补偿与安置1.拆迁补偿对象■拆迁补偿的对象是房屋的所有人，而不是使用人■所有人既包括公民，也包括法人【2009年真题】◆《声调房屋拆迁管理条例》规定的被拆迁人包括被拆迁房屋的所有人和使用人。（）提示：参见教材P44[答疑编号500431030104]『正确答案』错『答案解析』被拆迁人只包括房屋的所有人，不包括使用人。2.拆迁补偿方式（两种方式）■货币补偿◇拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人◇货币补偿金额按房屋的区位、用途、建筑面积等因素以房地产市场评估价格来确定■产权调换◇拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按被拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为◇拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，必须进行货币补偿【2008年真题】◆拆除非公益事业房屋的附属物，可以作产权调换，也可以货币补偿。（）提示：参见教材P45[答疑编号500431030105]『正确答案』错『答案解析』迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，必须进行货币补偿。3.拆迁补偿标准■补偿的基本原则◇等价有偿■具体办法◇根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定◇对于拆迁补偿款，免征个人所得税■以往的补偿标准的缺陷◇以人为标准：使拆迁人承担本应由政府承担的社会保障责任，违背了民法的一般原则◇以重置价结合成新原则确定价值量：使被拆迁人得到的仅是房屋的残存价值，未真实反映价值量【重点】■拆迁房屋用途的确定◇指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途◇所有权证书未标明的，以产权档案中记录的用途为准◇产权档案未记录的，以实际用途为准◇实际用途的界定以是否依法征得规划等部门的同意，是否取得合法手续为依据◇拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋性质协商一致的，可按协商认可的房屋性质进行评估■装修的补偿标准◇拆迁评估价中不包括装修的价值◇装修价值主要由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定■评估时要实物、权益、区位以及附属设施综合考虑【2006年真题】◆城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋室内自行装修的补偿金额（）。提示：参见教材P46[答疑编号500431030106]『正确答案』对『答案解析』对于房屋内部装修，因每户装修的标准各不相同，装修的年代各不相同，如果在评估时考虑装修，可能会大大加大评估成本，延长评估时间，不利于拆迁工作的进行。4.产权调换房屋差价的结算■以被拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价的差价结算，多退少补■产权调换与货币补偿一样遵循等价交换的原则5.拆迁安置■拆除租赁房屋，由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置■拆迁补偿前，已经解除了租赁协议或出租人已对承租人进行了安置的，相当于非租赁房屋的补偿、安置，由拆迁人对所有人进行补偿安置■出租与人承租人达不成协议的，必须实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议6.安置房屋的质量要求■安置房必须符合城市规划，符合有关勘察设计、建筑施工、建筑材料与构配件等的国家、行业标准或规范■必须经竣工验收，取得工程质量合格证书■属住宅小区内的商品房的，还须通过有关部门进行的综合验收7.特殊情况的拆迁补偿与安置7.1产权不明确房屋的补偿与安置■产权不明的情况◇无权属证明◇产权人下落不明◇暂时无法确定产权的合法所有人◇产权关系正在诉讼中■处理◇办理证据保全◇办理公证◇对公证机关出具的法律文书要立案归档以备查用7.2抵押房屋的补偿、安置（四步）■一要认定抵押的有效性◇必须办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。未进行抵押登记的视为无效抵押■二是应当及时通知抵押权人■三是能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可■四是不能解除抵押关系的，法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿的，按担保法律规定向抵押人进行追偿7.3公益事业房屋的补偿■公益事业房屋的认定（两个条件）◇根据其服务对象，为大多数老百姓服务而非为特定人群服务，是共享性而非排他性◇不以营利为目的■拆除时的处理◇应当根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者补偿◇如进行货币补偿，通过评估确定其价格，一般采用成本法7.4临时建筑的补偿■概念◇临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施◇临时建筑都有规定的使用期限■补偿规定◇超过批准期限的临时建筑拆除时不予补偿◇未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑，按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿7.5违章建筑的补偿■概念◇违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物◇判断——建筑是否属违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门确认，拆迁人或拆迁主管部门都没有权力认定■对违章建设的拆迁规定◇对拆迁违章建筑不予补偿◇对经城市规划行政主管部门处罚，允许保留的，待补办手续后按合法建筑给予补偿【2007年真题】◆建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的（）认定A.房屋权属登记机关B.县级以上人民政府C.房屋拆迁管理部门D.城市规划行政主管部门提示：参见教材P49[答疑编号500431030107]『正确答案』D【2007年真题】◆在城市房屋拆迁补偿安置中（）。A.产权不明确的房屋不予补偿B.已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人C.未解除租赁关系的房屋，暂不补偿D.未超过使用期限的临时建筑，应给予适当补偿提示：参见教材P48、49[答疑编号500431030108]『正确答案』D『答案解析』A产权不明确的房屋可以进行拆迁补偿，必须办理证据保全与公证；B抵押的房屋如补偿，必须直接付给被拆迁人，但必须经抵押权人认可。C未解除租赁关系的房屋，也必须补偿，但只能实行产权调换。第三节城市房屋拆迁估价1.城市房屋拆迁估价的概念■概念◇城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估■相关规定◇拆迁估价的标准是被拆迁房屋的公开市场价值，不考试房屋租赁、抵押、查封等因素影响◇拆迁房屋的价格中不包含搬迁补助、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费◇装修装饰的补偿金额，由双方协商确定，协商不成的，可以通过委托评估确定2.拆迁估价机构和人员■市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构供拆迁当事人选择■拆迁估价机构的确定应当公开、透明，方式有◇被拆迁人投票◇拆迁当事人抽签◇采用拆迁当事人能够协商一致共同接受的方式■估价机构不得转让、变相转让估价业务■估价报告必须由2名以上专职注册房地产估价师签字■估价机构与估价人员与拆迁当事人有利害关系的应当回避3.拆迁估价实务■估价目的◇为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其市场价格■估价时点◇为房屋拆迁许可证颁发之日◇分期分段实施的，为当期（段）房屋拆迁实施之日■估价方法◇一般应当采用市场比较法,采用其它方法的在报告中说明原因■实地查勘◇实地查勘记录要估价人员、拆迁人、被拆迁人三方签字认可◇因被拆迁人的