房地产工程类管理制度汇编

成都楚越海山房地产开发有限公司武汉海山投资集团有限公司工程管理类制度汇编（试行）2011年4月工程管理制度成都楚越海山房地产开发有限公司1目录第一部分工程管理制度第一篇项目前期开发管理制度-------------------------------------------3第二篇工程管理制度--------------------------------------------------59第二部分工程预决算管理制度第一篇工程预决算管理制度-------------------------------------------100工程管理制度成都楚越海山房地产开发有限公司2第一部分工程管理制度（共二篇）工程管理制度成都楚越海山房地产开发有限公司3第一篇项目前期开发管理制度第一章总则第一条为强化前期开发管理，缩短前期开发时间，促进公司前期开发工作的规范化，控制投资开发成本，特制定本制度。第二条除非特别指出，本制度中“公司”指“万科房地产有限公司”。第三条开发管理应本着“合法、高效”的原则，用足用活政策，树立“服务第一，效率第一”的理念，为公司创造最大的社会、经济效益。第四条本制度适用于公司开发项目的前期开发管理工作。第五条前期开发工作由公司负责，公司相关部门提供支持。前期开发人员指从事具体前期开发工作岗位人员，包括报建员、公司总经理等人。第六条前期开发工作应广泛开拓信息源，不断更新知识，随时掌握国家和地方的相关政策法规，懂得研究政策的变动趋势，提高开发工作质量。第七条前期开发管理应该因地制宜，在本制度规范的基础上，公司应根据当地实际情况，制订相应操作细则。第二章前期开发主要工作内容第八条前期开发需要与项目投资工作紧密结合，需要参与拟定建设项目土地投标、出让、转让合同洽谈，协助起草、修改土地出让、转让合同等法律文件等项工作。第九条前期开发工作需要在项目土地获得之后马上开始，主要工作内容有：（一）前期开发要负责办理建委、发改委、国土、规划等各项前期立项、备案、核准等报批工作；（二）办理各项证照及文件；（三）报建跟踪；（四）负责拆迁与土地整理的具体组织工作。第十条前期开发需要办理的各项证照及文件包括：（一）建设用地规划许可证、建设用地通知书、征地通告或拆迁通告、用地批准书、工程管理制度成都楚越海山房地产开发有限公司4签订国有土地出让合同；（二）总体规划方案、控规、规划设计要点、修规等规划文件；（三）单体方案、建设工程报建审核书；（四）方案、初步设计报审、施工图审查、报审、建筑红线、建设工程规划许可证；（五）办理人防、环保、消防、卫生防疫、交通、绿化、文物等专业部门的审批意见；第十一条前期开发人员工作的顺序为（具体流程见《前期开发总流程》）：（一）获得土地后首先办理发改委项目备案及建设主管部门核准、资质报批手续；（二）办理建筑红线图、建设用地规划许可证；（三）规划局办理总规、控规、规划设计要点；（四）第二款办理完成，与第三款同时办理拆迁土地整理手续，并开始实施；（五）第四款办理完成，办理方案、初步设计送审，召开扩初审批会，施工图审查、各专业部门报批工作；（六）第五款办理完成，办理建设工程规划许可证；（七）建设、监理单位招投标完成后，交纳各项配套费，办理施工许可证；（八）施工许可证办理完成，进行规划验线手续，项目正式开始施工。第十二条前期开发人员须协助公司其他部门解决后续工作当中与政府部门接洽所遇到的疑难点。第十三条公司前期开发人员需负责报建跟踪管理工作，各项报建工作均要求进行跟踪，力争在规定的最短时间内完成报建工作，对于政府部门提出的审查意见，要及时反馈至公司各相关部门，并协助其尽快处理解决。第十四条公司开发具体工作内容规定，由公司根据本制度予以细化。第三章项目立项报批管理第十五条通过土地招拍挂或者项目收购获得土地后，由前期开发人员负责根据法定程序办理前期工程立项报批手续，立项报批主要指项目备案及计划报批、核准工作。第十六条通过土地招拍挂出让获得土地后，开发到位资金及其他条件达到国家及地工程管理制度成都楚越海山房地产开发有限公司5方规定后，开始办理备案及计划报批、核准手续：（一）由公司缴纳土地出让金，签订国有土地使用权出让合同；（二）根据政府对项目的不同要求，公司有选择地负责办理环保局环境影响评价审查文件；（三）公司财务部应及时办理资金余额证明，公司工程部及时提供项目开发计划，同时需要编制给政府部门的报批的可行性报告。（四）由前期开发人员收集齐全各项资料后到发改委办理备案和计划报批手续，到建设主管部门办理核准手续和开发资质（附件一企业投资项目备案申请表，各地区形式不一，以各地区政府规定为准）。第十七条通过收购项目获得土地，需要重新办理备案及计划报批手续，前期开发人员需要与被收购单位人员作好配合，及时收集齐全各项报批所需资料，办理备案及计划报批手续。第十八条办理备案及计划报批、核准手续所需一般资料如下：（一）国有土地使用权出让合同、土地交易成交确认书（二）环境影响评价审批文件（根据各地不同情况会有不同要求，以各地规定为准）（三）企业营业执照、房地产资质证照（四）资金余额证明（五）项目开发计划（六）报批要求的其他文件等第四章用地手续办理第十九条用地手续需要在立项报批手续完成之后办理，用地手续办理包括：（一）规划局办理建设用地规划许可证；（二）规划局办理规划设计要点；（三）土地局办理建设用地批准书及国有土地使用证第二十条建设用地规划许可证办理：（一）通过土地招拍挂获得土地后，缴纳土地出让金，签订国有土地使用权出让合同后，前期开发人员需要委托规划局测量部门对土地现状地形图进行测绘（如已有地形工程管理制度成都楚越海山房地产开发有限公司6图，则直接购买），形成现状地形图，然后准备办证所需各项资料，去规划部门递交申请书，邀请规划部门查看现场，办理设计红线，缴纳各项费用后，申请办理建设用地规划许可证。（二）办理建设用地规划许可证一般所需文件及资料有：土地交易成交确认书、国有土地使用权出让合同，土地出让金发票，现场地形图等。（附件二为建设用地规划许可申请表，以各地区规定表格为准）第二十一条建设用地批准书办理（一）建设用地规划许可证办理后可办理建设用地批准书，需要先委托测绘部门对地籍图进行转绘后备齐各项申请资料可办理建设用地批准书。（二）办理建设用地批准书一般需要资料有：土地交易成交确认书、国有土地使用权出让合同、土地出让金发票、地籍形图、建设用地许可证或更名复函等。第二十二条国有土地使用证的办理（一）办理完建设用地批准书，备齐各项资料后可办理国有土地使用证。（二）办理国有土地使用证一般所需资料：土地交易成交确认书、国有土地使用权出让合同、土地出让金发票、国土证附图、建设用地规划许可证或更名复函等。（三）分期缴纳出让金的项目，争取按开发计划先行办理相应地块的《国有土地使用证》，并争取前期较少缴纳出让金。为争取时间，在办理建设用地许可证同时，可提前先行办理国土证附图的测量出图。第二十三条申请规划设计要点：（一）申请规划设计要点一般在办理完成建设用地规划许可证及国有土地使用权证或者权属证明后开始，但为节省时间，公司内部应在办理建设用地规划许可证同时就应作好相应设计要点资料准备工作。（二）产品策划结束后，由研发小组根据产品策划需要，组织设计院先行设计项目总平面规划图，对原土地规划设计要点提出修改意见，并报工程副总审核后，由总经理进行审批。（三）总经理审批通过后由规划设计部提供项目总平面规划图由公司前期开发人员负责到规划局办理控规及规划设计要点，如果规划局审核未通过设计要点，则设计院对设计方案进行修改后由公司前期开发人员再次申报，直至合格为止。（四）前期开发人员需努力争取所批要点的容积率、建筑密度达到公司提出的最合工程管理制度成都楚越海山房地产开发有限公司7适值。（五）办理规划设计要点提供材料为：申请报告、建设用地规划许可证及其附图附件、国有土地使用证、用地红线图（1：500或1：1000）、办理控规需要提供相关资料、规划要求的其他资料。第五章拆迁管理第二十四条公司参与旧城改造项目，拆迁工作由公司前期人员负责组织，在拆迁之前需要先行办理项目立项及建设用地规划许可证。第二十五条拆迁方案的拟定。（一）建筑红线办理完毕后，确定拆迁范围，进行入户详细调查测量工作，获得拆迁范围内住户详细资料及要求。（见附件三）（二）在此基础上由公司制定详细的拆迁补偿安置方案并报公司工程管理部、副总经理审核，由总经理最终审批，如果审核或者审批未通过，则公司在5日内重新修订上报。（见附件四）第二十六条拟定拆迁方案后办理拆迁许可证阶段：（一）公司审核通过的拆迁方案到房管局或者其他主管部门进行报批，根据政府部门意见进行修订后准备相关资料申办拆迁许可证。（二）办理拆迁许可证所需资料一般包括：项目立项批准书、建设用地规划许可证、土地使用权批准文件、拆迁计划及拆迁方案、拆迁补偿安置资金证明等。第二十七条动迁阶段：（一）制定拆迁补偿方案，在有关媒体发布拆迁公告。（二）召开房屋拆迁动员大会。（三）送达拆迁通知书（四）动员搬迁，包括要办理房屋权属审理、复核房屋面积、房屋结构、装修档次认定，并进行照相录像等。（五）计算并复核补偿费，并与相关居民签订拆迁补偿协议。第二十八条拆除施工阶段（一）在办理拆迁许可证同时，进行拆除施工队伍招标工作，选定拆除施工队伍，工程管理制度成都楚越海山房地产开发有限公司8签订拆迁合同，拆除施工队伍招标工作由项目公司负责提出立项，由集团采购合约部负责组织招标活动，详见招标管理制度有关规定。（二）开展拆房作业，督促施工队伍按照合同进行拆房作业并进行监督检查直至完成。（三）由公司工程部组织进行拆除验收工作，不合格进行整改，直至合格为止。为进场施工创造条件。（内部验收单见附件五）第六章土地整理工作第二十九条通过土地购买和项目收购签订相关合同后，或拆迁结束之后，若土地未达到三通一平要求，施工单位进场之前，公司前期开发人员需要组织进行土地整理工作。第三十条土地整理工作分为土地平整工作及前期配套工作，两项工作同时进行。第三十一条土地平整工作：（一）公司工程部组织相关工程师现场查看地块情况，测算平整土地土方量等工程量。（二）进行平整场地施工单位选择工作，选择过程见招标管理制度。（三）选定好施工单位后，由公司工程部组织施工单位进行平整土地工作。第三十二条与土地平整工作同时进行前期配套工作：（一）由公司前期开发人员负责办理配套前期工作，包括进行现状调查、实地勘测、拟订路径、论证可行等工作；（二）公司前期开发人员组织确定配套方案并测算成本，内容包括筛选配套最优方案并测算土地整理综合成本。形成方案及预算后报公司工程管理部、预决算部、工程副总审核，总经理进行审批；（三）审批通过后与各配套单位签订配套协议，交纳配套费用；（四）前期开发人员负责配套设计委托工作，并督促配套单位尽快完成配套设计，完成配套设计后将设计成果交给施工图设计单位合并出图；（五）由公司工程管理部负责组织配套施工。第三十三条配套设计委托时，由前期开发人员起草设计委托书，设计委托书起草工程管理制度成都楚越海山房地产开发有限公司9过程中，如有不清楚之处，可咨询工程管理部等部门，设计委托书审批程序如下：（一）报工程管理部、预决算部进行审核；（二）副总进行审批；（三）审批通过后方可提交配套单位。第三十四条配套施工及土地平整完成后由公司工程部、施工总承包单位等进行验收，验收通过后移交施工总承包单位。（内部验收单见附件五）第三十五条工程临时用水、用电应于配套施工同时办理，并尽量考虑与正式用水、用电的结合，办理程序参照前文前期配套工作程序制性。办理完毕后移交施工总承包单位。第七章规划报批管理第三十六条规划报批，应在获得规划设计要点之后组织进行，总体要求：（一）在规划报批之前一个月，应根据项目的开发进度计划,明确规划报批各阶段的时间安排，压缩总体报批周期。（二）在各阶段报批之前，公司前期开发人员负责组织各相关部门对所报批的图纸资料进行会审，确保其符合政府部门的审批要求。对图纸中出现的与规范不符之处，应要求设计部门对图纸调整到政府审批部门能够