按揭贷款管理办法

－1－郑州市市区农村信用合作联社个人住房按揭贷款管理暂行办法第一章总则第一条为规范郑州市市区联社（以下简称本联社）个人住房贷款业务操作与管理，有效防范和控制贷款风险，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国物权法》，中国银行业监督管理委员会《商业银行房地产贷款风险管理指引》等相关法律法规及有关规定，制定本办法。第二条本办法所称个人住房按揭贷款是指购房者将其所购房屋的全部法定权益抵押给信用社，由信用社按房屋交易合同价款（或评估价值）的一定比例向其发放贷款，借款人分期偿还贷款本息的贷款业务。第三条个人住房按揭贷款分类（一）按照所购住房交易状况，分为期房贷款和现房贷款。（二）按照是否是市区联社所属各信用社住房开发贷款支持，分为开发贷款支持项目贷款和纯按揭项目贷款。（三）按照借款人是否由合作机构推介，分为间客式贷款和直客式（直贷式）贷款。（四）按照利率是否固定，分为浮动利率贷款和固定利率贷款。（五）按照抵押物是否设定最高额抵押，分为普通抵押担保贷款和最高额抵押担保贷款。（六）按照按揭项目性质，分为普通商品住房项目贷款和经济适用住房项目贷款。第四条名词释义（一）期房个人住房按揭贷款是指信用社向借款人发放的，用于购买房地产开发企业依法建造、已经销（预）售但尚未取得完全产权的住房贷款。－2－（二）现房个人住房按揭贷款是指信用社向借款人发放的，用于购买售房人已取得房屋所有权证、具有完全处置权利、能在二级市场上合法交易的住房贷款。（三）间客式个人住房按揭贷款是指借款人通过合作机构推介直接向信用社申请办理的个人住房贷款。（四）浮动利率个人住房按揭贷款是指信用社向借款人发放的，在约定期限内贷款利率随人民银行利率调整或市场利率变化而浮动的个人住房贷款。（五）个人住房最高额抵押贷款是指以商品房设立最高额抵押担保，在担保合同约定的最高贷款额度和期间内，信用社向借款人发放的用于购买住房的贷款。（六）个人经济适用住房按揭贷款是指信用社向借款人发放的用于购买经济适用住房的贷款。第五条本办法所指现房是指经有关部门综合验收合格，达到房地产管理部门核发房屋产权证的所有要求或房屋产权证已办妥的商品住房；期房是指不具备上述现房条件，已取得房屋预售权证的个人住宅房屋。第六条本办法适用于市区联社所辖各信用社办理的个人住房按揭贷款。第七条个人住房贷款审批权限依照市区联社有关规定执行。第二章合作机构的准入第八条个人住房贷款合作机构（包括房地产开发企业、房地产经纪公司、房地产评估机构、担保公司、保险公司等）应遵循“名单准入、择优增补、动态监测、适时淘汰”的原则。（一）名单准入。合作机构的准入实行名单制，名单由联社核定，各信用社不得擅自与准入名单外的合作机构建立合作关系。（二）择优增补。对符合条件的优质房地产开发企业，信用社可上报联社审核批准后将其增补进准入名单。（三）动态监测。联社信贷管理部负责对辖内合作机构进行监测，及时提交监测报告，并向各信用社通报。－3－（四）适时淘汰。联社信贷管理部根据监测结果，对存在风险的合作机构实行预警或退出。禁止向退出合作机构所推荐的客户发放个人住房贷款。第九条申请准入的合作机构须具备以下基本条件：（一）经工商行政管理机关核准登记的企业法人；（二）有固定经营场所，经营管理规范，制度健全；（三）财务状况良好，有一定资金实力；（四）信誉良好，无不良记录行为；（五）企业法定代表人、控股股东和总经理无不良信用记录；（六）在市区联社开立基本存款账户或一般存款账户；（七）受理信用社要求的其他条件。第十条禁止与出现以下情况之一的机构建立合作关系：（一）已查知有金融欺诈、逃废或恶意拖欠债务等不良记录的机构；（二）有组织或协助他人制造“假按揭”贷款行为的机构；（三）内部管理混乱或资金严重短缺的机构；（四）已经或即将丧失履行债务能力的机构。第十一条房地产开发企业须具备以下条件：（一）信用等级评定为AA级（含）以上。（二）如为新建房地产企业或项目公司，其控股股东在本联社或他行评定的信用等级为AA级（含）或优秀级(含)以上;对按揭项目为现房或纯按揭的房地产开发企业，可不评定信用等级。（三）具有房地产开发资质。（四）承担连带保证责任担保的，还要具备较强资金实力、担保能力和赔付能力，并承诺根据所担保贷款余额的一定比例存入保证金，实行专项存储、专户管理。第十二条房地产经纪公司须具备以下条件：（一）经房地产管理部门审查合格；（二）有1名（含）以上取得《房地产经纪资格考试合格证》的从业人员；－4－（三）承担阶段性保证担保责任的经纪公司，应按照一定比例缴纳保证金。保证金实行专项存储，专户管理；（四）对于专门从事个人贷款服务的中介机构的管理参照房地产经纪公司操作执行。第十三条房地产评估机构必须为联社指定的评估机构。第十四条保险公司须具备以下条件：（一）经中国保监会批准设立且相关险种已经保监会批准经营；（二）已与本联社或上级主管部门签署全面合作协议；（三）二级保险分公司的相关险种须经一级分公司或总公司授权经营；（四）具备较强的赔付能力，且理赔信用记录良好，无重大经济纠纷。第十五条担保公司须具备以下条件：（一）有完善的法人治理结构和内部组织机构；（二）自主经营，独立核算，在营业执照规定的经营范围内从事经营活动；（三）企业一般需成立一年（含）以上；对担保能力强、信用状况良好的担保公司可不受担保公司成立年限的限制；（四）信用等级在AA级（含）以上；（五）货币形式出资的注册资本金不少于1000万元人民币，其中对于在信用社存入100％保证金的担保公司，不受注册资金限制；担保公司在同一时点为本联社所辖信用社个人贷款总担保额度最高不超过担保公司注册资本金的5倍；（六）担保公司存入保证金的比例由信用社上报，联社最终审定。保证金实行专户存储，专户管理。第十六条合作机构的受理与调查由信用社负责，其他合作机构由信用社提出申请，联社审查批准。申请准入的合作机构要向信用社提供以下基本资料：（一）合作机构准入申请审批表；（二）经年检的企业法人营业执照;（三）验资报告；（四）公司章程；－5－（五）经工商行政管理部门盖章的企业变更登记有关文件；（六）最近一期企业财务报表和经审计的近三年的企业财务报表年报；（七）相关的经营资质证书或资质资格、执业证书；（八）法定代表人或授权代理人的身份证件及签字样本，授权代理人应同时提供授权委托书；（九）个人控股股东和总经理的身份证件；（十）组织机构代码证；（十一）经年检的税务登记证；（十二）贷款卡及贷款卡年审证明；（十三）开户许可证；（十四）承担连带保证责任的，还须根据公司章程提供公司股东会、股东大会或董事会出具的同意提供连带保证责任的相关决议；（十五）信用社要求的其他资料。第十七条信用社对合作机构须实行双人调查制度，调查人对资料的真实性负调查责任。调查人要通过上门调查、查询信贷管理系统和人民银行征信系统等方式对合作机构进行调查。调查要点包括：（一）合作机构提供的资料是否完整、真实、有效；（二）合作机构高层管理人员是否相对稳定，有无逃废或恶意拖欠债务等不诚信行为，有无骗贷记录；（三）合作机构及其投资方是否具有较强的经济实力和良好的信誉，管理是否规范，经营场所是否固定，有无金融诈骗、逃废或恶意拖欠债务等行为；（四）合作机构财务状况是否良好，是否存在提供虚假会计报表的情况，是否存在企业分立、合并等影响财务稳定的情况；（五）承担连带保证责任的合作机构，公司章程中是否有关于公司对外提供担保的决策机构及担保限额的规定，对外担保的总额及单项担保的数额有限额规定的，是否超过规定的限额。经调查同意的，调查人要出具调查报告及相关手续，并在《合作机构准入申请审－6－批表》上签署调查意见后，将相关资料报信用社审查部门审查。第十八条联社对信用社提交的房地产开发企业和其他合作机构的资料的完整性和合规性负责审查。审查要点包括：（一）合作机构提供的资料是否完整、有效；（二）合作机构经营管理是否规范，履约信用状况、从业状况、财务状况和发展前景是否良好，是否有固定的经营场所；（三）合作机构负责人资信状况是否良好，有无不良记录；（四）承担连带保证责任的合作机构，资金实力是否与其承担的担保能力相对应，是否承诺在信用社开立保证金账户，并承诺存入规定比例的保证金。审查人在《合作机构准入申请审批表》上签署审查意见。审查同意的，要拟定合作机构申请准入名单，并将名单和相关材料交联社贷款审查委员会（以下简称联社贷审会）。第十九条合作机构的审批工作由联社贷审会负责。联社贷审会收到上报的合作机构申请准入名单和相关资料，经研究签批后，向辖内贷款经办机构发布合作机构准入名单。第二十条信用社要在准入名单内选择合作机构建立合作关系，并签订合作协议。第二十一条信用社负责对合作机构进行动态监测与分析，具体监测内容包括：（一）合作机构经营管理状况是否正常，高级管理人员是否相对稳定，是否存在重大纠纷或案件，以及即将到期的贷款或其他债务等情况；其他金融机构、政府机关、新闻媒体等是否公布了相关合作机构受到处罚及投诉等信息；（二）合作机构所推荐个人贷款的贷款户数、金额和质量情况；（三）保证金存入情况。第二十二条合作机构的关系维护工作由信用社负责。信用社要定期分析合作机构所在行业发展状况和竞争状况，加强与合作机构的沟通协调，督促其按协议约定履行相应义务。一旦发现合作机构在经营资质、信用、经济实力和管理状况等方面发生异常变动，－7－出现负责人变更、重大经济纠纷案件和资金财务状况恶化等重大事项的，要及时向联社有关部门报告。第二十三条合作机构的预警与退出由联社信贷管理部门负责。信贷管理部门要根据监测、检查情况，定期或不定期地整理预警名单和退出名单，报联社贷审会签批后，印发到信用社执行。第二十四条联社信贷管理部要对准入名单中有下列情况之一的合作机构实行预警：（一）合作机构推荐的借款人个人住房贷款不良率连续三个月超过2%；（二）管理混乱、存在法律等纠纷情况可能对信用社（支行）资金安全造成影响的；（三）法定代表人或总经理，涉及经济、法律纠纷而被司法、税务、工商部门提出警告或处罚，可能对信用社（支行）资金安全造成影响的；（四）房地产评估公司评估价格明显偏高，其评估的抵押物中有超过10%（含）的评估值比复评值高出20%（含）以上；（五）担任保证人的企业未按规定在信用社（支行）存入保证金；（六）其他需要预警的情况。第二十五条联社信贷管理部报联社贷审会同意后，对准入名单中有下列情况之一的合作机构实行退出：（一）组织或协助他人制造“假按揭”贷款；（二）合作机构推荐的借款人个人贷款不良率连续三个月超过5%；（三）存在金融欺诈、商业（合同）欺诈或涉及重大案件；（四）未通过年审；（五）其他需要退出的情况。第二十六条对预警半年（含）以上仍未撤销处罚的合作机构要终止合作，且不得进入下一年的合作机构准入名单，确需与预警合作机构签订合作协议的，须报联社审查同意，并由联社贷审会进行审批。对预警的合作机构还要采取以下措施：（一）信用社要审慎受理被预警合作机构推荐借款人的贷款申请，并跟踪调查合－8－作机构的整改情况；（二）信用社审批部门要从严审查被预警合作机构所推荐的借款人的贷款申请；（三）信用社要加大被预警合作机构所推荐的借款人的存量贷款监测力度，并跟踪监测合作机构的整改情况。第二十七条退出的合作机构2年内不得进入合作机构准入名单。新设立机构的主要负责人曾任退出机构控股股东或总经理且该退出机构尚未消除影响信用社资金安全因素的，2年内也不得列入本联社准入名单。对退出合作机构还要采取以下措施：（一）书面通知合作机构停止合作；（二）信用社不得再受理、调查、审查、审批退出合作机构所推荐的借款人的贷款申请；（三）信贷管理和风险管理部门要加大退出合作机构所推荐的存量贷款监测力度，同时做好保全工作。第二十八条预警合作机构经过整改符合准入标准的，信用社要及时向联社提出申请并提交相关资料，由联社撤销预警处罚，并向辖内信用社公布。第三章按揭项目的准入第二十九条按揭项目受理按揭项目的受理工作由信用社负责，按揭项目需在本