xx房地产市场调查报告

xx房地产市场调查报告（2005年2月）2004年的xx楼市在经历了宏观调控的洗礼后，出现了许多引人关注和思考的现象，先扬后抑而后再逐步回暧的走势，宏观面不断的利空袭来，让我们不能不认真对市场进行一次理性的判断，以下我们从土地供应、开发与销售、二手市场交易情况、存量房等因素进行深入的分析。土地交易情况2004年市区（除开发区外）共招标、拍卖出让土地1416.04亩，出让总金额198950.3119万元。开发区共招标、拍卖出让土地220.32亩，出让总金额为63157.7573万元。据市国土资源局统计，2004年出让土地每亩市区经营性用地公开出让共计51宗，包括城市规划建设用地范围内出让33宗，城市规划区外18宗,成交均价在100万元左右，与前两年基本持平，出让面积与2003年相近，但据观察04年出让地块郊区化现象明显，表明土地价格实际上是在进一步上涨，而且体量供应维持在高位，前两年积累下来的存量土地也将在今明两年集中上市，预计既使今年土地供应严格控制，仍将有相当巨大的供应量充斥在市场上。商品房开发与销售情况2004年，市区商品房销售面积为114.69万平方米，同比增长48.3％，其中住宅为100.4万平方米，同比增长39.7％；商品房预售面积为127.42万平方米，同比减少7.8％，其中住宅为107.46万平方米，同比减少7.8％。商品房新开工面积为182.71万平方米，同比增长39.9％，其中住宅为139.46万平方米，同比增长40.4％。据xx市统计局资料，尽管受到宏观调控影响，但2004年xx市区房价仍呈上升态势，商品房平均每平方米价格为3645元，同比上涨12.9%。其中住宅3185元，同比上涨14.1%，住宅中的多层和高层分别为2885元和3757元，同比分别上涨13.1%和19%；非住宅用房中的写字楼和商业性用房分别为3207元和6930元，同比分别上涨24.2%和10.2%。市区共成交住宅8272套，成交面积93.97万平方米，成交金额181326.26万元；共成交商业营业用房1119件，成交面积7.69万平方米，成交金额82093.15万元；共成交办公写字楼202件，成交面积2.32万平方米，成交金额7979.98万元。此外2004全市经济适用房在建面积34.87万平方米，竣工面积13.08万平方米。2004商品房及二手房交易登记表时间商品房二手房性质数量建筑面积数量建筑面积1住宅37648873.87545021.06商业332628.251102.42办公00002住宅1089138983.3797533.28商业765468.557457.55办公132600.84003住宅86388678.2852453212.05商业787118.67142112办公44328.261240064住宅72188895.8443351378.35商业639036.4181048办公456251360.685住宅49596483.8631430922.22商业464088.25261835办公112882.85818306住宅750101851.81339140.06商业1974870.500办公4467.88007住宅1090122824.7353902.07商业1896512.053207.14办公452096.15008住宅58273917.89321343.13商业15813493.8600办公303292.54009住宅62564239.99261714.02商业807229.8600办公312751.910010住宅27127912.2332430059.67商业704850.56343021.51办公211037.083760.2411住宅4735100048944400商业717300342200办公2211007700012住宅9373600054553000商业584400405200办公17210072000全年合计住宅合计8272939661.72988291625.9商业合计111976996.9517716183.62办公合计20223219.514216956.922004年商品房（住宅部分）376108988175110906252714739375827336740100200300400500600700800900100011000123456789101112月份宗数2004年商品房销售趋势图商品房办理情况历年走势（包括住宅、非住宅）10306426995744404570553701000200030004000500060007000800090001000019981999200020012002200320042005年份宗数历年商品房销售趋势图市区二手房中住宅共成交2988套，成交面积28.54万平方米，成交金额45396.22万元；二手房中商业营业用房共完成177件，成交面积1.61万平方米，成交金额7864.95万元；二手房中办公写字楼共成交42件，成交面积1.16万平方米，成交金额2699.61万元。2004年市区二手房交易走势图54795244233141333532263244895450501001502002503003504004505005506000123456789101112月份宗数2004年市区二手房销售趋势图全市二手房办理情况历年走势（包括住宅、非住宅类）33217756564294186799514930004000500060007000800090001000019981999200020012002200320042005年份宗数历年二手房销售趋势图(全市)从交易情况来看，2004年度保集半岛总销售面积为63927.38(不含车库4196.46平方米)，约占市区总销售面积的5.9%，销售金额25136.33万元，占总销售金额的13.8%，销售套数412套，占总销售套数的5%。可以看出，我们在销售数量有限的情况下，在销售金额上还是占有了相当大的比重，说明我人们对于中高层的购买群体中形成了明显的集群效应，但不足之处是限制了部分购买意图不明确的中层购买群体，今年将针对这批潜在客户展开有效的推广，争取让成交量也有一个好的提升。市区2005年交易登记情况时间2005年1月2005年2月商品房成交金额(万元)26680.9315208.2二手房成交金额(万元)12949.6411392.93商品房成交套数(套)861419二手房成交套数(套)597320商品房成交面积(万平米)9.475.145二手房成交面积(万平米)7.7711.452004年下半年至今重点楼盘预售登记情况案名栋号预售证号住宅套数商业套数办公四季清风苑1--6号04年41号13005.83143四季新城2、3、4、5、6、7、1004年43号856970167345天龙04.2232、33、35、36、45、4604年19号19250.441581276.533404.06.0227、29、37、39、40、4204年37号32652.142302631.861104.06.2930、31、43、47、48、504年47号24247172342.1704.09.2949、50、59、60、6104年79号12309829912505.01.081号05年01号8098.9158广厦A区04年51号284502313915013、14、15、1604年117号478913682253.1214大众苑05年27号13634.1971265.911东方明珠E0104年53号10245.660E0204年61号10245.660E0304年81号10245.660商住04年119号11294205书香名邸1、4、5、604年75号16272.271561023.24207、04年109号1764.17221338.55112、3、4、5、6、7、1005年23号17784.232641757.54和信花园17、1804年77号160491146491众信蝶景湾3、404年87号118481061101205、604年105号1135496697.812五星公寓1、2、3、4、04年93号13779143130611五一怡景园2、3、404年95号10494104798131、05年15号15113203163215东方前城19、04年99号4100.83020、22、28、29、31、3205年07号21389.74216东方兰庭B1、B3、B4、D5、D1、D704年101号72152530香格里花园04年103号18675168福莲汇04年111号04年111号139222552578807.5新黄浦南A座04年113号255532022509北A座04年25267214中兴荣泰4号地块1号楼04年115号315952707449紫东星座04年121号151861405819银泰广场E、F04年125号8874185376117瑞城名座04年123号9054878817240广润翰城12--15号05年03号10555.19961、2、3、4、05年13号42104.235647316.2755西京花园1号05年05号129832812935山水人家05年17号34590当代江南31号05年21号16367.9157699.872050江南新城2--8号，10--13号05年25号37890442301526合计756755.846894113459.751420097从以上数据可以看出，总体来说，2004年xx房地产市场还是呈现价增量升的良好态势，但值得注意的是2004年6月份以后销售登记数量为477746.6平米，预售登记数量为756755.8平米，节余房源约279009.2平米，去化量比约63%，而今年预计新开楼盘将超过15个，投放体量急剧增加已成定局，如果按04年下半年的去化量比计算的话，市场竞争的激烈程度可想而知。重点及新增个案情况江南片区■当代江南开发商：xx市阳光房地产开发有限公司楼盘位置：环城南路以南，紧邻兰溪街。建筑面积：10万占地面积：104亩形态：多层60%，小高层10%，别墅30%主推：2幢16层高的小高层，约250户。户型：130平方米三室两厅，96平方米两室一厅。价格：小高层均价为3300元/平方米。主推：1月30日将开盘沿兰溪街挑高5.2米，浅进深（7.5米～20米）大面宽（面宽达5米～7米）商铺。目前小高层销售不多，低于20%，价格3300元，可优惠2%，曾荣获2003中国优秀环境住宅设计大赛金奖■当代华府开发商：xx市阳光房地产开发有限公司楼盘位置：当代江南的南边。东起兰溪路，西至双龙南路，北靠金磐路，南临和信路。业态：高层住宅建筑面积约为50589平方米；小高层建筑面积约为19463.8平方米；以多层公寓为主，建筑面积约为128558平方米；单身公寓为13427.8平方米，容积率为1.6，绿地率为35%，户数为1836户，开盘时间预计5月28日，目前方案正在修改中，增加了叠加别墅和排屋的物业类型。■星月花园开发商：浙江中奥置业有限公司位置：婺州街以西，李渔路以南。建筑面积：9万多平方米。业态：多层22栋与4栋小高层。户型：80～160平方米均有。以110平方米～140平方米为主力户型。开发周期：分三期推出。2005年主推第二期4幢多层，2幢小高层。目前正在销售中。多层均价3200元/平方米价格区间3090--3300。小高层均价3300元/平方米，价格区间2900--3800。物业管理费：多层0.35元/平米，小高层0.6元/平米，目前可优惠1%--3%。一期销售约95%，二期开盘预计6月28日，第三期将在春节后动工。■天龙·南国名城开发商：中外合资浙江天龙置业发展有限公司位置：xx八一南街以西，清照路以北，金磐路以南，兰溪街以东围合地块。面积：占地275亩，总建筑面积35万余平方米。特点：浙江首个健康住宅，也是全国中小城市首个国