踩盘报告-方直君御

基础专业精细•项目整体技术指标•项目整体户型配比•项目整体容积率、产品线分析•项目整体车位比分析•项目整体建筑及园林风格分析•项目整体可诉求卖点分析•项目整体不利因素分析•项目整体分期状况•项目当批技术指标•项目当批户型配比•项目当批销控情况分析•项目当批媒体表现分析•开发商背景Contents项目信息开发商广东方直集团有限公司占地（㎡）20万地址惠城区东江新城21号小区建面（㎡）61万代理商世联地产住宅（㎡）——建筑设计广州市设计院商业（㎡）——承建商惠州市水电建筑工程有限公司其他（㎡）——整合推广深圳黑弧奥美广告传媒有限公司容积率2.3物业管理广东世邦管家物业管理有限公司绿化率30%物管费1.8元/㎡覆盖率——建筑类型高层、洋房、别墅总户数2537栋数高层7栋；洋房13栋、别墅48套车位数3070总层数高层6栋31层、1栋24层；洋房5栋8层、8栋6层、别墅48套车位比1：1.2均价7400元/㎡开盘日期2013/3配套六星级会所、商业街等顶级配套、时尚运动设置，网球场、室内篮球场、室内乒乓球、桌球室、游泳池、国粹房、商业街项目整体技术指标项目整体户型配比（当批）主力户型为三房、四房，共有518套，占比66%，其次为两房的143套，复式与别墅占量较少项目户型面积段供应套数比例供应面积比例方直君御两房113.96-13414318.40%1732912.76%三房152.57-177.0511014.15%18229.1813.39%182.67-201.179211.84%17966.8213.20%四房151.02-181.8731640.66%51889.5238.13%复式242.71-268.18567.20%14555.4910.69%314.31162.05%5028.963.69%别墅204.58-268.18445.66%11055.848.12%合计777100%136054.8100%项目整体容积率、绿化率分析项目容积率绿化率方直君御2.330%中洲中央公园2.331.40%中信水岸城2.343%德威朗琴湾2.335%四个项目容积率一致，君御优势不明显整体绿化率君御处劣，叠墅产品可达60%绿化率项目整体产品线、车位比分析项目产品线车位比方直君御高层、叠墅、别墅1:1.2中洲中央公园高层、别墅1:1.3中信水岸城高层、洋房1:1德威朗琴湾高层、别墅1:1.3君御拥有自身特色产品，客户面广，有竞争优势本项目共有车位3070，实现人车分流，安全便捷项目建筑风格园林风格方直君御现代简约、Art-deco巴厘岛风情园林中洲中央公园Art-deco英伦皇家中信水岸城现代简约澳洲园林德威朗琴湾欧式风格生态园林项目整体建筑及园林风格分析无论从建筑还是园林风格君御都有自己的特色，独树一帜，不拘一格现代简约与新古典主义的完美融合，既有古典的尊贵，又兼简约的大气创新打造，溪谷活水循环式园林，焕发园林活力，展示了人与自然的融合项目整体可诉求卖点分析区位优越北接广汕高速公路，南抵西枝江西邻金山大桥，交通便利生态资源一线江景资源，2.5公里湿地公园商业生活首创惠州6000㎡六星级双会所、风情商业街具备时尚运动、商业休闲多种顶级配套特色建筑医疗配套惠州市第四人民医院，河南岸医院Art-deco新古典立面风格与简约现代立面风格混搭，独具魅力首创惠州叠墅建筑类型园林景观文体教育品牌实力国际双语幼儿园，华罗庚中学方直2012年惠州房地产销售第一位3000万打造中央溪谷活水园林景观项目整体不利因素分析区位配套东江新城片区尚在发展，周边配套仍不完善公车只有32、14路车经过价格因素相比周边同区位楼盘，本项目价格相对较高比德威朗琴湾高800元/平，比中信水岸城高100元/平项目整体分期状况一期二期三期四期占地面积：20万㎡建筑面积：61万㎡建筑类别：高层、别墅、叠墅容积率：2.3绿化率：30%总户数：2537车位数：3070项目当批技术指标当期信息占地（㎡）——栋数与栋别T3-T9、T20,H1-H3、H5-H15建面（㎡）——总层数6，24，30住宅（㎡）136054.81均价7400元/㎡商业（㎡）——开盘折扣——开盘日期2012/3当期户数777建筑类型高层、别墅、叠墅层差价50元/㎡配套中央溪谷活水园林，1000平方米生态泳池，架空层康体休闲中心项目当批户型配比产品类型从两房-四房、复式、别墅主力户型为两房、三房、四房套数占比85.09%复式、别墅占比14.91%项目当批销控情况分析本案户型产品类型丰富，满足各类客户需求三房与四房是本案的主力户型，151-181㎡的四房成交最多为241套，去化率为76.26%两房的去化率最高达90.90%，项目整体去化率为65.25%，销售态势良好项目户型面积段成交套数成交面积存量套数存量面积供应套数供应面积去化率君御花园两房113.96-13413015827.44131501.561431732990.90%三房152.57-177.05497800.66110428.5811018229.1844.54%182.67-201.17489435.56448531.269217966.8252.17%四房151.02-181.8724139299.057512590.4731651889.5276.26%复式242.71-268.18297635.33276920.165614555.4951.78%314.312628.62144400.34165028.9612.50%别墅204.58-268.1882067.73368988.114411055.8418.18%合计50782694.3327053360.48777136054.865.25%项目当批媒体表现分析项目活动通过主流媒体平台进行推广，收效可观，将君御豪宅定位最大化的宣传出去开发商背景方直集团初创于1998年，前身为广东方直投资有限公司，2010年正式更名为“广东方直集团有限公司”方直集团辖下分、子公司十余家，形成了囊括住宅、商业、装饰、园林、物业、农林旅游等多种形态的复合业务链条，全面覆盖房地产领域2012方直集团在惠州地区房地产销售金额位居三甲内，集团实力雄厚、口碑良好，获得了惠州职业者的亲睐。专业•项目整体布局与规划分析•项目配套与分布分析•项目商业配套分析•项目产品线分布与设计分析•项目入口、人流与车流动线分析•项目园林景观分析•项目园林可诉性卖点分析•项目产品分析•项目户型分析•项目户型具象分析•项目户型可诉性卖点分析Contents项目整体布局与规划分析叠墅高层西枝江六星级会所别墅华罗庚中学国际双语幼儿园W项目配套与分布分析国际双语幼儿园中央溪谷园林生态泳池架空层幼儿园、商业街：项目内设国际双语幼儿园和国际风情商业街，教育、休闲娱乐一应俱全项目配套与分布分析Ⅱ生态泳池：项目，以简洁、现代的植物配置手法，配合园林造型打造优美的泳池生态景观。中央溪谷立体园林：亿元投资6000㎡森林，10条环生溪谷，120种植物，阳台种树、垂直绿化、屋顶绿化架空层：总面积近4000平米，拥有多功能使用方式，可以进行棋牌、健身、散步、休闲座椅洽谈、景观观赏项目商业配套分析方直君御吉之岛人人乐、天虹沃尔玛项目自身配套有一公里国际风情商业街，给予住户家门口的购物，方便快捷。一公里的距离，集休闲购物娱乐为一体。项目商业配套分析Ⅱ从项目出发5分钟可到达沃尔玛、天虹商场、人人乐、海雅百货、吉之岛等购物、餐饮、娱乐场所；多彩生活随时、随地、随心可享。项目产品线分布与设计分析别墅叠墅高层别墅：项目别墅风格古典与简约混搭，尊贵大气，辅以特色溪谷园林，环境优美，舒适宜人叠墅：为本项目特色建筑，一栋6层4户，前后、空中双花园，设计新颖、布局合理满足不同客户的需要高层：户户朝东南，风车型的布局，户型采光、通风良好；高层与别墅交错布局极大开阔了高层的视野、景观范围项目产品线分布与设计分析Ⅱ项目入口、人流与车流动线分析车库出入口主入口项目实现人车分流，大大提高了小区道路的安全性和车辆通行的效率目前仅在会所旁有一个车库出入口，随着项目工程的进展而逐步完善项目入口、人流与车流动线分析Ⅱ主入口园中小路项目通路项目园林景观分析园林主入口以规则式种植手法，选择树形优美的乔木，增强其进深感，彰显入口简洁大气、尊贵的气氛景观轴线：主入口拥有灵动的岭南生态水系，直接延伸至小区内部景观核心带，拥有约300米的超长景观轴，打造成极具岭南个性化风格的林荫大道项目园林景观分析Ⅱ功能分区：园林通过四个维度进行规划，打造亲子交流场所，娱乐活动区域，舒适安逸空间以及园林观赏区域，宜静宜动，满足业主不同的生活需求。项目园林可诉性卖点分析园林规划：园林分四个维度规划，功能布局合理，分区明确，动静分离，满足业主的不同需求园林风格：用6000㎡森林，10条环生溪谷，120种植物，阳台种树、垂直绿化、屋顶绿化，巨资缔造中央溪谷活水园林，优美的环境给身体以健康的享受园林特色：国际泳池标准打造近1000平米的生态园林泳池，配合园林造型，以简洁、打造优美的泳池生态景观，增添园林魅力4000平米多功能架空层为业主提供丰富多彩的休闲生活项目产品分析项目占地20万㎡，建面61万㎡，拥有华南最大的城市运动会所，并首创惠州6000㎡六星级双会所，具备时尚运动、商业休闲多种顶级配套，旨在创新性打造顶级城市绿色、生态豪宅产品形态：240㎡现代简约风格水景双拼别墅、200-220㎡花园联排别墅、170-250㎡情景洋房、180㎡低密度多层住宅及创新110-180㎡新古典主义高层洋房五种户型项目户型分析主力户型：三房、四房特征分析：楼间距大，保证通风采光户型坐北朝南，南北通透25㎡阔景阳台，开启精致庭院式生活9.6m观景阳台，溪谷美景尽收眼底项目户型具象分析生活区休闲区休息区TA1优点：户型方正，南北通透户型朝南，功能分区合理客厅阔绰，树立领秀门风大景观阳台，美景尽入眼帘不足：卧室门朝客厅，私密性不强双阳台面积稍显浪费项目户型具象分析Ⅱ1生活区休闲区休息区TC1优点：户型方正，南北通透户型朝南，开间宽广，高采光通风入户花园，室内外一体化绿色空间25㎡超大阳台，无敌景观视野不足：卧室距离客厅过近，私密性不强阳台、书房面积过大，实用面积不高项目户型可诉性卖点分析空间尺度：8.7m客厅开间与25㎡大阳台，视野、采光通风一应俱全；面积宽大，喝茶、聊天、棋牌等休闲娱乐无阻碍，开启精致庭院式生活享受功能空间：生活区、休憩区、休闲区，功能分明，布局合理；朝向：所有户型均朝南，，冬暖夏凉，符合广东的日照、气候等条件；精细•营销节点分析•营销中心布局分析•营销动线分析•营销可诉性分析Contents营销节点分析推广期/主题皇帝也需要学习媒体/物料推广活动方直君御携手许巍打造音乐盛典携手孟广美举行别墅、高层产品发布会参展2012房展会举办珠三角年度经济盛会“惠州企业家培训基地”落户中山大学EMBA精英总裁研修班招生现场营销中心开放高层、别墅开盘2012年2月2月113月103月2410月262013年1月1日1月14营销节点不密集，但活动造势宣传方面，对方直品牌及君御产品的豪宅定位已最大化突出营销中心布局分析营销中心主要分为，项目介绍区、项目沙盘、休息区和模型展示区触摸液晶显示屏对项目整体的介绍，对项目有更直观的了解而270度的超大宽屏则带给人视觉上的震撼，给人一种项目整体大气的印象营销中心内钢琴的摆放，营造了项目的艺术氛围，体现了项目的豪宅定位营销动线分析专车接送，彰显尊贵质感园林，一尘不染灿烂花朵，诱人清香六星会所，简约大气布置豪华，霸气外露活水溪谷，自然舒适营销可诉性分析营销推广优劣势分析优势：本项目营销推广紧密结合楼盘形象做宣传，尤其在户外广告和主流报广媒体的宣传，效果显著项目活动，配套设施做到实处，让客户亲身感受生活气氛；不足：项目在媒体广告宣传费用、资源的使用消耗相对较高