中原地产房地产容积率研究

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。容积率专题报告中原集团二级市场战略顾问中心ShenZhen.08.2011Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2011容积率解释Part1Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2011容积率解释何谓容积率？简单的说是规划净用地上允许建设的建筑容量容积率•专业解释•通俗解释•一般规则•特殊规则•容积率=总建筑面积÷总用地面积•定义•计算公式•计算规则123Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2011定义项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值通俗解释专业解释说到底就是小区里户数、人数和小区面积的关系，当然户越少、人越少，面积越大越舒服了所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度容积率一般是由政府规定的一般而言,容积率分为：独立别墅为0.2-0.5,联排别墅为0.4-0.7,6层以下多层住宅为0.8-1.2,11层小高层住宅为1.5-2.0,18层高层住宅为1.8-2.5,19层以上住宅为2.4-4.5,住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅并根据不同城市的特点有所差别Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2011计算公式容积率=总建筑面积÷总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算容积率总建筑面积总用地面积容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低注明：计算容积率时，总建筑面积不包括地下建筑面积；（半地下室层高超过2.2米时，按全面积算，层高低于2.2米时，按半面积计算）；当建筑层高超过3M时，这些层应除以3M进行层数折算，余数不足1.5m时，多出部分不计入容积率；余数大于或等于1.5m时，多出部分按1层计算Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2011计算规则项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值特殊规则一般规则地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，当普通商业建筑标准层层高大于6.1米时，当办公建筑标准层层高大于5.5米时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算当普通商业建筑层高大于10米时，当住宅建筑层高大于7.6米时，当办公建筑层高大于8.8米时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2011计算规则项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值特殊规则地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2011容积率的特征Part2Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2011特性主要呈现4个特性特性一1特性二2特性三3特性四4容积率在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；同理，在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成正比容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量容积率是“相对指标”，因此有一定“弹性”，是可以“谈判”的这个特性主要表现在规划用地管理的过程之中楼面占地率〔注〕与容积率成反比Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2011特性一容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量特性三特性二特性一特性四特性基本公式是:R=F/AR——容积率F——地块上的总建筑面积(m)A——地块面积(m)“净地块”是指为建筑所使用的场地，其面积不包括城市公用的道路、公共绿地、大型市政及公用设施用地、历史保护地段等。因此，在使用或评价容积率时，必须注意地块面积的“净”度；在比较不同的容积率时，必须在同样“净”度的基础上进行。总建筑面积，一般系指地面以上部分的建筑面积总和；如果包括地下部分的建筑面积，应特别注明，以资区别Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2011特性二在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；同理，在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成正比特性三特性一特性二特性四特性当A为常数时，R=C·HC——建筑密度或建筑覆盖率，C=0～1H——建筑层数(或平均层数)C·A—建筑基底面积(m)F——地块上的总建筑面积(m)A——地块面积(m)当H每增加1(即平均提高1层)，R的提高值=C；当R每提高C的值，H平均提高1层从公式可以看到Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2011特性三楼面占地率〔注〕与容积率成反比特性二特性一特性三特性四特性L=A/F=1/R楼面占地率(即每平方米建筑面积占用的地块土地面积)当L愈小，R愈大，即每平方米建筑面积所占用的土地愈少，建设开发中土地费用所占的比重愈低，则土地利用率和经济效益愈高公式结论Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2011特性四容积率是“相对指标”，因此有一定“弹性”，是可以“谈判”的特性二特性一特性四特性三特性关心顺序(出让价格)、R、意愿倾向:↑从提高R，可以吸引(D)，获得较高的PG关心顺序:C、H、R，意愿倾向:↓从控制C和H，以满足空地、日照、间距、绿化、停车以及景观等要求关心顺序:R、F、P(楼面地价)，意愿倾向:↑(P↓)尽可能提高R，获得更大的F，使P降低，即每平方米建筑面积所摊的土地费用最小UPD在实行城市土地出让、转让和房地产开发机制的情况下，容积率往往成为城市政府(G)、规划师(UP)和开发者(D)之间谈判的一项主要“杠杆”土地所有者，关心从土地出让中获得比较好的收益，用于城市基础设施建设城市环境质量与整体效益的关心者房地产开发者，关心从开发中获得最大的利润Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2011容积率对各个因素的影响Part3Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2011容积率对各个因素的影响容积率在不仅影响规划中物业的类型、建筑密度、社区规模、规划布局、土地的增值，还直接影响我们的生活品质生活品质物业类型社区规模建筑密度规划布局土地的增值Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2011容积率与物业类型不同的容积率数值直接影响不同的物业类型在容积率低于0.3（超低）的情况下，可以判是一个非常高档的独栋别墅项目；容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但密度有点大，如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，项目品位就相当提高了很多；容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅项目，如穿插独栋别墅的话，密度将增大许多，即使容积率不大舒适度也会收到很大的影响；容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中规划夹杂低别墅的话，密度相对增大，那么环境相比而言只能算是一般了；容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点；容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目；容积率2.0－2.5，正常的小高层项目；容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差；容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）；容积率6.0以上，摩天大楼先简单说一说各类物业分别对应的容积率数值：（依据经验和规律）Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2011容积率与物业类型对于一个项目来说，仅通过容积率一个简单数字远不能概括社区物业类型A项目：3.0容积率，城市公园东侧，建筑类型为叠拼别墅+小高层+高层如A项目，容积率3.0，一般如此高的容积率，我们都会想到是一个高层物业的社区，但项目通过结合周边的资源，籍低密度的别墅物业提升项目的档次，利用水景隔开别墅布置高层物业，使别墅与高层建筑形成各自相对独立的组团，相互不干扰，提升了社区品质又保障了项目容积率。小高层和高层使社区能更好的通风采景，建筑天际线也更唯美。在如此高的容积率下，项目通过的灵活的运用物业组合，打造豪华别墅产品，提升项目档次，而为项目后期发展，适应后期市场需求，并塑造了生态景观公寓，在区域内打造出了自己的差异化产品A项目Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2011容积率与建筑密度建筑密度反映了同一土地上空白面积即能够留给园林规划面积的大小，从定义上是指规划用地范围内，所有建筑物低层占地面积与用地面积的比率（%）在用地面积一定的前提下，建筑密度与容积率两者是反比关系；建筑容量增加需要建筑层数的增高，密度则降低；这时，社区舒适度提高，但同时会带来土地利用的不充分和建筑成本的增加；建筑容量的减小，密度增大，这时，社区居住舒适度又将会受到影响；在项目规划中，容积率和建筑密度二者是一个矛盾点，需要去寻找找