华坤道威2010年10月22日杭州原筑壹号酒店式公寓产品定位报告

原筑壹号酒店式公寓产品定位报告华坤道威整合营销机构2010-10-22我们所面对的酒店式公寓市场目前杭州市场的已入驻及在售的酒店式公寓大多集中在市中心。其余区域也有一定的酒店式公寓项目，但数量较少，集中程度不高。如滨江、城东、城北、城西、下沙。杭州主要酒店式公寓分布12近期主要售罄项目：1、通润银座2、尚筑3、云龙十一景4、新城时代广场5、中豪湘座6、联合麦田7、钱江MOHO8、现代印象广场9、星光国际10、风尚蓝湾11、西溪风尚12、易构街区13、宜家时代14、西子中心15、紫晶商务城17、世贸丽景城18、钱江国际商务中心19、凤凰城近期主要在售项目：A、同方国际B、方正360C、天邑国际D、视界之窗E、西溪群逸汇F、第六大道G、福雷德广场3456791011AB1213141516CD8EGF1819滨江腹地板块杭州主要酒店式公寓分布区域特征目前杭州市场上所谓的酒店式公寓大多数都是以“类住宅”形式进行销售的公建或商贸项目，产权只有40年或50；他们主要集中在市中心范围内及一些地段较好的近郊区域。区域典型项目依附要素酒店式公寓共性客群特征拱墅区易构街区汽贸汽配市场1、经济型为主外地经营户宜家时代汽车北站2、为专业市场配套新杭州人方正3603、较多为商住两用型西湖区留庄小轩西溪湿地景观1、以景观和度假为主城西情节客群YOU盘时代城西教育资源2、区域内小产权物业较多新杭州人西溪·君逸汇3、整体走经济型路线下沙区第六大道大学城1、主打低价路线、空置率较高大学生福雷德广场2、物业服务档次不高新杭州人上城区西湖金座城站1、以“金”字为招牌外地经营户钱江国际商务中心西湖景观2、先期复兴板块集中度高云龙十一景3、围绕城站发展下城区领骏世界武林商圈1、高回报率稳定资产层和小资产层钛合国际2、定位高端、装修豪华且物业服务一流企业中层以上职称或私营企业主江干区新城时代广场钱江新城CBD和核心商圈1、近期项目主要集中在庆春商圈，区域成熟度高投资客为主联合·麦田庆春商圈2、未来钱江新城高端次物业集中供应自主者所占比例较其他区域大同方国际地铁优势及投资前景外地经营户滨江区视界之窗滨江区政府1、性价比高新杭州人在滨江工作者星光国际公馆星光大道2、装修档次不高大学生名称所在区域在售均价/二手房价格通润银座上城区36863钱江国际商务中心上城区19816凯恩西湖金座上城区27219领骏世界下城区预计平层23000、loft30000新城时代广场江干区24330同方国际广场江干区22000方正360空间拱墅区17000天邑国际（商住楼）拱墅区8600钱江MOHO（单身公寓）滨江区19000视界之窗滨江区19500星光国际公馆滨江区20552风尚蓝湾滨江区14000西溪风尚西湖区14500留庄下轩西湖区22000西溪·君逸汇西湖区10000第六大道下沙区8000福雷德广场下沙区13000-15000杭州主要酒店式公寓分布区域特征位于市中心，定位中高端。除位于滨江核心区的星光国际公馆和留庄等个盘外，基本上定位较低。除市中心和钱江新城外，滨江区是酒店式公寓供应的重要区域之一。非核心区酒店式公寓情况楼盘装修标准售价附近住宅售价（同期）联合麦田（已售罄）150013000（18年12月）东方红街14500新城时代广场（已售罄）200015000（09年6月）蔚蓝公寓（装修标准4000）二手房挂牌均价40000风尚蓝湾250010000（09年8月）银爵世纪9500视界之窗（4.98米LOFT)2500（LOFT装修标准）19000东方郡20000方正360度空间250017000南北·西岸19200同方国际250022000宝善公寓27000宜家时代150012500（09年7月）风景大院13000从酒店式公寓的定价情况看，非核心区酒店式公寓含精装修价格基本上低于或接近周边毛坯住宅价格。可见，杭州非核心区酒店式公寓价格低于同区域住宅价格，基本上走低价性价比路线酒店式公寓去化分析09年杭州酒店式公寓成交情况01002003004005006007008009001000020004000600080001000012000140001600018000预定套数922462012302973221022518413995成交套数5959364380519949941515439637625434成交均价99161104810572993913054136831519615621134411018215159128951月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月（注：杭州真正的提供酒店式服务的单身公寓很少，在此统计的房源包含单身公寓、提供部分酒店式服务的公寓以及偏重居住功能的商住楼，以统一统计口径）（数据来源：透明售房网。截止12月25日）09年杭州酒店式公寓共预定1672套、成交5921套、成交均价13245元/平米。其中，成交高峰出现在6、7月，部分原因是刚需的拉动，随后投资客的逐渐入市，全市酒店式公寓的成交一直维持在较高水平。成交均价全年虽波动起伏，但总体呈上涨趋势。酒店式公寓去化分析杭州七大区09年酒店式公寓成交情况1336,23%221,4%443,8%1526,25%1512,25%747,13%96,2%上城区下城区西湖区拱墅区滨江区江干区下沙区09年杭州酒店式公寓成交集中在滨江区、江干区及上城区。同时三区也是酒店式公寓供应领先的三区，其中本案所在的江干区09年主力成交楼盘为新城时代广场、同方国际。（数据来源：透明售房网。截止12月25日）酒店式公寓去化分析09年江干区酒店式公寓逐月成交情况22151501515012694012822292314422114691427417129185771086210648141391460515351149532015701002003004005006001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0500010000150002000025000截止12月25日，09年江干区酒店式公寓总成交1512套，成交均价15017元/平米。其中6、7月为新城时代广场的集中销售期，10月同方国际开盘，造就了区域酒店式公寓成交小高峰。（数据来源：透明售房网。截止12月25日）酒店式公寓存量分析目前杭州酒店式公寓（包含商住楼）存量房源1716套，主要分布在上城区、江干区及滨江区。其中本案所在的江干区其存量房源主要来自同方国际，其他少量可售房源存在与部分尾盘。（注：部分几年前的老盘所显示的可售房源均已统计入内，部分在售项目其房源虽已销售/预定但在透明售房网上仍显示可售，此数据为透明售房网显示的可售套数实际可售酒店式公寓房源远少于此统计数据）（数据来源：透明售房网。截止12月25日）杭州酒店式公寓存量分布413,24%47,3%109,6%318,19%372,22%277,16%180,10%上城区下城区西湖区拱墅区滨江区江干区下沙区酒店式公寓未来供应预测区域在售项目预售项目项目名存量（万方）未来潜在供应（万方）项目名体量（万方）上城区都会钱塘14下城区武林府约3领骏世界6.6江干区同方国际1.13/万银国际（酒店式公寓）4.5华联UDC4光彩国际5万象城25东方君悦13凯德来福士广场4.5红街公寓5左右拱墅区方正3601.93/北城天地约3滨江区视界之窗0.02/天鸿君邑（酒店式公寓）约3西湖区西溪天堂“悦居”12YOU盘时代8.1下沙区第六大道0.53/盛泰名都1.6左右福雷德广场0.57/合计（万方）5.182102.3杭州目前在售酒店式公寓并非呈现完全的市中心、成熟区域集中化，现房少量的供应主要来自近郊区域。09年上半年钛合国际、金色城品、通润银座、尚筑等楼盘去化迅速，令市中心酒店式公寓空挡严重。（数据来源：透明售房网。截止12月25日）由于商业金融、办公类用地未来均可规划为酒店式公寓，因此我们无法从即有的已成交土地预测未来酒店式公寓的供应情况。但就目前在售项目潜在供应及预售项目体量来看，未来杭州酒店式公寓供应量较大。钱江新城是杭州未来的CBD，板块高端形象已被市场认可，具备酒店式公寓优良的生存条件，另外，从商业办公类供地情况上看，未来钱江新城的供应量非常大，如瑞立69号地块、UDC时代、来福士广场、光彩国际中心等多个综合体项目含酒店式公寓，且以高层、超高层为主，酒店式公寓每幢基本在20层以上，供应量非常大。根据这些项目的开发进度，预计这些楼盘将在2011年逐渐上市（由于是综合体项目，具体先推哪种产品类型尚不确定）。未来酒店式公寓的市场供应主要集中在钱江新城！本案周边仅红街公寓未来将有1000套左右的酒店式公寓供应。酒店式公寓未来供应预测钱江新城大体量的酒店式公寓是未来杭城发展的趋势，通过调查，我们发现：楼盘名称项目规模（方）物业类型浙江光彩国际中心290000酒店＋酒店式公寓＋写字楼万象城800000酒店＋酒店式公寓＋写字楼＋商业＋住宅万银国际大厦92000酒店＋酒店式公寓＋写字楼华联钱江时代广场215000酒店＋酒店式公寓＋写字楼来富士广场280000酒店＋酒店式公寓＋写字楼＋商业钱江新城酒店式公寓多为综合体项目，且项目规模均较大。以往传统的物业服务方式将被酒店服务所取代，引入酒店经营管理，提升酒店式公寓的服务品质。酒店式公寓未来供应预测是市场的回暖造就了酒店式公寓的普遍热销，还是少数楼盘个别现象呢？先来看看市场上酒店式公寓的销售表现：随着楼市的回暖，杭州09年酒店式公寓市场也呈现繁荣景象，不少楼盘赶上此波行情造就开盘热销盛况。目前，全市可售房源极少，市中心已出现断供现象，近郊周边些许楼盘成为供应主体。未来钱江新城高端酒店式公寓将集中亮相，星级专属服务将被大量引入，酒店式公寓的概念将得到重释。小结项目已售罄项目在售项目尚筑万科金色城品滨江新城时代广场视界之窗星光国际公馆绿城留庄公寓同方国际雷德福广场区域上城区上城区江干区滨江区滨江区西湖区江干区下沙区月均去化情况60套200套161套29套平均44套，二批房源15115套110套22套物业类型毛坯LOFT毛坯LOFT精装修混合物业精装修LOFT混合物业精装修混合物业精装修精装简装地理位置3.54433.5343.5周边环境23.532333.53物业服务2.53222.5332交通便利3.5543.54342.5周边配套3.55332.423.53.5发展前景434343.543产品类型443.53.543.533品牌溢价35533533销售情况热销热销滞销→热销滞销滞销→热销滞销热销滞销典型酒店式公寓销售表现（以上对项目各因素评级满分为5分）热销项目1.开盘时机恰当（如同方国际）2.定位清晰，推广诉求统一3.卖点突出，如地段好、交通便利、周边配套完善4.能不断释放投资价值要素【地段成熟、区位优势明显、发展前景好】(如金色城品、尚筑）5.定价合理（如新城时代广场09年5月后将原先4500元/平米的精装修标准调至2000，以致售价降低）滞销项目1.开盘时机不巧当2.定位模糊（如视界之窗，直接打“商住两用旗号”）3.卖点提炼不准确、无法强有力支持起投资属性4.性价比不理想该类项目销售态势各异，但09年均表现出销售佳绩去掉品牌效应，热销项目和滞销项目特征非常明显成功酒店式公寓案例无外乎好地段、好配套、价格优越性、好品质以及好的投资前景，同时开盘时机决策对项目热销与否也十分重要典型酒店式公寓销售表现—总结典型个案—新城时代广场项目地址新塘路与凤起路交界处所属商圈庆春商圈物业酒店式公寓、酒店式写字楼开盘时间2008年5月29日交付时间2010年12月开盘均价元/平米交付标准2000元/平米的精装修标准主力户型47、54、93方周边交通凤起东路、新塘路、景芳路，周边公交系统发达地铁2号线周边配套中小学：杭九中商场：外海商厦银行：中行工行建行农行商行医院：浙一医院邵逸夫医院青春医院现象：从滞销变热销，实现惊天大逆转…开盘2008年5月，项目首次开盘，推出2号楼和3号楼的两幢精装修酒店式公馆，共604套。溢价情况当时周边