建筑行业研究报告：瑞银证券-建筑行业：保障性住房建设提速-110113

UBSInvestmentResearch中国建筑行业保障性住房建设提速2011年保障性住房建设列入地方政府量化政绩考核2010年保障房建设完成情况良好的重要原因之一是，住建部牵头与各地方政府签订了保障性住房目标责任书，考核目标量化，将保障性住房的建设上升到政治的高度。我们预计，随着政府换届的临近和城镇化加速，保障性住房投资和建设将大大加快。关于保障性住房立法的出台从长期来看，住房和城乡建设部已形成《基本住房保障法》征求意见稿，未来可能出台有关保障性住房的立法。配合十二•五规划及城镇化的方向，政府将给予保障性住房法律制度上的大力支持。建筑类公司受益于保障房提速我们认为，2011年保障性住房建设提速有利于高周转、区域保障房建筑企业和以保障性住房建设为主的房地产开发业务的“建筑＋地产”类公司。此外，保障性住房建设提速对钢铁、木材、水泥、玻璃以及其他类型建材产品的未来需求的影响较大。全球证券研究报告中国住宅建筑股票投资策略2011年1月13日@ubssecurities.com+8621-38668852唐骁波,CFA分析师[e-mail][phone]本报告由瑞银证券有限责任公司编制分析师声明及要求披露的项目从第23页开始UBS(瑞银)正在或将要与其报告中所提及的公司发展业务关系。因此,投资者应注意,本公司可能会有对报告的客观性产生影响的利益冲突。投资者应仅将本报告视为作出投资决策的考虑因素之一。特此鸣谢陈光磊([e-mail])对本报告的编制提供信息。中国建筑行业2011年1月13日UBS2目录页看好2011年保障性住房建设完成率3中国保障性住房的发展和现状3—保障性住房的发展提上议程....................................................................................3—日本的保障房计划起步较早....................................................................................5—保障性住房建设2008、2009年低迷........................................................................6保障性住房建设2010年转折点7—政府推进力度增大...................................................................................................7—保障性住房的完成良好..........................................................................................102011年保障性住房建设任务完成有保障13—考核目标量化带来政治保障..................................................................................13—中国的城镇化开始加速..........................................................................................13—保障房的资金来源有保障......................................................................................16未来保障房需求的规模巨大18保障性住房的法制保障可望进展20“建筑＋地产”类公司受益22孙旭分析师[e-mail][phone]唐骁波,CFA分析师[e-mail][phone]中国建筑行业2011年1月13日UBS3看好2011年保障性住房建设完成率我们看好2011年的保障性住房建设，投资可能存在超预期。一、2010年保障房建设完成情况良好的重要原因之一是，住建部牵头与各地方政府签订了保障性住房目标责任书，考核目标量化，将保障性住房的建设上升到政治的高度。我们预计，随着政府换届的临近，保障性住房投资和建设将大大加速。二、从长期来看，住房和城乡建设部已形成《基本住房保障法》征求意见稿，未来可能出台有关保障性住房的立法。配合十二•五规划及城镇化的方向，政府将给予保障性住房政策上的大力支持。我们认为2011年的政策环境有利于高周转及区域保障房建筑企业和“建筑＋地产”类公司。2010年12月初，中国住建部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，要求各地方政府调整之前上报的《2009-2012年三年保障性住房建设规划》和地方“十二•五”保障性住房建设规划。通知表示2011年计划建设保障性安居工程任务为1000万套。为落实任务，各地要综合考虑本地区财力状况、住房保障状况等，并确保将计划落实到市县。1000万套保障房建设计划投资规模达到1.4万亿，在2011年房地产总投资的占比中高达30%。中国保障性住房的发展和现状保障性住房的发展提上议程保障性住房是与商品性住房相对应的一种概念，指的是政府为中低收入住房家庭提供的限定标准、限定价格和租金的住房、由廉租房、经济适用房、公共租赁房和限价房等构成。表1:保障性住房类别比较房屋性质特点土地来源资金来源资金安排廉租房出租免费提供中央和地方政府廉租房建设的资金来源主要分为三部分：从2007年开始国家就已经明确规定土地出让收益的10%用于廉租房建设，住房公积金扣除计提和费用后的全部余额可用于廉租房，建设配套资金等其他财政安排。如果地方政府严格按照规定执行，过去两年所沉淀的资金是可以支持未来的廉租房建设。经济适用房出售免费或低价开发商有税收减免和土地优惠，虽然微利但依然有利可图限价房出售招、拍、挂开发商即使低于市场价，企业仍有利可图公租房出租面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式多方筹集，还有开发银行、地方银行等支持，未来可能成立专门的融资平台。目前主要是政府投入，未来是大方向资料来源：瑞银证券中国建筑行业2011年1月13日UBS4早在1995年，中国实行“安居工程”，由政府负责组织建设，并以成本价向中低收入家庭出售，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难房。1998年23号文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，推动的房地产制度改革，规定从1998年7月30日起，停止福利性分房，实行住宅的全面商品化，各地的公有住房全部以低价卖给个人。标志着福利分房向住房货币化、商品化的转变。同时确立了以经济适用房（安居工程）为主体的多层次房屋供应体系：高收入家庭购买或租赁市场价商品房、中低收入家庭购买经济适用房、最低收入家庭租赁或购买由政府和单位提供的廉租房。作为房改的核心文件，这是历史上第一次从制度层面清晰界定的一个针对不同收入家庭实行不同住房供应的政策。以经济适用房为主的保障性住房的占比逐渐降低。表2:中国未来逐步形成不同层级的城市住房体系城市群体城市农民工其它低收入群体“夹心层”新生代农民工新毕业大学生城市白领机关事业单位职工等企业主和高级雇员其它高收入人群收入水平低收入中等偏低收入中等偏高收入高收入住房水平廉租房公租房中小户型商品房高端商品房资料来源：瑞银证券2003年18号文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》正式明确房地产业作为国民经济的支柱产业，提出要逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，努力使住房价格与大多数家庭的住房支付能力相适应。这使得普通商品房逐步成为市场的供应主体，经济适用房的地位在实际执行层面被不断弱化。表现在数据上，就是2003-2006年经济适用房新开工面积逐渐下降，供地面积受到压缩，并在一定程度上恶化了保障性住房供应不足。图1:经济适用房占比逐渐降低0%5%10%15%20%25%30%199619971998199920002001200220032004200520062007200820090%2%4%6%8%10%12%14%16%18%经济适用房竣工面积占比经济适用房开发投资占比(右)资料来源：中国指数研究院中国建筑行业2011年1月13日UBS5由于房改十多年来，保障性住房供应不足，部分城市中低收入家庭的住房问题恶化，并引发公众对民生问题的担忧。在这个背景下，2007年8月国务院通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，再次强调建立健全城市廉租房住房制度，扩大廉租房的保障范围，多渠道增加廉租房房源与资金来源。同时，土地供给方面，特别指出廉租房、经济适用房、中小套型商品房建设用地年度供给量不得低于70%。这意味着廉租房开始成为保障性住房建设的重点。此后2007-2008年相继发布《廉租住房保障办法》、《经济适用房管理办法》等，明确了廉租房的保障方式、资金来源、房屋来源、申请对象范围及审批等问题。全球金融危机爆发之后，2008年12月20日国务院发布了《关于促进房地产高层健康发展的若干意见》，明确提出加大保障性住房建设力度，并提出2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。2009年11月，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成220多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元。2010年4月，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的10号文件，代表着房地产政策推动下的房地产保障房建设、以及强调房地产的保障属性等，开始从政策层面转向落实执行层面。本轮调控政策通过建立地方政府问责机制、扩大保障性用地供给等主线，通过编制保障性住房建设规划，开始将政策侧重点转移到执行层面。按照计划，2009-2011年将解决750万户城镇低收入家庭和240万户棚户区家庭的住房问题。2010年建设各类保障性住房300万套、棚户区改造住房280万套、农村危改房改造120万套，中央对于保障房建设呈现出巨大的决心。图2:经济适用房的发展进入回升阶段(%)-40-200204060801001201997199819992000200120022003200420052006200720082009开发投资额同比新开工面积同比在建面积同比竣工面积同比资料来源：CEIC日本的保障房计划起步较早住房保障制度在日本起步还是相当早。日本在第二个五年计划中就已经争取做到1人一室，标准起点相对较高，而相应一些细化政策也促进地产业的发展，适度的保障性住房发展速度并没有阻碍房地产行业前进。中国建筑行业2011年1月13日UBS6表3:日本住宅建设五年计划汇总表五年计划起止年代目标住宅建设十年计划1955-1965为了解决272万户住宅短缺问题。新住宅建设五年计划1961根据收入增长计划，以一个家庭拥有一套住宅作为目标，以解决居住拥挤的问题。第一个五年计划1965-1971目标：670万套，实现一个家庭一套住宅目标。第二个五年计划1971-1976目标：950万套，目标1人一室。第三个五年计划1976-1981以提高住宅质量为重点，建设最低和平均居住水平标准的两类发展目标。建设860万套住宅。第四个五年计划19