利辛地块可研报告

安徽亳州利辛地块可研报告2014年10月地块核心理解1、本地块体量较大，容积率较高，近60万方的多业态综合体项目，而城市容量有限，后期开发难度较大；2、本案要实现高利润，需提高商业占比，而大体量的商业必须部分自持，否则后期运营难度大。项目背景定位核心问题界定城市分析市场分析项目定位总结项目背景定位核心问题界定城市分析市场分析项目定位总结项目背景/区域规划区域规划前景优越，政府重视，全民看好，未来发展潜力巨大。滨河新区规划设计图项目位置滨河新区特点1交通道路硬件规划较为先进，为后期新区发展提供有力条件。2教育配套较为集中，集一中和三小，提高区域文脉氛围和价值。3引入部分政府行政机构，提高该区域的行政中心新区性质，增加新区建设信心。4重视新区园林景观的整体开发，优化和提高新区生态居住环境。5几大商业项目规划，提升新区综合配套，增加区域潜在未来价值。6新区内规划数个大型生活社区，总规划居住人口约30万人。奠定新区未来人气。项目背景/经济指标本案位于滨河新区，主城稀缺地块，是将老城与新区串联的中轴。交通通达性好。本案滨河新区老城区项目用地范围东西向长约460米，南北向最宽处约474米，总占地面积193263平方米，容积率≦3。项目北侧为向阳路，纵贯东西，连接新老城区，西至世纪大道，东达老城区人民路商圈，道路两侧商铺林立，较为发达；项目东侧为淝河大道，北至迎宾大道，可达阜宁高速，南至阜蚌路；项目背景/地块四至有利条件：地块规整，地块西侧有河道资源；不利条件：地块北侧尚未拆迁541326地块北侧向阳中路地块西侧晴岚路地块西侧中红丝沟景观带地块南侧锦绣西路地块东侧淝河大道地块内部：仍有房屋和临建项目背景/周边配套周边学校、医院、餐饮等配套较为完善，品质居住区氛围正在形成，高端配套缺乏，学区房优势明显。商业配套向阳路沿街商业、奥林清华、园景天下、金域华府等社区底商、元力广场（在建）教育机构利辛一中、三小、三小幼儿园医疗设施利辛县医院、妇幼保健院其他配套明珠大酒店、海洋之星国际商务会馆优势：滨河新区规划利好、稀缺地段、交通通达性较好。不足：体量较大，去化周期长且周边现有高端配套不足和地块部分尚未拆迁。有利交通配套临近城市主干道，地块周边均为市政道路，交通通达性好区域条件位于老城与新城区的交界处，既可享老城便利，亦可享新城规划利好区域属性政府重点规划发展滨河新区，双重区域价值叠加未来潜力新区高起点、大规模的规划建设，开发潜力看好不利竞争属性板块住宅及商业项目较多，竞争激烈地块现状部分区域尚未拆迁配套不足隶属新区，周边高端配套不足，正在完善中商办物业60万㎡体量，体量较大，且含多种业态，去化周期长，去化难度大。强化地段、依托区域高起点规划及开发热度打造滨河新区区域高端品质的综合型社区项目背景/项目属性分析项目背景定位核心问题界定城市分析市场分析项目定位总结1从项目运营的高度竞争层面：在板块众多竞品的竞争夹缝中，实现项目成功运营项目层面：打造成为利辛标志性的综合体高端地产的立基之作2从项目利润的需要滨河新区领航者，起点高、极具发展潜力从市场竞争和客户需求角度出发，必须打造“安全、快速&高品质、高溢价”能力的产品保证安全快速、高周转的基础之上、追求项目高溢价住宅容积率3.0，体量近70万方，多种业态涵盖规划条件定位思路问题简析在售项目多竞争激烈各产品形态如何分配？酒店式公寓、商业如何处理？安全、快速&高品质、高溢价商业（含公寓）核心问题核心问题一：项目体量较大，如何规划各产品形态，在最大程度规避风险下实现利润最大化？核心问题二：项目住宅产品，在激烈竞争的中，在安全快速高溢价的目标下，如何实现精准定位？定位思路项目背景定位核心问题界定城市分析市场分析项目定位总结地理位置利辛县位于安徽省西北部,2000年从阜阳划属华北亳州市。利辛县位于亳州市东南部，北邻涡阳，南连颍上、凤台，东靠蒙城，西接颍东区、太和县，距阜阳75公里水陆交通西淝河、茨淮新河、阜蒙河等河流在此交汇，县境内有骨干河道4条，大沟53条，总长750公里，1500吨位的轮船可通江达海。京九、徐阜两条铁路贯穿南北；济广、南洛和即将开工建设的济祁三条高速公路“一横两纵”交会于利辛；淮界（S308）、宿阜（S305）、萧淮（S202）、利颍（S224）四条省道绕城穿境；合肥、南京、徐州、郑州、武汉五个3小时交通城市经济圈毗邻利辛。县城距阜阳机场仅45公里。城市分析/城市概况利辛县地处安徽省西北部、黄淮平原南部，境内河流纵横，铁路高速纵贯南北东西，水路发达，地理位置优越城市分析/城市概况人口基数不断放大，城市经济的快速发展，居民收入和消费能力的不断提升，为房地产业的发展提供强劲的发展基础。2013年，利辛县全年生产总值144.3亿元，比上年增长8.2%。人均地区生产总值8940元。全年社会消费品零售额662485万元，比上年增长13.8%，城镇消费品零售额431263万元，增长14.2%。从消费形态看，批发业114890万元，增长13.3%，零售业472709万元，增长13.8%，住宿业5157万元，增长7.9%，餐饮业69729万元，增长14.8%。年末全县金融机构各项存款余额1824014万元，比上年增长16.8%。其中：储蓄存款1413341万元，增长17.8%。全县金融机构各项贷款余额650082万元，比上年增长23.2%。2013年，利辛县房地产开发投资额397530万元，比上年增长14.4%。全年商品房新开工面积135.9万平方米，比上年增长46.4%，竣工面积56.8万平方米，比上年增长244.6%，商品房销售面积52.2万平方米，比上年增长11.3%，商品房销售额22.8亿元，比上年增长19.4%。人口不断增长。年末全县户籍总人口为164.7万人。全年在岗职工年平均工资37378元，比上年增长13.5%，全年农民人均纯收入5824元，比上年增长14.5%，农民人均生活消费支出4708元,比上年增长10.1%。利辛县工业园区规划总用地面积15平方公里，规划打造一个产业链优势明显，产业特色显著，各功能配套关联，新型的、相对独立的北部工业新城。工业园区规划包括农副产品加工产业园、轻纺及丝网纱门产业园、绿色光源产业园、机械制造及零部件加工产业园四大产业园。滨河新区建设的战略构想，县城西部、西红丝沟以西、西淝河以东建设滨河新区，面积19.5平方公里，为县城新的行政、居住、商业中心，与利辛老城商业中心区形成“双核”，带动县城全面发展。到2015年，安徽省利辛县力争城区面积达到30平方公里，城市人口达到30万人，城镇化水平提高到37％以上。城市分析/城市发展规划实施“西进、北扩、南控、东待”城市空间发展战略，做靓西部滨河新区、做美东部旧城区、做强北部工业区，“品”字形发展，向中等城市迈进。城市分析小结1、利辛县人口基数大，水陆交通发达，地理位置优越；2、利辛县近年来城市经济的快速发展，居民收入和消费能力的不断提升，为房地产业的发展提供强劲的发展基础。3、利辛城市未来发展方向：西进、北拓。4、滨河新区是城市发展的重点区域，发展前景从目前进驻企业和开发项目可窥见一斑，未来将是利辛调整城市结构功能布局，拓展城市发展方向的重点区域。大笔的建设经费和政府政策资源的倾斜，是新区发展的保证。项目背景定位核心问题界定城市分析市场分析项目定位总结市场整体环境利辛城区共有在售及将售的项目28个，主要集中在滨河新区及城北区域。目前利辛城区共有28个房地产项目，销售状态：7个待售项目，21个在售项目。物业类型：6个商业项目14个商住两用项目8个普通住宅项目住宅市场利辛城区在售住宅楼盘主要集中于滨河新区及城北区域，滨河新区发展较早，因此房价较城北区域高。滨河新区发展较早，客户已形成价值认知；滨河新区楼盘品质相对较高，基本形成品质社区集中地；滨河新区内的奥林清华以及金域华府项目品质最高，是利辛城区高端项目的代表，已形成口碑和知名度；城北区域规划发展较晚，客户尚未认可区域，因此房价较低。名称奥林清华项目地址利辛县淝河路与向阳路交界处（新一中北面）项目定位利辛首个大规模，低密度，纯高层的花园式生活社区物业类型住宅、底商成交均价4200元/㎡开发商沪粤龙佳房地产开发有限公司开盘时间2012年9月产权年限住宅70年、商铺40年用地性质住宅占地面积158亩总建筑面积45万(㎡)容积率3.0绿化率40(%)总户数1350户面积区间108-130㎡三房两厅为主力户型停车位2000配建小区还配套有星级会所，幼儿园，儿童游乐场，运动场地等综合备注教育：新一中、三小、外国语幼儿园等医院：新县医院、妇幼保健院等银行：中国银行、建行、徽商银行等配套：皖北商城、金汇装饰城该项目地理位置优越，目前是利辛县居住档次最高的住宅社区之一客户构成政府及事业单位工作人员、周边住户、外地务工返乡置业人员住宅竞品/奥林清华楼盘均价：4200元/m2主力户型：100-120m2三房两厅楼盘特色：利辛首个大规模，低密度，纯高层的花园式生活社区。建筑外观采用欧陆传统的“三段式”风格，色彩上以微派的灰色为主基调，注重细部变化，建筑立面稳重、典雅。户型：户型以100-120平方米三房二厅主力户型，全明户型，做到南厅，南主卧，南阳台，低窗台，凸窗设计。配套：小区还设有星级会所，幼儿园，儿童游乐场，运动场地等，采用二次供水系统，配备应急电源发动机组。人车分流：小区采用人车分流设计，设置全地下停车库，既增加了小区景观绿化面积，又避免车辆进入园区影响住户的起居生活。住宅竞品/奥林清华价格走势项目是利辛高端楼盘的代表，以其高端品质作为卖点，目前已形成口碑效应。名称金域华府项目地址利辛县向阳路与创业路交汇处项目定位利辛县最高品质的高端商住小区物业类型商住两用、商铺成交均价3850元/㎡开发商安徽邦泰置业有限公司开盘时间2013年12月产权年限住宅70年、商铺40年用地性质住宅占地面积7.9万㎡总建筑面积22万(㎡)容积率2.5绿化率37(%)总户数1461户面积区间84-114㎡三房两厅，117㎡四房两厅停车位1619综合备注教育：双语幼儿园、三小、利辛一中初中部、高中部医院：县人民医院、县红十字医院二院银行：农村信用联社配套：公园、商场、学校、银行、政府客户构成政府及事业单位工作人员、周边乡镇住户、外地务工返乡置业人员住宅竞品/金域华府价格走势楼盘均价：3850元/m2主力户型：89-114m2三房两厅销售情况：一期开发1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、共600套，开盘2个月共销售400套。户型特色：户型方正，全明户型，南北通透，三房朝南，多面积赠送。住宅竞品/金域华府103㎡户型，赠送面积13.43㎡96㎡户型，赠送面积10.81㎡114㎡户型，赠送面积13.84㎡84㎡户型，赠送面积9.62㎡项目以其多面积的赠送，较高的性价比赢得市场，开盘2月销售400套。名称嘉和月亮湾项目地址利辛滨河新区利辛县前进路与创业路交汇处项目定位利辛史上首座纯欧式园林住宅物业类型商住两用、商业成交均价4000元/㎡开发商利辛县嘉和置业有限公司开盘时间2012年产权年限70年用地性质住宅占地面积84412㎡总建筑面积18万(㎡)容积率2.0绿化率32(%)总户数1186户面积区间98㎡-123平方米为主力户型配建小区配有星级欧式主题会所，设置星级酒店式服务吧台、健身房、茶室、棋牌室、高级会议室等高档会所功能综合备注项目采用欧洲新古典主义设计风格，讲究建筑整体的高雅与和谐，墙身使用高档涂料，基底用真石漆喷出花岗岩效果，使得建筑整体上非常雅致而且很有时尚现代感。住宅竞品/嘉和月亮湾楼盘均价：4000元/m2主力户型：98-137m2三房两厅楼盘特色：项目采用欧洲新古典主义设计风格，墙身使用高档涂料，基底用真石漆喷出花岗岩效果，使得建筑整体上非常雅致而且很有时尚现代感。小区配有星级欧式主题会所，设置星级酒店式服务吧台、健身房、茶室、棋牌室、高级会议室等高档会所功能。户型：户型以98㎡-123平方米为主力户型，一梯两户，做到南北设计朝向，注重良好的通风采光功能，营