4、房地产基础知识(房地产开发流程-简单)

2018房地产基础知识培训讲师：XXX201X/0X/XX房地产开发流程房地产开发公司简单成本费用构成房地产开发流程123商品房预售商品房交付使用45物业相关知识相关名词解释671房地产开发公司设立条件设立程序设立条件注册资本金不得少于人民币10万元：有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；有按市场价格取得的土地使用权；法律、法规规定的其他条件有自己的名称、组织机构、固定的经营场所；设立条件12345增加房地产开发和经营业务范围的，须具备以上（1）、（2）、（3）、（5）项的规定条件。设立程序1公司设立准备2申请资质等级审批3申请办理企业名称预先核准4办理工商注册登记5办理税务登记342简单成本费用构成费用构成01土地费用02前期工程费用03房屋开发费用04管理费05销售费用06财务费用07不可预见费用08税费3房地产开发流程开发流程1项目前期准备阶段项目立项阶段243项目建设阶段项目销售及售后服务阶段开发流程项目立项阶段流程投资机会研究申领项目《选址意见书》及《项目立项批文》申请定点申请购置土地、办理土地产权手续申领规划红线图、规划设计条件通知等文件申领《建设用地规划许可证》首先对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查以及对国家的经济政策和政治环境等情况进行综合分析预测，找到最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据《选址意见书》是项目进行设计、开发和管理的重要依据；申领《项目选址意见书》时需向主管部门提交地址申请报告、有效的项目建议书等；《项目立项批文》是有计划管理部门颁发，确认开发项目通过审核，是可以进行开发建设的文件；申领《项目立项批文》的时候需向主管部门提交可行性报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等；到城市规划管理部门申请定点；需向规划部门提交有效的项目立项批文、选址意见书、申请定点报告、申请用地报告；企业的资质证明、营业执照、法人代表委托书等文件或证书；到土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金；。被申请建设用地现状地形图，根据开发项目的性质和所处地段条件提出用地范围，外部限制条件；提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量红线等提交建设用地规划设计总图，供规划管理部门审核，然后由规划管理部门核定用地面积，报经政府批准，发给开发商《建设用地规划许可证》开发流程项目前期准备阶段选择勘探队伍和设计单位申领《工程规划许可证》和《施工许可证》申领《房屋拆迁许可证》做好“七通一平”工作选择承包单位选择监理单位通过招标选择勘察队伍进行地质勘察和设计单位进行建筑设计《建设工程许可证》是由规划管理部门审批颁发的；《施工许可证》是由建设单位（即开发商）而不是有施工单位负责申领；在开工前办理。未经许可，不得擅自开工；房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门经过审查后，为符合条件的折迁人颁发的据以实施拆迁的有关证书。拆迁程序为：拆迁调查↓制定拆迁安置计划↓申领房屋拆迁许可证↓发布拆迁公告↓与被拆迁人签订协议↓动迁验收↓办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用证使土地(生地)在通过一级开发后，能达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。通过招标选择承包商招标一般流程：拟定招标方式，准备文件↓编制标底↓向招标主管部门申请招标↓发布招标通告↓对承包企业的资格进行预审↓发送招标文件↓招标工程交底与解答↓开标、评标、决标发出中标通知及签订合同通过招标方式选择监理单位（接受建设单位的委托，承担其项目管理工作）开发流程项目建设阶段组织承包商进场加强开发项目工程管理与监控申领《商品房预售许可证》项目的竣工验收到房地产市场管理部门申请；应具备条件：1、建设项目各种批准手续齐备，且已确定竣工交付使用日期；2、已完成建设项目投资的25%或已完成单体项目的主体结构（即结构封顶）3、已确定预售的监管机构和监管方案4、已制定房屋使用维修公约应提交的材料：1、开发商的营业执照，建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件。2、工程施工进度计划。3、投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料。4、商品房的预售方案，方案应说明商品房位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积和交付使用后的物业管理等内容；应附有商品房预售总平面图。建设工程竣工验收应当具备下列条件：1.完成建设工程全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求；2.有完整的技术档案和施工管理资料；3.有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；4.有勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件；5.有施工单位签署的工程保修书。不符合上述条件的工程，建设单位不得组织工程的竣工验收。应提交材料：项目开工报告、竣工报告、分部分项工程技术人员名单、图纸会审及交底记录、设计变更通知、技术变更核定单、工程质量事故调查处理资料、测量放线资料、材料构件设备合格证明、试验检验报告、隐蔽工程验收记录、施工日志、竣工图、质量检验评定资料、竣工验收资料等1、组织监理单位进行监理2、组织业主负责供应的材料、设备订货1、配合承包商做好各项工作2、按时提供施工现场，完成场地的“七通一平”3、及时提供以约定数量的图纸，组织以约定的由开发商负责订购的材料设备及时进场。4、协助承包商做好接受验查工作5、对项目的投资、进度和施工质量进行监控。6、进行合同管理7、有效地协调参与项目单位的关系。开发流程项目销售及售后服务阶段办理竣工后的产权登记手续申领《商品房销售许可证》与物业公司签订物业委托管理合同提交相关材料与用户签订商品房销售合同或租赁合同做好物业管理工作新房竣工后3个月内申请办理所有权登记；登记时需提交建设许可证和建筑图纸等图件；向主管部门交验主要的证明文件及相关资料（如：项目批文、规划红线图、土地权属证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料及平面图、价格申请表等。物业管理服务是物业管理企业受物业产权人、使用人委托，以有偿方式对物业项目进行日常维护、修缮与整治等服务。开发企业将新物业交付物业管理公司接管时，应提交以下资料：房屋建设的各项批准文件、竣工总平面图、房屋及配套基础设施、设备的竣工图，地下管道网图及其他必要资料购买人应当根据甲方要求按约定日期完成相关销售流程的办理。。包括管理和服务两方面：管理：掌握物业的变动、使用状况、使房屋设备和配套设施及时得到修复、更新、保养；服务：以充分保障产权所有人、居住者和使用人的各种需求，及时提供各类服务，以方便用户；物业管理范围：1、治安消防服务2、环境卫生服务3、维修保养服务4、绿化养护服务5、家居服务总结1.房地产开发过程中所涉及的部门有:计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:《项目建议书》、《立项报告》、《可行性研究报告》、《设计方案送审书》、《施工图》等以及各相关部门的批文4商品房预售基础商品房预售的概念、条件商品房预售许可证商品房预售的概念、条件商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。l已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。l持有建设工程规划许可证。l按提供预售的商品房计算，投人开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。l向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。预售条件1234商品房预售许可证《商品房预售许可证》包含以下内容：l预售许可证编号;l开发商名称；l项目名称;l项目坐落地点;l土地使用权出让合同书号、地块编号l《房地产证》编号、栋数;l批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数;l发证机关、有效期;l附注内容等。《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。5商品房交付使用商品房交付使用住宅质量保证书住宅使用说明书商品房交付使用商品住房交付使用条件如下：（1）工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案。（2）配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求。（3）北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求。（4）住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实。（5）商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。入伙：业主领取钥匙，接房入住的过程，也是开发商将房屋交付业主使用的过程。商品房交付使用交付时需要提交的文件房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》用于明确开发商应承担的保修责任；《住宅使用说明书》的作用是向业主提示合理使用住房的注意事项。应注意的事项：①“两书”的交付时间为商品房交付的时间；②商品房的保修期已将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算；③两书制度执行1998年建设部颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。住宅质量保证书住宅质量保证书主要内容：①工程质量部门核验的质量等级；②保修范围；③保修期；④用户报修的单位；⑤答复和处理的时限。住宅使用说明书住宅使用说明书主要内容：①开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；②结构类型；③装修、装饰注意事项；④上水、下水、电、燃气、热力、通信、消防等设施配置的说明；⑤有关设备、设施预留安装位置的说明和安装注意事项的说明；⑥门、窗类型，使用注意事项；⑦配电负荷；⑧承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项说明；⑨其他需要说明的问题；⑩住宅中配置的设施、设备，生产厂家的使用说明书。6物业相关知识物业相关的概念物业服务企业的义务物业服务企业的权利物业相关的概念是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。国家提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。物业服务企业在2003年《物业管理条例》中被称为物业管理企业，2007年版的（物业管理条例》中将其改称为物业服务企业。是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。物业物业管理物业服务物业服务企业的权利依据物业管理合同和国家及本市的有关规定对居住小区实施物业管理劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为；对造成的损害有权要求赔偿。选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项服务业务依据物业管理合同和有关规定收取物业管理费用。要求业主委员会协助管理从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务123456物业服务企业的义务全面履行物业管理合同，对产权人委托管理的房屋、设施及其公共位进行维护、修繕，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化维护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务。接受业主委员会和居民的监督。重大的管理措施提交业主委员会审议决定。接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督。发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。7相关名词解释名词解释SP：销售促进，一种