物流园区建设项目经济评价

1某物流园区建设项目经济评价摘要：物流园区的营运模式主要有四种。即专营权模式、BOT模式、出租模式、自营模式。其中以前两种模式为主要运营模式。物流园区建设项目通常需要较大的占地面积，较高的建设投资，流动资金的投入也较大，所以，项目建设前的经济评价应该客观真实的反应项目的具体情况。本文以某市内陆物流园区为例，简述建设项目经济评价的方法。引言：近几年来，随着我国物流业的快速发展，对我国的物流基础设施建设，特别是物流结点的发展提出了新的要求，物流园区作为物流结点的重要组成部分，在各个城市大量被建设，因而，其建设投资的经济评价和财务分析就显得尤其重要。一、基础数据1、物流园区货运量预测项目建设初期对园区货运量进行预测，预计2015年入园货物量为300万吨，2020年将达到400万吨。2、建设规模项目总占地面积约30万平方米，建设内容包括土地动迁、场地平整机整个区域的九通一平及公共建筑物的建设。3、项目的计算期本项目的计算期为22年，其中建设期2年，营运期20年。达产期3年，达产比例分别为涉及能力的60%，80%，100%。4、项目的总投资估算与资金来源（1）项目建设投资估算本项目建设估算值为16021万元（不含建设期利息）。按资产分类的项目建设投资估算情况见表1，本表可以用来辅助计算固定资产折旧。表1资产分类表序号资产分类合计序号资产分类合计1固定资产原值113211.12集装箱堆放场地2481.1道路工程7431.13门卫室及大门201.2供电工程7431.14停车场24821.3给排水工程9661.15地基处理2601.4通信工程5941.16场地绿化3101.5供暖工程11141.17围栏工程621.6消防系统7431.18临时工程781.7监控系统2971.19仓储设备6681.8计算机系统6191.20固定资产其他费用436.6771.9管理办公楼12052无形资产原值45001.10仓库19813其他资产原值2001.11冷藏库446合计16021（2）流动资金估算根据其他物流园区建设的经验，本项目流动资金估算为建设期总投资的10%，即916万元，由企业自筹解决，并与投产第一年一次性全部投入。（3）资金来源项目建设投资的50%考虑采用国内贷款，其余50%企业自筹。贷款年利率为5.94%。本项目采用等额还本利息照付方式还款，投产期10年内还清贷款。5、营运收入及营业税金估算（1）管理办公楼出租总面积0.75万平方米，可供出租面积为0.6万平方米，月租金30元/平方米，达产年的收入为216万元。考虑土地的升值，第5年以后设定每迟后一年的土地出租价格按5.94%增加。（2）仓库出租收入普通仓库采取两种出租方式：一是只出租不负责管理，二是园区出租仓库并负责仓储管理，两种出租方式各占一半，月租金分别为10元/平方米，15元/平方米。考虑土地的升值，第5年以后设定每迟后一年的土地出租价格按5.94%增加。冷藏库占地0.2万平方米，可容纳0.6万吨，月租金为60元/吨。达产后仓库出租收入为732万元。（3）运输配送收入根据入园货物量估算，假设其中20%的货物有运输需求，长短途运输比例分3别为40%和60%，估算年运输配送收入为1500万元。（4）信息收入物流园区信息系统提供交易信息获取的收入，估算为50万元每年。（5）停车场收入根据园区面积，停车场收入估算为90万元。（6）其他收入主要是园区配套服务设施获得的收入，例如餐饮食宿等收入，按以上各项收入的15%估算。（7）营业税金及附加主要考虑营业税，城市建设维护税，教育附加费，其税率分别为5%，7%，4%，营业收入和税金情况见表2表2营业收入和营业税及附加表序号项目计算期34567……2122负荷60%80%100%100%100%……100%100%1营业收入24073209401141334202……572358861.1信息费收入304050100100……1001001.2仓储收入439586732775822……184319521.3运输配送9001200150015001500……150015001.4停车费收入5472909090……90901.5办公楼出租130173216229242……5445761.8其他收入233311388397406……6046252税金及附加99132165169173……2572662.1营业税5%89119149152155……2322402.2城市建设维护税7%68101111……16172.3教育费附加4%45666……9106、年成本费用估算（1）原材料、燃料及动力费按总收入的10%估算（2）工资及福利费估算园区拟雇佣工人100人，年人均工资福利2万元，年工资及福利费用为200万元。（3）维修费估算修理费按折旧的20%估算。4（4）折旧费计算参考《运输企业财务制度》规定的运输企业固定资产分类折旧年限表进行折旧。按照国家现行固定资产使用年限，采用分类计算折旧，残值率按4%计算。固定资产其他费用折旧年为年，残值为0。（5）摊销费用计算无形资产按10年摊销，其他资产按5年摊销。由于本项目中其他资产为0，因此其他资产摊销费用也为0。（6）企业管理费计算企业管理费为营运收入的2%。（7）利息支出国家贷款的利息之和。（8）企业经营过程中除去以上各种成本、费用之外的其他费用支出，估算为200万元。7、利润计算所得税税率按25%计算，法定盈余公积金提留按净利润的10%计算。具体利润分配情况见表3表3利润分配表序号项目正常营运期345678……21221营运收入178623812976304131103182……463147942税金及附加99132165169173177……2572663总成本费用225622972337228722372187……195919634利润总额（1-2-3）-569-48474585700818……241425655弥补以前年度亏损47414300……006应纳税所得额（4-5）442700818……241425657所得税106168196……5796168净利润（4-7）336532622……183519499盈余公积金、公益金345362……18319510可供投资者分配的利润（8-9）302479560……16511754二、财务评价1财务评价（1）财务盈利能力分析5财务盈利能力指标主要有项目投资财务内部收益率、项目投资财务净现值、项目投资回收期三项。通过编制项目投资现金流量表进行财务现金流量分析，各项评价指标计算如表4所示。表4项目财务盈利能力指标指标所得税前所得税后项目投资财务内部收益率/%9.93%8.68%项目投资财务净现值（ci=8%）/万元2,921989项目投资回收期（含建设期）/年11.2512.02计算的项目投资财务内部收益率大于财务基准收益率，项目投资财务净现值大于零，以上指标表明项目具有较好的盈利能力。（2）财务清偿能力分析由于项目的融资方式采用国家贷款，贷款年限为12年，包括建设期，采取等额还本利息照付的还款方式。如果当年未分配利润不够还贷，可使用当年以及往年所提取的折旧费用和摊销费用偿贷款。因此，该项目具有较好的债务清偿能力。（3）财务生存能力分析根据财务现金流量表（表5）可以看出，计算期内除投产前两年亏损之外，其他各年经营活动现金流入始终大于现金流出，说明项目有较强的财务生存能力。表5现金流量表序号项目/年份建设期正常营运期123456…21221现金流入1786238129763041…463161631.1营业收入1786238129763041…463147941.2回收固定资产余值…4531.3回收流动资金…9162现金流出79428530170291110361040…1160117362.1建设投资78267826…2.2流动资金00916000…002.3经营成本116704687778870872…9039072.4营业税金及附加0099132165169…2572662.5维持运营投资…3税前净现金流量-7942-853084147019412001…347049904累计税前净现金流量-7942-16472-16388-14918-12977-10977…27225322155调整所得税12311199167…4404686税后净现金流量-7942-8530-40135918421834…303045227累计税后净现金流量-7942-16472-16512-15152-13310-11476…2222026742（4）不确定性分析本方案从建设投资、经营成本和营业收入等几个方面进行敏感性分析。计算结果如表6，并作出财务内部收益率的敏感性分析图，如图1，图2。表6财务敏感性分析表变动因素变动范围敏感性分析指标FIRRFNPV(万元)税前税后税前税后固定资产投资-20%12.35%11.00%5,7123,780-10%11.05%9.75%4,3172,3840%9.93%8.68%2,921989+10%8.95%7.74%1,526-407+20%8.08%6.90%130-1,802营运成本-20%10.96%9.75%4,5012,569-10%10.44%9.22%3,7111,7790%9.93%8.68%2,921989+10%9.41%8.14%2,131199+20%8.89%7.59%1,341-5917营业收入-20%6.14%4.57%-2,590-4,522-10%8.11%6.73%166-1,7670%9.93%8.68%2,921989+10%11.62%10.47%5,6773,744+20%13.21%12.15%8,4326,500税前内部收益率敏感性分析图0%5%10%15%-20%-10%0%10%20%不确定因素变化率税前项目投资财务内部收益率%固定资产投资营运成本营业收入图1税前敏感性分析图税后内部收益率敏感性分析图0%5%10%15%20%-20%-10%0%10%20%不确定因素变化率税后项目投资财务内部收益率固定资产投资营运成本营业收入图2税后敏感性分析图从不确定性分析角度看，影响本项目经济状况最敏感因素依次为：营业收入、8固定资产投资、营运成本。当营业收入降低10%时，税前内部收益率降为8.11%；当固定资产投资提高10%时，税前内部收益率降为8.95%；当运营成本成本提高10%时，税前内部收益率降为9.41%。三、社会效益评价物流园区项目的建成，对于该市资源的合理利用和区位优势的发挥，对于桂林物流及交通运输状况的改善，对于产业结构优化、增加就业机会、合理实施城市规划布局等有直接影响1、缓解交通压力物流园区的建设运营，对交通运输的影响是直接而深入的，这主要表现在两个方面，局部交通压力的增大和城市交通压力的缓解。一方面，物流园区的建立会造成物流园区周边地区的局域交通流量增大。物流园区的建立和运营将吸引一定数量的物流服务提供商入驻园区，从客观上造成物流服务主体的相对集中，使原本分散于城市各区域的物流公司集中到一起。从而导致原本分散货运交通流量集中到以物流园区为中心的局部地区，造成局部的交通量增大，加大局部交通压力。另一方面，物流园区的建立，将减少城市的总交通流量，从而大大缓解城市的交通压力。物流中心使原本分散、零星的物流服务提供商集中起来，有利于信息的及时共享和资源的合理配置。通过制定科学的运输路线，采用合理的运输方式组织共同配送、货物配载等运输方式，可减少车辆运行数量以及车辆空驶、迂回运输等现象，从而有效地解决由于货车运输的无序化造成的交通混乱、堵塞问题，降低交通事故发生率，缓解交通压力，从而获得良好的社会效益。2、缓解就业压力，促进社会稳定物流园区的建设将直接导致对物流人才的大量需求。目前在国内，物流行业仍然是一个劳动力密集型行业，物流园区作为物流服务商的集中地，对人才的需求显得更加强烈。物流园区作为一个综合性很强的物流服务集中地，其日常运作与管理需要高技术、高知识、高管理的人才;而物流园区大量