土地一级开发与房地产投融资策略选择

2020/6/16土地一级开发与房地产投融资主讲人：杜猛博士北京大学人居环境中心专家委员会副主任2主讲教师介绍民革党员，副教授，经济学博士；集地产开发与投融资管理经验于一身的学者型企业家。任职经历：北京大学房地产发展研究基金中心副主任；北京大学人居环境中心专家委员会副主任；北京国际投资发展公司总裁。从业十余年来，先后主持了以北京为核心，辐射天津、上海、江苏、河北、山东、山西、甘肃、贵州、湖南、湖北、海南等省市，涵盖住宅、商业、别墅等不同类型30余个项目的开发及投融资工作，具有广泛的政府人脉及投融资资源。杜猛3目录»一、土地一级开发的基本概念与流程»二、土地一级开发项目的操作要点»三、土地一级开发的项目融资与投资管理»四、房地产企业土地一级开发实践»五、当前房地产投融资环境»六、房地产投融资的主要方式»七、新形势下房地产投融资策略选择»八、当地产遇到PE—房地产投融资的发展新趋势»九、交流与互动4一、土地一级开发的基本概念与流程•一级开发基本概念•经营性土地上市交易（招拍挂）前，要将生地开发整理成熟地，从而达到土地出让标准。•在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做，现在也有一些房地产私募基金热衷于分享土地整理过程中的溢价。关键词：土地出让（招拍挂）之前、使土地达到出让标准的开发平整过程、政府主导5一、土地一级开发的基本概念与流程•一级开发流程生地规划调查分析详细规划选择地块出让手续拆迁安置土地平整熟地转让6一、土地一级开发的基本概念与流程•一级开发特点•资金密集型，少则上亿，多则数十亿。•某些业务环节容易产生纠纷，例如拆迁安置。•土地需求受经济环境和政策影响大。•从长期来看，土地出让会产生较大增值，经济效益较好，对投资人有较高的吸引力。•越来越多的主流开发商主动参与到一级开发环节中，主要是意图在土地招牌挂过程中得到拿地的实惠和优势。7二、土地一级开发项目的操作要点•一级开发要点•要点一：土地一级开发项目的获取•要点二：项目主体的融资•要点三：土地招拍挂中的技巧8二、土地一级开发项目的操作要点•开发权的获取。一些热点城市有较明显趋势逐步收紧土地开发权。但在二三线城市，房地产企业通常联姻城投、建投、港务等土地一级整理单位开展合作。•开发主体融资。一级开发资金需求量大，征地拆迁一般占总投资的50%以上，且占用时间长，流动性差，减少融资风险、保证融资渠道畅通和多元化是土地一级开发成功的关键。•招拍挂。现行招拍挂制度仍将坚持，但将完善和明确商业规则，防止“一级开发的企业更容易获取该地块的土地使用权”等关联交易和不公平竞争。9二、土地一级开发项目的操作要点•土地一级开发的成本构成•项目前期费用•征地、拆迁费用•公共区域市政基础设施建设费用•区域内公共环境景观建设费用•区域内公共配套设施建设费用•工程建设其他费用•管理费•财务费用•销售费用•应纳税费•不可预见费土地一级开发投融资分析1、资金使用计划2、融资额度及融资成本3、融资渠道及模式4、贷款本息偿还10三、土地一级开发的项目融资与投资管理•政府的传统融资模式•资金来源：财政资金、金融机构贷款和其他资金。•缺陷：地方政府财政资金捉襟见肘，土地一级开发资金不足。•客观上鼓励了土地一级开发市场化、公司化的发展。11三、土地一级开发的项目融资与投资管理•城投公司模式•一些地方政府在实践中将土地储备开发业务交给政府下属的地方城投、建投类公司执行。•利用地方融资平台，土地一级开发业务的融资可以拓展到发行中期票据、企业债、股票、信托计划，进行直接融资，是对土地出让收益证券化的一种尝试。•城投公司作为政府企业，能够控制土地出让节奏，实现土地出让收益的最大化。12三、土地一级开发的项目融资与投资管理•城投公司模式存在的问题：•第一，作为政府企业，城投公司所融到的资金投向和收益的实现容易受到政府的影响。•第二，金融监管部门对于土地一级开发业务的政策还存在模糊之处，没有将土地储备中心融资和土地一级开发商融资分开对待。这两类主体的融资行为、属性是完全不相同的，将这两类行为混为一谈，导致政策指向模糊，从而不利于土地一级开发业务融资渠道的拓展。•第三，无论是土地储备机构还是受托的土地一级开发商，取得土地并未实际缴纳土地出让金，仅仅是为了取得贷款而办理了土地过户手续和变更了土地性质，由此导致处置土地在现行法律框架下存在较大的法律风险，即储备土地作为抵押物，其实并不具备抵押的合法性；另外，储备土地的价值具有不确定性。13三、土地一级开发的项目融资与投资管理•资产证券化模式•从属于资产证券化的土地出让收益证券化，就是将归属土地一级开发商的土地出让收益部分设计成证券在资本市场出售，将未来的土地出让收益现值用于今天的土地一级开发业务。•需要政府给予相应的财政补贴，或者保证土地一级开发上的保底收益。•通过证券化，可以筹集大规模土地开发资金，降低银行信贷等债权融资比例，加大股权融资，使得土地一级开发商的资本结构更加合理，保证融资的持续性。•土地一级开发商使用归属自己的土地出让收益进行市场化融资运作，隔离政府部门和风险之间的联系。•更多融资方式：财政拨款、银行贷款、土地信托、土地基金、土地债券、利用住房公积金、社会保险基金、保险资金、离退休基金、养老基金、企业或企业联合体融资、招商引资、项目融资、海外融资等。14四、房地产企业土地一级开发实践土地一级开发宏观背景•十二五期间，我国城镇化率将超过50%，且未来10-15年趋势不会发生改变，住房供地的紧张趋势还会继续。•2010年1-6月，31个大中城市累计购置土地面积1.85亿平方米，而累积开发面积只有1.05亿平方米。一级市场的整理储备活动性要强于二级市场的开发销售。•从土地一级开发商的年报来看，各上市公司用于开发土地的现金流充裕，且主要利润来源于一级开发，利润丰厚。上市公司开发区域净利润*（万元）经营活动现金流*（万元）云南城投昆明4,54322,482中天城投贵阳23,184370,928绵世股份成都（161）1,089交大博通西安（128）20,000中南建设海门、儋州52,088519,728西藏城投上海11,70292,222黑牡丹常州20,052197,291天房发展天津16,074337,009漳州发展漳州7,484123,823*：数据截止到2010年9月30日15四、房地产企业土地一级开发实践利益链条•房地产企业积极参与土地一级开发，是动机、机会和态度三方面共同作用的结果。•动机：一二级土地市场联动，创造更大利润空间。•机会：中央清理地方融资平台，房地产开发商有机会成为地方政府一级土地开发商。•态度：中央对一级土地市场的态度已经明确，倡导退出直接开发过程，转嫁融资风险。房地产企业参与土地一级开发动机机会态度16四、房地产企业土地一级开发实践一级开发收益•一级土地开发收益率不俗。以2009年的一支土地天津土地整理基金为例，若以接近起拍价出让土地，基金年回报率将超过16%，而今年亿城股份和首创股份参与的唐山和海南土地整理项目中，税后投资收益将不低于11%。•政府与公司分成。一级开发的利润率没有二级开发那么高，一般与政府约定的利润率水平在8%到10%之间。通常在土地出让后，还会和政府按照约定比例进行分成，从而实现土地增值收益。•政府保底收益。例如云南城投与昆明市政府签订协议，保底税后收益率为5%，不足时由政府补齐。•一二级联动最大化收益。开发商可以以较低的成本获取土地，保证二级开发的优厚收益。17四、房地产企业土地一级开发实践开发商参与一级开发优势•信息优势。开发商在一级土地开发过程中，已经和地方政府有过长时间的互动，双方捆绑关系进一步深化。对地块价值和前景了然于心，利用信息不对称，通过设置供地条件，在土地出让中占得先机，从而将土地收入囊中，这已是行业众所周知的路径。•规划优势。在土地一级开发收益分成过程中，开发商成为土地设计的“准规划部门”，可利用规划和设计的改变，使土地规划对自己日后的二级开发产生正面影响。•成本优势。另外，在同等价位的情况下，由于拍卖价款当中的一部分将作为“土地一级开发”收益进入土地一级开发商的腰包，在这种情况下，土地一级开发商参与拍卖的成本相对于其他公司更低。18四、房地产企业土地一级开发实践融资阻碍•即使一级开发也需要雄厚的资金支持。但融资渠道单一。•传统融资渠道面临断裂。•政策不确定性强，投资人要求较高风险溢价。43%12%29%16%私募债权上市股权私募股权上市债权57%2%40%1%私募债权上市股权私募股权上市债权全球房地产资本市场*中国房地产资本市场*：德意志银行RREEF机构数据19土地整理投资基金案例*•基金框架•基金：XX直辖市XX区土地整理投资基金，采取有限合伙制，有普通合伙人负责基金经营管理。•投资目标：投资辖区内城市建设，包括土地整理等，通过土地出让溢价获得收益或为接手二级开发做准备。•基金规模：10亿。•基金年限：5年，按项目需要，由基金普通合伙人决定延长2年。•普通合伙人：XX公司与区政府建投下属开发公司共同组建基金管理公司，各占XX%。•有限合伙人：最低出资XX万元，按出资比例享受资产负债与回报。•共同投资：有限合伙人投资超过1亿元，可要求参与按比例直接投资土地整理项目。•基金回报：年均回报率不低于20%。•退出机制：一年内成立基金份额交易平台，投资者自由转让。基金到期解散退出。20•基金结构•采用国际惯用的基金合伙制，由普通合伙人负责基金的日常经营和管理。•由XX公司与政府共同成立基金管理公司并作为普通合伙人。•聘请国内四大行担任基金托管机构，保障投资者资产和资金安全。•基金募集的现金由托管银行管理，按基金董事会批准的财务预算及财务管理准则发放费用。•按基金投资委员会批准的投资项目，支付投资款项。•每月编制账目月结单。•及时按投资者的要求，提供基金最新的财务资料。土地整理投资基金案例*投资银行基金管理公司（有限责任）投委会托管银行投资人LPGPLPLP土地整理项目政府建投XX公司投资人投资人基金发展公司（有限责任）LPGP有限合伙人普通合伙人21土地整理投资基金案例*•基金特点•XX直辖市XX区发展机遇：老旧城区、发展滞后、商务区规划、增值潜力。•投资回报，年平均内部收益率20%以上。•国有四大行独立托管。•土地权益抗风险，土地是基金最好的价值保障。22土地整理投资基金案例*•基金投资模式•金额：每个项目投资金额不超过基金目标规模的50%，做到组合投资和风险分散；•土地出让：土地可通过公开出让，基金收回投资本金和收益，若干项目在政府容许的情况下可以毛地方式向基金投资者通过挂牌出让；•收益构成：土地整理费、财务费用补偿和挂牌溢价分享；•利润分配：根据项目基金实际收益，扣除基金各项费用后，按股权比例分配利润。土地开发成本土地整理费每年4-6%财务费用补偿每年8%直接土地整理成本包含基础设施和市政建设土地出让金溢价增值土地招拍挂土地整理费每年4-6%财务费用补偿每年8%直接土地整理成本包含基础设施和市政建设溢价分成基金开发利润基金开发成本国土局最终价起拍价分享返还23五、当前房地产投融资环境1、房地产行业投资力度较2009年有所增强房地产企业投融资现状：2010年1月-10月，全国房地产开发投资总额达38,070亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资26,683亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.1%。10月当月，房地产开发投资4558亿元，同比增长37.0%。2、2010年1-10月房地产企业资金来源情况来源种类额度（亿元）同比增长贡献率（%）国内贷款1044326.30%18.35%利用外资53943.30%0.95%自筹资金2155350.70%37.86%其他资金2438721.00%42.84%合计5692232%100.00%信贷比例明显缩小自筹资金要求提高企业资金链面临挑战24五、当前房地产投融资环境1、房地产市场受挫于金融危机，国家宏观调控由“松”到“紧”，新政频繁出台。2、货币政策趋紧