房地产金融课后题答案(中国电力出版社)

第一章房地产金融基本知识1、货币的本质是什么？在现代经济社会中，货币有哪些职能？货币是固定地充当一般等价物的特殊商品。价值尺度、支付功能、流通功能、贮藏功能2、货币制度的构成要素包括哪些？简述我国的货币制度。货币制度之构成:币材确定：整个货币制度的基础。构成不同的货币本位。如金本位、银本位等。货币单位的确定：货币单位的名称及其所含货币金属的重量。即“名”与“值”。铸币的发行及流通程序的确定，对钞票发行和存款货币创造的管理准备制度的确定其他，如外汇制度、实名制、反洗钱的规定等我国货币制度:大陆：人民币信用货币制度香港：港币制度；澳门：澳元制度台湾：台币制度；3、何谓货币供给量和货币需要量？货币的均衡的实质是什么?货币供应量，是指在某一时点上，一国经济中包括现金、存款、商业票据、可流通转让的金融债券、政府债券等在内的用于各种交易的货币总量。货币需要量是指为保证经济正常运转和流通所需要的货币数量。货币均衡的实质是市场上商品供给和用货币购买力表示的商品需求之间的均衡。4、货币政策的主要内容包括哪些？一般性货币政策工具有哪些？货币政策是指中央银行为实现特定经济目标，利用金融工具调控经济变量的各项制度和措施的综合。货币政策有三大构成要素：（1）货币政策目标(2)货币政策中介指标(3)货币政策工具一般性货币政策工具：(1)法定存款准备金政策(2)再贴现政策(3)公开市场业务5、试比较我国与英美发达国家的货币制度与信用制度的差异。我国货币制度人民币是我国的法定货币人民币是我国唯一的合法通货人民币的发行权集中于中央人民币的发行保证人民币实行有管理的货币制度人民币成为可兑换货币6、近年来人民币升值和存款贮备金利率的上调对我国房地产金融市场有何影响？货币升值会引致商品的出口竞争力下降存款准备金是金融机构为应付客户提取存款和资金清算而准备的货币资金，是银行存款量与贷款量之间的一个固定差额部分。准备金占存款或负债总额的比例就是存款准备金率。第二章房地产金融概述1、试比较房改金融与商业性房地产金融的差异。房改金融与商业性房地产金融的区别房改金融商业性房地产金融目的筹集并融通住房建设资金盈利资金来源强制性、特定、低成本、地方性多样化、无强制性、无地方性资金运用专款专用、优惠利率、期限长、地方性机构自主、可跨区域调剂资金、商业利率发展方向阶段性长期性业务范围只涉及住房各类房地产2、与一般金融相比，房地产金融有什么特点？房地产金融的特点相对较高的安全性有担保的信用：人的担保（第三方保证）和物的担保（抵押、质押）位置的固定性、使用的耐久性保值增值性流动性较差。证券化的趋势业务成本较高，但收益较好政策性强3、借鉴国外住房金融的发展经验，试讨论我国房地产金融未来的发展方向。国外房地产金融的发展——各具特色的房地产金融制度英国：互助性的建筑协会，1775年理查德.凯特雷在伯明翰美国：高度发达的抵押贷款金融机制、职能分工完善的抵押贷款机构及担保机构、发达的证券化制度日本：完善、各有分工的住房金融支持体系、住房金融公库制度新加坡：中央公积金制度德国：住房储蓄银行——合同储蓄制度4、结合本书第九章住房公积金的内容，对比新加坡中央公积金制度与我国住房公积金制度的异同。强制储蓄模式即在资金短缺的情况下，国家通过建立各类基金以保证房地产金融资金的供应。基本特征：资金稳定性强、资金存款期限长、筹资数额大、筹资成本低。主要以新加坡中央公积金、巴西的强积金为代表。第三章、房地产金融市场1、如何理解房地产金融市场的概念？房地产金融市场，房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的场所与行为的总和。2、房地产金融市场有何特点?房地产金融市场的特点资金需求量大，融资数额高房地产信贷资金运动过程中期限结构不对称证券化的需求迫切房地产金融业务专业性强、成本高、收益好受政府宏观调控政策影响大担保方式多元化3、房地产金融市场有何分类？房地产金融市场的分类——按照市场层次的不同一级市场是指资金需求者通过房地产金融中介机构或者资本市场进行初始资金融通的市场。二级市场是指资金需求者通过房地产抵押贷款证券化或房地产有价证券的再交易进行资金再融通的市场。房地产金融市场的分类——按有无中介机构参与直接金融市场是指资金需求者直接从资金所有者那里融通资金的市场。间接金融市场是资金的供求双方通过银行等金融机构作为信用中介进行资金融通的市场，主要包括金融机构展开的各类房地产信贷业务。房地产金融市场的分类——按金融交易期限的不同货币市场是指一年期以内短期房地产资金融通的金融市场。资本市场是指一年期以上的中长期房地产资金融通市场。货币市场是资本市场的基础。房地产金融市场的分类——按服务对象的不同房产金融市场是指银行及其他金融机构为房屋再生产进行资金融通的市场。其中由于住房商品的特殊性，住房金融市场成为各国房产金融市场的重要组成部分。房地产金融市场的分类——按照主要资金来源渠道的不同政府主导基金型房地产金融市场是由政府建立全国性的基金管理局，为房地产开发投资和住房消费提供稳定的信贷资金来源。合同储蓄型房地产金融市场主要通过住房储蓄制度和合同制度进行住房资金融通。抵押型房地产金融市场是指房地产业所需资金以抵押为基础通过抵押市场和资本市场来筹集，不需要建立强制性的储蓄和住房基金作为金融机构房地产信贷业务的资金来源。混合型房地产金融市场兼具基金型和抵押型房地产金融市场的特点。房地产金融市场的分类——按照融资工具的不同房地产抵押贷款市场是指企业或购房者以符合条件的房地产作为借款担保向房地产金融机构融通资金的市场，包括个人房地产消费信贷市场和房地产企业开发贷款市场。房地产证券市场是指围绕着房地产股票、债券、抵押贷款证券、投资基金券等各种有价证券的发行和买卖形成的各种交易关系总和。4、房地产金融市场由哪些基本要素构成？房地产金融市场的构成要素——交易主体交易主体是指房地产金融市场的参与者。房地产金融市场的构成要素——交易客体交易客体是指房地产金融市场的交易对象。房地产金融市场的构成要素——交易价格每笔房地产金融交易都是按照一定的价格成交的，通常以利率表示。房地产金融市场的构成要素——市场机制即市场运行的实现机制，是指市场机制体内的供求、价格、竞争、风险等要素之间互相联系及作用机理。5、简述我国房地产金融机构体系的构成。我国房地产金融机构体系一是以金融监管当局和行业自律性组织为核心的监管体系。二是以国有控股商业银行为主，股份制商业银行、城市商业银行、信用合作机构等机构并存的银行类房地产金融机构体系。三是专业性住房储蓄银行。四是服务于住房融资及担保、保险业务的非银行类金融机构，比如信托投资公司、住房置业担保公司、保险公司等。详见教材46页6、商业银行的房地产金融业务主要有哪些？第四章、房地产信贷1、利率的概念及其分类是什么？利率，是指在一定时期内，利息额同贷出资本额（及贷款本金额）的比率。贷款利率按照不同标准，可以分为以下种类：（1）按期限单位划分。可以划分为：年利率、月利率和日利率；（2）按利率决定方式划分。可以划分为：法定利率、公定利率和市场利率（3）按利率是否浮动划分。可划分为浮动利率和固定利率。（4）按利率制定划分。可分为基准利率和差别利率（5）按利率真实水平划分。划分为名义利率和实际利率。2、何谓房地产信贷？其分类是什么？房地产信贷是指以商业银行为主体的房地产金融机构针对房地产的开发、经营、消费活动开展的信贷业务。房地产信贷的分类——按贷款主体划分房地产企业贷款包括房地产开发贷款和经营性持有物业贷款。个人贷款包括个人住房贷款、个人商业用房贷款，及其附属信贷产品和衍生信贷产品，如二手房贷款、转按揭、加按揭等。房地产信贷的分类——按信贷资金来源划分自营性房地产贷款的资金来源是商业银行吸收的各类银行存款；委托性房地产贷款的资金来源是其他非银行机构自有或根据相关政策规定募集的资金。对于商业银行而言，信贷资金来源不同，所承担的风险不同，利润来源也不同。3、房地产开发贷款的类别及操作流程是什么？房地产开发贷款分类土地开发贷款。银行向政府所属土地储备机构或受政府委托进行土地整理的房地产开发企业发放的，用于土地一级开发（包括土地收购及土地前期开发与整理）的贷款。商品房开发贷款。银行向房地产开发企业发放的，用于开发、建造向市场销售、出租等用途的商品房项目的贷款。房地产开发企业流动资金贷款。由于其用途不指向具体开发项目，监控的难度较大，贷款资金多被反复挪用，商业银行一般会严格控制此类贷款的发放。建筑安装企业流动资金贷款。用于解决建筑安装企业在项目建设施工过程中流动资金不足的贷款。垫资施工使该类贷款存在较大法律风险，监管更加困难。银行一般持极为审慎的态度。项目储备贷款。向符合一定条件的大型、特大型优质房地产开发企业发放的，用于其解决住房项目前期资金需求的贷款。属于过渡性贷款，一般会在发放商品房开发贷款后，收回相应的住房项目储备贷款。存在较大政策性风险，也是银行严格控制的房地产开发贷款。房地产开发贷款的一般操作流程4、个人住房贷款的类别及担保方式有哪些？个人住房贷款的类别：按信贷资金来源划分委托性个人住房贷款、自营性个人住房贷款按贷款用途划分个人住房贷款，是指贷款银行向借款人发放的用于购买自用住房的贷款。个人存量房贷款，俗称“二手房贷款”，指贷款银行向借款人发放用于购买售房人已取得房屋所有权证、具有完全处置权利，在二级市场上合法交易的个人住房或商用房贷款。个人商用房贷款个人住房抵押综合消费贷款个人住房装修贷款个人车位贷款个人住房抵押贷款的担保方式保证担保抵押担保抵押加阶段性保证担保期房抵押质押担保5、从各种还款方式的月供计算公式，分析借款人每月偿还银行贷款本息的变化，试说明不同还款方式对借款人个人收支的影响。个人住房贷款还款方式——等额本息还款法即贷款期限内每期以相等的还款额偿还贷款本金和利息。最为常用的一种归还贷款本息的方式。R——每月还款额（含当月所还贷款本金和利息）；i——贷款月利率（‰）；P——贷款本金；n——贷款总期（月）数。（公式4－15）贷款利率确定后，当银行与借款人约定了贷款期限（还款月数）和贷款额后，代入公式4-15，便可计算当月还款额。每期固定的还款额R包含了当期的所偿还的贷款本金与利息。一旦R确定，在贷款期限内，利用In=iPn、Qn=Rn-In、Pn+1=Pn-Qn，可计算出任一期的期末应付贷款利息；期末所还贷款本金；期末贷款本金额，即下期贷款本金期初余额。个人住房贷款还款方式——等额本金还款法等额本金还款法，即贷款期限内，按月分期偿还贷款本金和利息，其中每期所还本金相等。其中：Pn——第n期应还贷款本金；P——贷款本金总额；N——贷款总期数。i－－贷款利率；n－－当期贷款期数；In－－第n期应还利息。Rn——第n期末应还款金额。（公式4－22）（公式4－23）（公式4－24）5、某借款人申请了40万元个人住房贷款，贷款年利率5%，贷款期限为20年，若在整个贷款期内，利率不变，月等额本息还款方式下该借款人第一个月末应偿还本金额，利息金额和贷款余额分别是多少？等额本金还款方式下，第一月末和最后一期期末还款额分别是多少？月等额本息还款方式月利率为5%÷12=0.00417根据公式（4-15）计算出月均还款额为2646元第一个月末向银行偿还了本息合计2646元，其中，第一个月应付利息为400000×0.00417=1668（元）第一个月末偿还贷款本金为2646－1668=978（元）第一个月末尚未偿还的贷款本金额为400000－978=399022（元）等额本金还款方式根据公式（4-22），可计算出每月应还本金为P1=P2=…=Pn=P／N=400000÷240=1666.7（元）根据公式（4-23），第一期期末应还利息为，I1=［400000－（1－1）×1666.7］×0.00417=1668根据公式（4-24），第一期期末还款额：R1=1666.7＋1668=3334.7（元）最后一期应还利息：I240=［400000－（240－1）×1666.7］×0.00417=6.9（元）R240=1666.7＋