第三届泛珠三角区域城市规划院院长论坛2_1香港轨道沿线高密度发展及规划

香港轨道沿线高密度发展及规划姚展2008.4香港轨道沿线开发经验香港站地标项目九龙站综合发展内容摘要香港为何需要进行轨道与土地综合开发？综合开发”3D”規划原則与應用综合开发的实施条件123•地少人多情况下“没有选择”的选择•高效使用土地资源与基建设施的政府理财哲学•高密度发展与公交、轨道建设互为因果，达致高效率、低耗能、少排放的可持续城市发展方式=公交、轨道沿綫高密度发展成為城市发展策略香港选择高密度发展的原因西铁观塘线将军澳线迪斯尼线落马洲支线港岛线深圳市东涌线机场快线轻铁东铁马鞍山铁路荃湾线80年代90年代2000年后1970年前香港现有铁路网络房地产开发統計办公楼（平方米）商场（平方米）其它（平方米）住宅（单位）总楼面面积（百万平方米）住宅/商业比例市区线234,898299,363-31,3662.678%机场铁路611,968307,880291,72228,4733.565%将军澳线5,000105,814-30,4142.395%东铁线67,541113,238113,4914,7710.760%西铁线41,640143,90060,72418,6521.584%马鞍山线-65,19337,80010,6860.988%轻铁-53,162-9,1080.691%961,0471,088,550503,737133,47012.1香港铁路公司简介„成立于1975年，原由香港特区政府全资拥有。„于2000年在香港上市，香港特区政府仍保持控股地位，持约76%股份。„2007年12月，港铁合并营运九广铁路公司所经营的网络。„主要业务：投资、建造及运营地铁、上盖物业发展及物业管理。港铁的投融资模式„铁路建设需要巨额投资，难以单靠车费回本„铁路提供的方便，为周边土地增值„釆用“地铁+土地”综合开发模式可将地铁建设的一部份外延效益返还给地铁投资者，利用物业开发回收增值部份，以补贴铁路建造成本，令项目可达合理回报„上盖物业同步发展，为铁路提供充足客源，增加营运收入„港铁设法为上盖物业及沿线社区增值，促使其可持续发展轨道主导城市发展理念社区开敞空间和低密度发展高密度综合性住宅社区中心功能和高密度商业/住宅地铁站支路配备接驳公共汽车次主干道400米站区步行带地铁主轴為主要客运走廊轨道主导综合社区模型„高发展密度(Density)-於车站步行服务范围内进行集约式高效使用土地„多元化土地利用(Diversity)以增加小区活力及双向客流„强調优质小区设计(Design)–无缝连接，完善接駁，人車分隔，美化空間“公交导向发展”(TOD)规划原则“3D”原則:综合开发模式实例：机场铁路－香港站发展成功地把CBD扩展到新填海区，建成“国际金融中心”„地块面积„总建筑面积„2座写字楼„3层商场„2座豪华酒店，服务式住宅„公共转乘处„车位„发展年期5.71公顷415,900平方米建筑面积254,190平方米建筑面积59,460平方米约850房间巴士，小巴，出租车约1,300个8年香港站发展－车站与物业紧密结合酒店„规模庞大的建筑群中，设有两个地铁站、市内预办登机手续设施、交通换乘设施，与上盖的办公楼、酒店和零售商店紧密联系办公楼交通换乘设施零售地铁车站车库高层住宅商场车站机场铁路青衣站发展„建设新地区交通枢纽及商业中心青衣站发展地块面积5.4公顷住宅楼12座，约245,700平方米(3,500个单位)商场面积约46,170平方米公交转乘处(巴士，小巴，的士)停车场约920个车位平台休憩空间社区及娱乐配套发展年期4年车站与物业提供无缝连结及方便优质生活•九龙站项目将九龙站建成区域交通枢纽,香港CBD的延伸广深港客运专线总站九龙站未来西九龙文化中心大型综合发展项目―机场铁路九龙站发展•地盘面积:13.5公顷•容积率：11.2150万平方米完全融合设施：•地铁站:157,800平方米•市区预办登机柜位:2,800平方米•过境巴士设施:5,100平方米•公共交通交汇处:5,500平方米•政府设施：1,200平方米•办公楼:232,000平方米•酒店:95,000平方米•住宅:681,000平方米•住宅单位数目:4,701套•购物商场:82,800平方米•停车位：6,167个香港CBD的延伸–集约用地九龙站大型购物商场–“圆方”•商场总建筑面积为82,800平方米。•服务九龙站国际化社区各阶层市民之衣、食、娱乐及其他需要。•市民乘坐地铁到九龙站后，可通过手扶电梯及垂直升降机到达物业平台，往返办公楼、酒店和住宅之间；•通过商场可到过境巴士站及公交枢纽换乘其他交通工具，如过境巴士到深圳。•真正做到以人为本、无缝连接、风雨无阻、便利市民。九龙站大型交通换乘枢纽及上盖物业发展便民为本、无缝连接、风雨无阻将军澳线车辆段周边物业发展-“日出康城”车辆段平台位置一个容纳58,000人的社區，在铁路车站和车辆段上发展（建设中）将军澳线“日出康城”将军澳线“日出康城”人车分隔提供大量绿化生活空间上盖的住宅园林平台行车道商场车辆段公共运输交汇处地铁站地块面积：348,000平方米总楼面面积：1,652,800平方米住宅楼：50座，20,000-21,500个单位楼宇高度：42–59层商场：约50,000平方米社区配套设施：中学、小学、幼儿园、社区会堂等开放空间：中央公园、车站广场、平台休憩空间等发展年期：2004–2019将军澳线“日出康城”发展通风廊及景观廊通风廊景观廊景观廊1.最少2.3公顷地区休憩用地-车站广场-海滨长廊2.最少7.075公顷邻舍休憩用地-中央公园-动态绿地-车站广场-宁静花园绿地设计人車分隔完善步行系統(将军澳车辆段)幼儿园N社区老人院日间托儿所D中学小学O长者社区中心R长者宿舍NDOR教育社区/康乐C社区会堂E户内康乐中心I综合青少年服务中心ICKSPKKKSPSPPE警岗(地铁站内)公交换乘处其它TUTU政府/团体/社区用地设施坑口地铁站接驳服务接驳服务接驳服务接驳服务交通交汇处全天候人行连廊贯通„„完完善善的行人网络的行人网络,,鼓励附近居民使用鼓励附近居民使用地铁出行地铁出行„„四通八达的公交线四通八达的公交线网提供便捷接驳服网提供便捷接驳服务，将外围的交通务，将外围的交通需求带到地铁站转需求带到地铁站转乘乘,,减少对外路面减少对外路面的交通流量的交通流量将军澳线-坑口站的服务范围人行天桥人行天桥交通交汇处交通交汇处车站月台车站月台StationPlatformStationPlatform车站大堂车站大堂//出入口出入口路面商场商场升降机升降机//扶手电梯扶手电梯商场商场//平台平台路面商场商场//平台平台人行天桥人行天桥人行天桥人行天桥升降机升降机//扶手电梯扶手电梯将军澳线-车站设计理念以人为本车站与物业无缝连接提供出行便捷及舒适“地铁+土地”综合发展透过统一规划、统一发展达致：高质素的生活环境完善城市设计注重绿化及环保充足社区设施安全及健康社区人车分隔立体处理机动车辆保障行人安全现代化高效率生活方式集约土地利用减少不必要的道路交通地铁(25.2%)小巴(13.8%)公交车(41.9%)其它(3.7%)九广铁路(15.4%)轨道交通(40.6%)地铁市场占有率政府财政收益物业铁路融资及增加乘客量铁路协同效应改善畅达度及提升地价社会及经济可持续都市生活及经济发展“地铁＋土地”开发的协同效应地铁公司在城市发展需扮演协调角色决策协调实施营造环境工作进行交易政策制订策略性、全市性要求公众利益私人利益目标发展商政府与地块有关•政府政策与法规的配合-政府政策-土地法规-规划法规•轨道公司扮演主导角色•轨道公司与政府的紧密合作轨道与土地综合发展实施的要素•轨道与土地综合发展的前景•综合发展是否必须由轨道公司主导•如何回应市民对高质素生活环境的诉求未来的方向以人为本，持续发展，贡献社会以人为本，持续发展，贡献社会谢谢