房地产基础知识-简化版

报告逻辑框架Page1房地产基础知识讲师：褚玉丹报告逻辑框架Page2认识房地产认识房地产市场目录1.认识房地产2.地产相关知识3.房产相关知识4.房地产市场相关知识报告逻辑框架Page3说文解字什么是“房地产”？土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益认识房地产报告逻辑框架Page4第一阶段全福利分房阶段第三阶段：全商品房阶段第四阶段：商品房、保障房双轨阶段第二阶段：商品房、福利房双轨阶段【1949年】【1998年】【2010年】【1978年】随着中国房地产行业调控的深入，行业规范性、结构性调整也将深入展开建国后，中国房地产已经经历了四个阶段，当前处于第四阶段初期：认识房地产报告逻辑框架Page5广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。一级市场土地出让市场。这是国家垄断的市场。二级市场是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。三级市场存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易说文解字什么是“房地产市场”？认识房地产狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。报告逻辑框架Page6认识房地产6回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。报告逻辑框架Page7第一阶段萌芽阶段第二阶段爆发期与平稳期第三阶段活跃期第四阶段调控期（1991年之前）（1991—1997年）（1998—2002年）（2003年-至今）认识房地产中国房地产市场发展概述报告逻辑框架Page8第一阶段：萌芽期（1978至1991年)•早在1978年，邓小平就曾经指出住房制度的改革。相关部门在借鉴国外房地产发展历程的基础上开始了相关的理论研究，同时启动了房地产开发的准备工作。•1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。•1982年，国务院在四个城市进行售房试点。•1984年，广东、重庆开始征收土地使用费。•1987年，11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。•1990年，上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。•1991年，开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。报告逻辑框架Page91979年，全国第一个商品房小区——广州“东湖新村”开工建设骆锦星（图）举起11号牌，赢得中国土地“第一拍”。525万！成交。1987年12月1日，中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权1987年，中国土地“第一拍”报告逻辑框架Page10第一阶段萌芽阶段第二阶段爆发期与平稳期第三阶段活跃期第四阶段调控期（1991年之前）（1991—1997年）（1998—2002年）（2003年-至今）中国房地产市场发展概述认识房地产报告逻辑框架Page11第二阶段：爆发期与平稳期(1992至1997年)•1992年，邓小平视察南方以后，发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国房地产开发号角，沿海城市一带开始展开，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。•1992年，房改全面启动，住房公积金制度全面推行。•1993年，朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。•1997年，亚洲金融危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。调整期1993年炒作期经过1993年的宏观调控，房地产投资过热的趋势得到抑制，市场由此进入相对平稳的发展期。报告逻辑框架Page12第二阶段：爆发期与平稳期(1992至1997年)1993年以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至。当时海南人口100多万，房地产公司1.3万，平均80人一家房地产公司，所有地产都在交易中，所有地产项目也在建设中，谁也不知道建好以后给谁住，每个人都在疯狂地玩一个叫做“击鼓传花”的炒作游戏。“海南”地产泡沫1991年1400元/㎡1993年7500元/㎡（海南楼市最高点）报告逻辑框架Page13朱镕基1993第二阶段：爆发期与平稳期(1992至1997年)报告逻辑框架Page14第一阶段萌芽阶段第二阶段爆发期与平稳期第三阶段活跃期第四阶段调控期（1991年之前）（1991—1997年）（1998—2002年）（2003年-至今）认识房地产中国房地产市场发展概述报告逻辑框架Page151998年第三阶段：活跃期(1998至2002年)报告逻辑框架Page16住房和土地出让制度改革是重要转折点•1998年，我国住房体制改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发［1998］23号）文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。•2002年，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。这对规范土地使用权出让，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，具有重要意义。•从1999年到2002年，房地产开发投资的增长率分别为13%、19%、25%和29%；商品房竣工面积增长率都在20%以上；房地产销售面积始终保持在25—30%；房地产销售额的增长在30%左右。一段时间以来中国房地产发展都处于活跃发展时期，全国房地产进入了快速发展轨道。第三阶段：活跃期(1998至2002年)报告逻辑框架Page17温州炒房团“温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口不过100万多一点。”在炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。火车炒房团飞机炒房团第三阶段：活跃期(1998至2002年)报告逻辑框架Page18第二阶段爆发期与平稳期第三阶段活跃期第四阶段调控期（1991年之前）（1991—1997年）（1998—2002年）（2003年-至今）第一阶段萌芽阶段认识房地产中国房地产市场发展概述报告逻辑框架Page19第四阶段：调控期（2003年至今）变态膨胀（2003—2007年）涨！涨！涨！越调控越上涨！•2003年，央行颁布震动房地产业的121号文件：《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定开发企业申请银行贷款其自有资金应不低于开发项目总投资的30%，商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放个人住房贷款；•2004年，9年来第一次加息；•2005年，以打击炒房者，平抑房价为目的的国八条及新国八条；•2006年，总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（俗称国六条），同年再次加息；•2007年，年内四次加息，12月13日，万科董事长王石承认房地产市场拐点已经出现。2003调控资金，2004年调控供给，2005年调控需求，2006年调控结构，2007年继续调控，2007年底基本调控完毕，但是任何调控都没能抑制一波又一波上涨的房价！报告逻辑框架Page202003年，地王现象出现第四阶段：调控期（2003年至今）报告逻辑框架Page21房价问题成为民生问题，外资、热钱首次受到空前关注，伴随着高房价，A股市场牛市来临，显然，在中国金融业全面开放的背景下，流动性过剩、投资渠道狭窄成为房价高企的重要原因。212006年12月中国金融业全面开放外资、热钱涌入第四阶段：调控期（2003年至今）报告逻辑框架Page222007年，地王频现面粉比面包贵第四阶段：调控期（2003年至今）报告逻辑框架Page23第四阶段：调控期（2003年至今）2007年上海汤臣天价11万/平米2007年北京商品房预售均价首次突破万元，达12436.2元/平米报告逻辑框架Page24第四阶段：调控期（2003年至今）•2008年10月，全球金融危机爆发，中国发地产进入严冬期。•2009年，从年初的黯淡，到3月转入大阳春。•2010年，中国房地产价格持续走高，尤其是二三线城市增幅创历年新高。•2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理。•2010年9月29日，国家有关部委出台“新国五条”，要在一定时间内限定居民家庭购房套数．完善差别化的住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。其后更多城市出台限购令。•2011年1月26日，发布的“国八条”确立了全年房地产市场的基调，其中“限购”、“限贷”、“保障房”构成了2011年房地产调控的三驾马车。•2011年，货币政策不断收紧，全年央行共上调存款准备金率六次，贷款利率三次；2011年12月5日，存款准备金率首次下调0.5个百分点。•2013年2月26日，“新国五条”对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。报告逻辑框架Page252008年1月房市转淡中天置业、长河地产、创辉租售等一批房地产中介倒闭第四阶段：调控期（2003年至今）报告逻辑框架Page26第四阶段：调控期（2003年至今）2009年，楼市“火”“剧”---蜗居报告逻辑框架Page27限贷（抑需求）•家庭购二套房首付6成利率1.1倍税收•个人住房不足5年转让交易的全额征收营业税政府责任•一季度公布住房价格控制目标•执行不到位将问责约谈限购（抑需求）•要求：户籍限购2套，非户籍最多1套•范围：35个大中城市和房价过高、上涨过快的城市•时间：2月中旬前出台细则保障房（促供给）•11年保障房建设1000万套•增加公共租赁住房供应国八条2010年，至今影响楼市的政策基调——促供给、抑需求、制度逐渐完善第四阶段：调控期（2003年至今）报告逻辑框架Page281.认识房地产2.地产相关知识3.房产相关知识4.房地产市场相关知识土地权属和用途分类常见土地指标常见土地名词案例分析目录报告逻辑框架Page29土地权属《土地管理法》第二条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。房地产开发建设中是取得了国有土地使用权，而非所有权地产相关知识报告逻辑框架Page30土地用途分类土地利用分类城市建设用地商服用地40/50年商业用地40年办公用地50年住宅用地70年工业仓储用地50年农用地国家通过规定土地用途和使用年限对城市建设和房地产市场进行管理房地产开发建设必须在城市建设用地上进行（小产权就是没产权）经营性用地地产相关知识报告逻辑框架Page31占地面积：宗地的建设用地面积/宗地土地总面积；建筑面积：整个建筑每一层加起来的面积总和。常见用地指标占地面积VS建筑面积地产相关知识报告逻辑框架Page32常见用地指标容积率：是总建筑面积与占地面积（建设用地面积）的比；建筑密度：即建筑物的覆盖率，指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与占地面积之比（%）。容积率VS建筑密度地产相关知识报告逻辑框架Page33容积率对应产品思考：容积率1.8，可做产品类型？容积率低舒适度越高地产相关知识报告逻辑框架Page34容积率拆分16F4F思考：容积率1.8，可做产品类型？小高层产品高层产品容积率提高10F10F容积率拆分的意义：丰富产品线增加高价产品，提高收益联排产品容积率降低地产相关知识报告逻辑框架Page35常见用地指标绿化率VS绿地率★绿地率：描述的是居住区用地范围内各类