成都龙湖天街系金楠天街金楠时光个案解读正

龙湖金楠天街·金楠时光正合地产顾问有限公司二零一四年八月成都市东城根上街95号成都证券大厦2、9FChengduSecuritiesBuilding2,9Shangjie,,ChengduDongchengrootNo.95F内容纲要1区位解读2项目分析3营销推广4市场表现5总结项目区位解读╬区位及交通╬区域配套╬区域房地产格局╬区域物业现状【区位及交通】项目位于2.5环-3环，外双楠片区，近享地铁七号线及多条城市干线所处区位：该项目地处外双楠片区，处于城市西2.5环~3环之间，西邻武侯国际新城，北接光华和外浣花片区，东邻双楠片区，南连红牌楼片区。交通条件：主要交通干道：晋阳路、2.5环、3环轨道交通：地铁七号线（依附2.5环），预计2015年即可开通金楠天街金楠时光3环晋阳路2.5环地铁7号线光华片区红牌楼片区双楠片区武侯国际新城2环【区域配套资源】区域教育、医疗、公园配套较完善，档次中低档，但公园等休闲设施相对较远1km果堰中星幼儿园青苹果幼儿园晋阳小学太平小学晋阳中学省人民医院康骨医院晋阳医院省妇幼保健院成都市第三人民医院双楠医院西南财经大学浣花溪公园清水河公园永康森林公园项目3公里范围内教育、医疗、公园配套完备，生活便捷度高教育：果堰中星幼儿园、青苹果幼儿园、晋阳小学、太平小学、晋阳中学、西南财经大学医疗：晋阳医院、省妇幼保健院、康骨医院、成都市第三人民医院双楠医院、省人民医院公园：清水河公园、浣花溪公园、永康森林公园由周边居民主力收入档次所致，邻近项目区域配套档次偏中低档邻近项目的果堰中星幼儿园为老居民区的配套幼儿园，晋阳医院是社区卫生服务中心，配套档次均偏中低。由于配套条件限制，项目或不具备打造高档小区的条件【区域房地产格局】区域主要由本案所在品质住宅区、老川藏沿线的商贸区及人民南路武侯工业园的商务办公区组成空间范围功能定位新兴房地产业态商务房地产提升区以人民南路为主轴，以科华路、浆洗街为两翼“商务高地”建设的主要支撑重点发展高端写字楼、高级酒店、国际标准服务式公寓，合理布局城市综合体及商业综合体商务房地产拓展区以武侯工业园为核心，包括武科六路、三环路西二段、武侯大道顺江段、武兴路和草金路中段之间的区域“商务高地”建设新的支撑重点发展高端写字楼、创业综合体、城市综合体，适当发展高级酒店商贸房地产集聚区以老川藏路为主要轴线，包括二环路、武侯大道双楠段、三环路与百锦路、聚福路、成双大道之间的区域“商务高地·宜居武侯”的有力支撑重点发展特色商业街、主题商场、轻工精品专业店、新型购物中心及商业综合体，合理布局高端写字楼、高级酒店品质住宅新区包括南北两大新区。北区：以机投片区和晋阳片区为核心，包括二环路、武侯大道双楠路、武科六路以及清水河之间的区域；南区：以簇锦片区为核心，包括三环路、武侯大道、百锦路之间的区域“宜居武侯”的核心组成重点发展与“现代田园城市”相协调的低碳、生态、人性、舒适的高品质住宅，合理布局高端商务、商贸房地产商业布局在老川藏路沿线，商务办公主要布局在人民南路沿线和武侯工业园本案所在片区为品质住宅区，主要发展高品质住宅，合理发展商务和商业【区域物业现状/住宅】区域人口数量庞大，但收入水平偏低，住宅潜在刚性需求巨大社区常住人口流动人口分析晋阳街道2.547.46项目所在地周边范围内，人口数量超过75万人，所在轴线晋阳街人口达10万人，有潜在置业需求的流动人口占比7成以上，但收入偏低，因此项目周边商业具备人气，且具有刚需需求的大批潜在客户双南街道10.173.9红牌楼11——簇锦街道2.953.74机头镇2.2草塘街道3.92.1光华街道10——东坡街道6.9——苏坡街道2.85.8合计75万人产业情况行业构成收入水平•中小型成长三产，电子信息类主导•中低收入主导•制造•贸易•销售及产业工人主导，收入一般•少量大代理商或企业主•贸易•营业员等销售相关低收入者主导，中低收入•贸易•个体户及销售职员主导•少量汽贸大代理商，但数量有限西部智谷女鞋之都家居建材汽配汽贸本案地铁5号线双楠红牌楼晋阳机投镇簇锦草堂光华东坡苏坡表：区域主要产业人群收入情况1、五大花园中低端居民聚集区【区域物业现状/住宅】区域大型居住社区聚集，项目邻近区社区档次偏中低，外围多为中高档和高档成熟居住区2、武侯国际新区中高档居住区3、双楠传统中高端住宅区4、高升桥、肖家河传统中高档居住区5、汽贸汽配、家居建材、鞋类贸易专业市场12543【区域物业现状/商业】周围商圈以中低档次商业为主，业态综合功能性弱；潜在商业体量大，未来竞争激烈区域内已形成金沙-光华、双楠-红牌楼两大成熟商圈，商圈内商业涵盖购物中心、百货、大卖场和社区底层商业，档次以中低档为主，较为经营成熟；目前商业项目均开业时间较早，体量偏小，零售类商业占据绝对主力，业态综合功能性弱.未来商业供应量较大，达66.5万方项目定位体量（万方）档次开业时间主要业态代表商家千盛百货购物中心6.2中低2007零售KFC、屈臣氏/中影优品道广场购物中心4.1中档2009零售人人乐超市仁和春天百货6高档2009零售奥迪、香奈儿伊藤百货4.2中档2003零售KFC、JEEP人人乐大卖场2.5中低2003零售/大悦城购物中心16中高预计2015年首信汇28中档——13中档世界百合尚寓金花国际城社区商业4.5中低上风港时代广场购物中心5中高合计在营商业23万方，在建商业66.5万方双楠-红牌楼商圈金沙-光华商圈双楠伊藤仁和春天千盛百货双楠人人乐大卖场优品道广场大悦城首信汇国际金花城世纪百合上风港时代广场【区域物业现状/办公】区域现有办公物业档次较低；但区域商务办公需求旺盛，在租/售写字楼市场表现良好图：区域内办公物业入住率情况表0%20%40%60%80%100%120%旭阳时代富港商业中心西物慧语城市会所优博国际力德大厦大科星创意园索尔国际西南轻汽大厦摩尔国际优博广场创富中心红牌楼广场1号写字楼红牌楼广场2号写字楼红牌楼广场3号写字楼九峰国际红南港70%轴线区域项目产权性质销售情况均价(元/㎡)月均销售面积（㎡/月）武侯大道美丽都会工业50001290阳光之心工业5200500鼎晟国际工业5600——联邦财富中心工业58001600可采优城工业6000750西部智谷工业70003700西物慧鼎工业72001450城置汇点商业80001300成双大道富顿中心工业57002000大合仓商馆工业70003600整体去化情况良好，月均去化1300-3700㎡/月在租项目西南轻汽大厦索尔国际富港商业中心旭阳时代大科星创意园优博国际城市会所红南港红牌楼广场九峰国际等级乙级乙级甲级乙级乙级乙级乙级乙级乙级乙级表1：在租办公物业档次等级情况表整体以乙级为主，档次较低表2：在售办公物业销售情况【区域总结】人口数量大，收入偏低大型居住社区聚集，邻近中低档次，外围中高档次住宅休闲配套缺乏、住宅刚性需求显著大型综合体商业空白，商业市场竞争激烈办公物业市场机会较大中低档次商业为主，业态综合功能性弱潜在大型综合商业、品质商业体量大，未来竞争激烈商业办公现有办公物业档次较低在租在售办公物业市场表现良好，办公需求旺盛配套完善，档次中低等公园休闲配套较远配套项目分析╬项目基础信息╬项目定位╬项目地块四至╬项目地块条件╬项目整体规划╬产品分析【项目基础信息】晋阳路综合性大盘，集住宅、商业、酒店、办公为一体项目金楠天街金楠时光开发商成都龙湖西晋置业地址武侯晋阳路与晋吉北路交汇处占地面积145亩36亩建筑面积55万方10万物业规划10栋24层住宅，1栋soho，1栋星级酒店，1栋集中式商业6栋24层住宅，3栋商业物业分体量住宅19万方，办公SOHO2万方，商业17.6万方，酒店2万方新增住宅3.7万，商业1.2万方容积率4.03.5绿化率35%35%户型面积住宅：70-130㎡，主力面积：70-90；办公：30-50㎡商业：30-501㎡，主力面积：70-90（目前8月加推面积区间为5-60）住宅：50-110㎡，主力面积：70-90；商业：6-170㎡，主力面积：30-50电梯指标2T7未知立面现代主义现代主义车位指标地下1000个，地上4000个，0.9/100㎡1/100㎡金楠天街·金楠时光效果图【项目定位】城西中产阶级品质生活中心—沿袭“天街系”风格，代言整个区域市场，偏重商业产品价值挖掘整体定位城西中产阶级品质生活中心西南成都的核心商业坐标时尚生活样板商业产品定位城西核心一站式购物中心生态景观体验式购物街区住宅产品定位璀璨天街之上的都会华宅【地块四至】东临主干道，昭示性最强，西南通达性弱，人气不高，北接中央花园三期，人气较旺晋吉北路东临千盛百货，是集聚人气的重要展示面铁路与项目相距约100米，对项目居住存在噪音影响规划道路，尚未通车中央花园三期【地块条件】地块主展示面的加油站，地块边铁路阻隔为地块硬伤，但地价具成本优势地块东北角、晋阳路与晋吉北路交汇点、人群主要聚集区有一处加油站，此处是商业主力展示面，成为地块发展硬伤。同时西南处的铁路也将项目与外部区域隔绝。成交时间净用地面积（亩）可开发面积（㎡）使用性质规划要求限高起拍价成交价成交楼面价（元/㎡）2012/6/10145.5388015商业用地兼容二类住宅用地商品房90㎡以下占比70%73米5008843389【整体规划/金楠天街】十字分割，整体布局为3住宅组团+1商业组团+风情商业街+酒店公寓+SOHO项目总占地145亩，总建筑面积55万方，其中自持商业部分为13万方。产品线涵盖了高品质住宅、大型购物中心、峡谷风情商业街、临街底商、星级酒店(据说为五星级)和SOHO办公等业态。项目地块一分为四，开放商业街区与外部城市道路交汇形成八个街角开放广场，吸引人流走向面积等同于足球场的中心景观广场，提供九个城市公共开放空间，把人流由外围空间向中心广场集合，形成——mall、两街、九中心的灵动格局。【整体规划/金楠天街】峡谷风情商业街联接三大中庭景观节点，但未彻底实现人车分流8#千盛百货售楼部车行线地下车库出入口地下车库出入口人行线人行、车流交汇，于居住私密、购物舒适度不利峡谷风情商业街园林景观商业商业商业商业商业商业商业住宅住宅住宅住宅【整体规划/金楠时光】一分为二，每部分住宅与商业互相搭配；人车实现分流；两大中庭景观节点处于各部分中心处车行线人行线整体一分为二，每部分均包括住宅与商业两大景观节点处于每个部分的中心处人行线与车行线分开，人车实现分流景观节点【产品分析/住宅】金楠天街住宅面积区间70-130㎡，金楠时光面积50-110㎡；主力面积段70-90㎡占比超过六成67%11%22%图1:金楠天街住宅产品面积占比70-9090-110110-13013%61%26%图2：金楠时光住宅户型面积段50-7070-9090-110金楠天街住宅面积区间70-130㎡，主力面积段70-90㎡占比达67%金楠时光面积50-110㎡；主力面积段70-90㎡占比达61%【产品分析/住宅】户型点评优势客厅开间3.6米，大开窗，采光较好；次卧配转角飘窗，视景和采光效果良好；动静分区明显，互无打扰。劣势客厅及卧室均无阳台，观景效果较差；客厅及餐厅处面积浪费严重；卧室面积较小，影响舒适度；该户型几无赠送，性价比较低，主卧与卫生间对视，私密性较差，为风水大忌；厨房空间较小，不利用布局及使用。优势整体方正合理，入户玄关保证私密性；客厅和次卧均有飘窗，客厅飘窗开间达3米，保证通风和采光；U型厨房充分利用空间，操作便捷；劣势户型仅一面采光，主卧为全暗户型，采光较差；面积浪费严重，且无赠送，性价比低；户型未配置阳台，观景效果差；【产品分析/住宅】户型点评（目前在售精装产品）优势户型通透，布局紧凑，两房变三房，空间浪费率低；动静分区明显，互无打扰；三分离式卫浴设计，干湿分区；独立阳台，观景效果较佳。劣势该户型几无赠送优势整体方正合理，独立入户玄关保证私密性；超宽客厅开间，连