中电科技园地块可行性研究报告

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010小成果提交表提交日期：成果名称南开区科技园地块可行性研究报告所属分类□住宅地产√商业地产□办公地产□产业地产□养老地产□旅游地产□城市运营□交通地产□企业咨询□其他成果类型□工具包√专题研究□经典案例□其他研究方案研究内容一、背景二、案例三、策略解决的关键问题及创新点南开区科技园地块可行性研究报告人员配置姓名员工ID号公司咨询师体系职级积分分配（%）齐娈玥TJ14070003天津中原高级投资分析师100Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。南开区科技园地块可行性研究报告天津中原地产TIANJIN.04.2015Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010CONTENTS目录Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010Part1项目基本情况位置及用地规划周边现状及交通配套本体结论Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010区位位置核心区域项目位于南开科技园区内，高新科技企业聚集；本案交通便利，红旗路、白堤路、规划地铁6号线方便通达城市各个区域华苑产业园规划地铁六号线地铁三号线项目位于天津南开核心区域南开科技园区及南开区高端居住区内，享受科技园区各种创业优惠政策及高端居住区对项目商业的带动。项目紧邻天津大学及南开大学，人才资源丰富，每年有规模巨大的创业人群。红旗南路、白堤路、复康路等连通天津主城区、滨海新区已运营地铁3号线与规划中的6条线路，围绕轨道站点形成打造公共交通服务网络天津大学南开大学南开科技园高端住宅区本案高端住宅区Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010项目背景历史背景2012年，46所与天津第一中心医院就现项目地块签订土地转让意向协议，收取预付款项8000万元，第一中心医院占用了约10000万平米建筑拟建医疗养老项目，因不符合政府规划搁浅，8000万预付款成为遗留问题。建设方案方案一：原有土地性质不变，依旧规划为可研办公用地，提升地块建筑面积。方案二：进行土地变性，走招拍挂流程。项目由中电科工程建设有限公司与46所合资公司共同开发，开发完成后分配46所8000万资金解决一中心遗留问题开发模式中电科工程建设有限公司与46所成立合资公司共同开发：方案一：建设公司启动资金2亿元，46所启动资金500万，取地之前，建设公司需支付46所资金8000万解决一中心遗留问题；方案二：建设公司启动资金2亿元，46所获得土地补偿款2亿元，其中8000万元解决一中心遗留问题，剩余1.2亿元作为启动资金。备注项目建成后，建设公司无偿返还46所价值1.2亿的物业Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010项目技术指标及评价地块指标项目占地面积小，方案二受较低建筑密度和较高的容积率的限制，不可避免会出现高层建筑本案指标评价方案二建筑密度小，容积率高，会使得项目出现多栋高层建筑主要技术经济指标表规划可用地面积(㎡)20677平米地上总建筑面积(㎡)95114平米停车位（辆）1140个容积率4.6建筑密度35%最高建筑高度100米主要技术经济指标表规划可用地面积(㎡)20677平米地上总建筑面积(㎡)62031平米停车位（辆）525个容积率3建筑密度35%最高建筑高度100米方案一方案二Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010周边现状津河及保山南里住宅区，景观宜人、环境清幽本案位于南开科技园区内，高新技术企业环绕，创业氛围浓厚；西侧紧邻津河景观宜人；北侧创业服务中心，为园区内企业提供创业咨询、工商代办等服务；在建大学道建成后将连通天津大学、南开大学的自主创业街区与红旗路本案北侧促进中心西侧津河南侧航天科技8358所科技广场8358所津河创业服务中心航天科技集团8358所天津市制造业信息化生产力促进中心及天津创业服务中心天津科技广场，目前处于停工状态东侧科技广场在建（大学道）Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010不利因素项目东侧科技广场项目开发商已向法院提出破产申请，将面临工期延后或长期烂尾等风险，给周边口碑及形象带来不良影响项目东侧科技广场科技广场开发商破产公告工地反复建设尘土飞扬Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010交通条件本项目位于“三横三纵”立体交通网：简阳路、红旗南路、复康路连通市中心与滨海新区地铁3号线（已运营）沿迎水道到达小淀（距离最近地铁站红旗南路站2公里）6号线（规划中）天拖站站换乘（预计2016年通车，距离最近地铁站天拖站站200米）公交步行2分钟至两大公交站，十条公交线路直达天津主城区快速路距离简阳快速路1.5公里，车程五分钟。公路白堤路-鞍山西道-复康路：天津城市主干道，将天津市金融区、科技区、奥体高档居住区从北到南依次串联。项目北侧大学道拓宽，通车后连通红旗南路与南开大学创业街。公路、轨道三维立体交通网，交通条件优越，五分钟内到达快速路及地铁站可通达中心城区各个角落红旗南路复康路鞍山西道白堤路3号线简阳路快速6号线直线距离2公里奥城商业广场科技区住宅区金融区本案Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010周边配套项目被高等院校、IT商贸区环绕，配套齐全；区域现有科技创业氛围浓厚，大学生消费需求旺盛，服务于区域内的高品质综合型办公及商业存在广阔的市场机会本项目位于天津科技园区内，紧邻天津大学南开大学，同时距离天津医科大学、天津师范大学距离仅2公里，有丰富的人才资源及创业热情住宅天拖板块高端住区的消费需求可带动周边商业品质提升医院一中心、天拖医院等医院丰富和完善了周边配套商业项目周边商业以专业市场、社区底商配套为主学校医院商业天津师范大学奥城商业广场天津大学南开大学天津医科大学水上公园医院高端住宅区传染病医院本案一中心天拖医院百脑汇学府区IT商贸区Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010本体结论项目东侧科技广场项目停工，会为项目后期销售及运营带来一定的不良影响3项目位于南开科技园内，周边高等院校、高端住宅区及创业企业较多，消费及办公需求旺盛1项目周边交通便利，规划地铁线、在建道路可为项目带来持续人流；2项目周边商业以IT专业市场及社区底商为主，主要面向社区内部，以满足周边客群的日常生活需要为主4Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010Part2项目开发背景城市发展背景区域发展背景区域价值分析Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010城市发展背景——政策利好城市规划格局：“双城双港，相向拓展，一轴两带，南北生态”。其中中心城区为天津市的传统核心区，发展最为成熟。未来环线以内部分将逐渐融入中心城区，形成新的价值高地。中心城区（市内六区）为天津市传统核心区域，发展最为成熟。本案位于南开区，商业及办公成熟度高，随着经济发展，区域办公及商业水平不断提升城市副中心小白楼CBD城市副中心海河中游滨海新区核心区中心城区规划图城市总体规划图本案Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010城市发展背景——经济情况经济总量：天津GDP保持快速增长，2014年全市GDP达15722亿元，创历史新高；就增长速度而言，历年均维持10%以上的高增长，在全国处于领先地位。根据国际普遍经验，当城市GDP增速保持在8%以上，房地产业处于高速发展阶段。人均指标：2013年人均GDP达116000元，成为中国大陆人均指标最高的省市。经济呈高速增长，人均GDP连续多年位于全国首位数据来源：天津市统计局年鉴92241103712894143701572223%23%14%11%9%0%5%10%15%20%25%05000100001500020000201020112012201320142010-2014年天津GDP及其增速GDP增速（亿元）Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010人口聚集度高低财富聚集度高低和平区南开区河西区河东区红桥区河北区天津财富人口聚集度在西南部南开发展背景——站位城市中心六区定位明确本案项目位于南开核心区域，是天津财富人口主要聚集区，教育及科技创新资源丰富Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010南开发展背景——政策南开科技园及核心区规划南开科技园位于天津市西南部，南开科技园内有国内外著名的南开大学、天津大学、天津理工大学、天津广播电视大学等一批高等学府和天津药研院、46所等一批国家和市级科研院所。南开科技园把发展作为科技园的主题。为企业提供企业名称预先核准；高新技术企业资格初审；验资；企业设立登记；领取营业执照；代理刻制公章、法人代码证书；银行开户；统计登记；国地税登记、领取发票、报税等“一门式”快捷服务。园区启动了具有“科技特区”特色的行政收费“零费区”工程，私企协会、园林、环卫、公安等部门不再收取园内企业的行政事业性费用。项目所在区域规划为科贸街，南开区政府为打造“科技南开”对科技企业创业及发展提供了多项优惠政策本案Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010南开发展背景——经济情况2009-2013年，南开区GDP保持较快水平的增长速度，2013年达到580亿元，创下历史新高。南开区产业结构中，第三产业占比逐年提升，占有绝对比重，约为GDP总量的90%。数据来源：天津市统计局年鉴南开区GDP连续五年保持高速增长，第三产业在产业结构中占了绝对比重，第三产业的发展将带来大量的产业人口及办公商业需求311350401.865305807%13%37%10%9%0%10%20%30%40%020040060080020092010201120122013南开区GDP及增速GDP增速（亿元）25%16%15%10%10%75%84%85%90%90%020040060080020092010201120122013南开区产业结构比例第一产业第二产业第三产业Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010南开发展背景——经济情况数据来源：天津市统计年鉴南开区常驻人口结构稳定，区域内高校及科技企业为区域持续带来稳定的产业人口；南开区人均收入及消费能力不断提升，区域人口消费需求旺盛南开区户籍人口结构稳定，人口增量主要来自外来人口及流动人口（2014年南开区流动人口数量约为18万人）的增长。项目东侧科技园区、大学区，为区域带来大量持续稳定的人口导入。南开区人均收入稳步提升，社会消费品零售总额逐年增加，人均消费水平位于全市前三，表明南开区人口消费能力在不断提升335.24330.36490.07531.18573.80500100020092010201120122013南开区社会消费品零售总额社会消费品零售总额4387451495441855309654387020000400006000020092010201120122013南开区人均年收入人均年收入84.4185.3486.6684.6885.2416.7416.5418.8825.