房地产新员工法律培训6

房地产法律法规培训主讲：吴杨婷二O一一年六月版权所有，未经许可不得使用第二部分房地产法律法规第一部分法律基础知识第三部分交易税费第一部分法律基础知识一、法律的基本分类民事法律民事责任调整平等主体之间的人身关系和财产关系的法律规范。如：民法通则、合同法、婚姻法等行政法律行政责任关于行政权利的授予、行使以及对行政权力进行监督和对其后果予以补救的法律规范。如：行政处罚法、行政赔偿法、行政许可法刑事法律刑事责任一切关于犯罪、刑事责任和刑罚的法律规范。如：刑法、二、民事主体自然人（年龄+理智）（1）完全民事行为能力十八周岁以上的公民十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的（2）限制民事行为能力十周岁以上的未成年人不能完全辨认自己行为的精神病人（3）无民事行为能力不满十周岁的未成年人不能辨认自己行为的精神病人法人其他组织1、几种合同类型（1）买卖合同出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。（2）借款合同借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。（3）租赁合同出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。（4）居间合同居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。三、合同的相关知识2、合同公证、合同鉴证、合同见证的区别合同公证指国家公证机关依法证明当事人之间签订的合同的真实性、合法性的活动合同鉴证工商行政管理机关审查合同的真实性、合法性的一种监督管理制度。（法律制度）“登记备案”签订《商品房买卖合同》及《商品房预售合同》后需在广州市房地产交易中心登记备案（即为所称之鉴证）。合同见证合同双方当事人以外的第三方（目前多为律师）对合同的真实性、合法性进行审查的活动。（一般证明作用）3、合同的效力（1）合同的成立（2）合同的生效：成立的合同具有法律的拘束力。合同成立不等于合同生效（3）可变更可撤销合同（1年内申请）重大误解显失公平欺诈、胁迫、乘人之危，不损害国家利益（4）无效合同欺诈、胁迫，损害国家利益恶意串通，损害国家、集体或第三人利益以合法形式掩盖非法目的损害社会公共利益违反法律、行政法规的强制性规定4、合同责任法律问题违约责任争议的解决方式诉讼、仲裁定金、订金、押金、保证金、违约金定金罚则四、诉讼时效1、普通诉讼时效：2年2、特别诉讼时效：1年：身体受到伤害要求赔偿的；出售质量不合格的商品未声明的；延付或拒付租金的；寄存财物被丢失或损毁的。4年：国际货物买卖合同和技术引进出口合同争议3、权利的最长保护期限：20年第二部分房地产法律法规1、销售代理资格的法律规定（1）中介服务机构从事房地产中介业务，应当设立房地产中介服务机构和具备房地产中介资质。（2）中介服务人员a、应当取得房地产主管部门核发的房地产中介服务人员资格证和执业证。（目前已两证合一为“执业证”）b、资格证的有效期为3年。见习满1年可申领执业证。c、不予以颁发的情形：无民事行为能力或限制民事行为能力的；具有国家机关公务员身份的；被吊销房地产中介服务人员执业证书。一、房地产销售代理服务的法律规范2、房地产中介服务行为规范（1）房地产中介服务业务，应当由中介服务机构统一接受委托，并与委托人签订中介服务合同；（2）房地产中介服务人员进行中介服务活动时，应当出示房地产中介服务人员注册证，并及时告知服务进展情况；（3）中介服务人员应当在1个房地产中介服务机构执业，不得同时在2个或2个以上房地产中介服务机构执业；（4）房地产中介服务人员不得以个人名义接受委托，收取费用；（5）禁止行为：a索取合同以外的酬金或者其他财物；b提供虚假材料或者隐瞒真实情况；c与一方当事人串通损害另一方当事人利益；d以诋毁其他房地产中介服务人员、机构或者支付介绍等不正当手段争揽业务；e为禁止转让、抵押的房地产提供转让、抵押中介服务；f法律、法规禁止的其他行为。二、商品房销售的基本规定（一）商品房预售1、商品房预售的条件：（1）申请人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（2）已交付全部地价款，取得土地使用权证书；（3）持有《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；（4）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，已确定施工进度和竣工交付使用时间；（5）七层以下（含七层）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上的商品房项目，已完成三分之二结构工程；（6）已在商业银行设立商品房预售款专用帐户、签订预售款监管协议；（7）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；（8）法律、法规规定的其他条件。二、商品房销售的基本规定（一）商品房预售2、监控账户及预售款监控管理：（1）依据：《广东省商品房预售管理条例》（2）目的：规范商品房预售行为，防范金融风险，维护房地产市场秩序，保护购房者的合法权益；防止预售在预售项目未竣工验收前，将商品房预售款挪作他用；保证预售款在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度及法定税费，做到专款专用。取消监控账户的条件为办理预售项目大确权手续。二、商品房销售的基本规定（一）商品房预售3、预告登记2008年8月1日起自合同签订之日起30天内或在双方约定的期限内，到房地产交易中心申请预告登记，登记后向预购人核发《广州市预购商品房预告登记证明书》。收费标准：住房登记费：个人50元/件；单位80元/件非住房登记费：550元/件预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。二、商品房销售的基本规定（一）商品房预售4、物业专项维修基金（1）物业专项维修基金是物业保修期满后用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行中修、大修、翻新和更新改造等所需储存的资金。（2）缴交标准（首期）：2008年2月1日前已取得商品房预售许可证住宅(含别墅)：建筑面积40元/平方米，非住宅：建筑面积50元/平方米2008年2月1日起取得商品房预售许可证（住宅建筑安装工程每平方米造价的6%）高层（有电梯）住宅：建筑面积105元/平方米；多层（无电梯）住宅（含别墅）：建筑面积77元/平方米。独立非住宅物业：可参照高层（有电梯）住宅的标准交存专项维修资金。二、商品房销售的基本规定（一）商品房预售5、商品房预售后规划、设计变更的争议处理预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计；对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同约定的其他事项的设计进行变更时，应当征得相关的预购人同意；预购人不同意变更，经双方协商达不成补偿协议的，可以索取已交付的商品房预售款本息，并可以依照合同约定追偿预售人的违约金，合同没有约定违约金的，可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十以下违约金。二、商品房销售的法律问题（二）商品房买卖合同和认购书1、认购书（1）理论上应当属于预约合同。（2）司法实践中，其法律意义在于约束认购双方在约定时间内对买卖合同的内容进行诚信谈判。如因一方原因未能订立商品房买卖合同，适用定金罚则；如因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。2、商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。二、商品房销售的基本规定（三）商品房现售的条件（1）取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）已通过竣工验收；（4）供水、电、热、燃气、通迅等配套设施具备交付使用条件，其他配套设施具备交术使用条件或已确定施工进度和交付日期。二、商品房销售的基本规定（四）商品房销售的法律限制不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。不得转让的房产：依法限制产权转移的权属不清的国有土地使用权被依法收回的经行政主管机关公告拆迁的房屋其他二、商品房销售的基本规定（五）商品房买卖的惩罚性赔偿商品房买卖合同目的不能实现的，合同被解除或导致合同无效或者被撤销的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。合同订立前：故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。合同订立后：开发商又将房屋出卖给第三人；开发商又将房屋抵押给第三人；二、商品房销售的基本规定（六）风险负担与迟延交付房屋的违约责任1、商品房毁损、灭失的风险自交付使用时，由买受人负担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。2、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经买受人/出卖人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买受人/出卖人可以要求解除合同。3、当事人约定的违约金过高或低于造成的损失，可请求适当减少或增加。标准：违约金超过造成的损失30%二、商品房销售的基本规定（七）商品房销售时出现面积误差的处理有约定的，从约定。没有约定或约定不明确的，按下列原则处理：（1）误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（2）误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。二、商品房销售的基本规定（八）商品房质量瑕疵的法律问题1、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，经核验确属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可请求解除合同和赔偿损失；2、在保修期内，因一般质量问题，由出卖人承担修复义务。保修期满后，使用专项维修基金（物业物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造）。人为原因造成的房屋共用部位、共用设施设备损坏，维修费用由责任人承担，不得使用专项维修资金。二、商品房销售的基本规定（九）规范房地产市场管理的规定规范商品房预售行为：1、任何房地产开发企业在领取商品房预售许可证之前不得发布商品房预售广告，需要发布其他与房地产开发项目有关的广告的，其内容必须真实。2、未领取预售证的商品房，任何企业或个人不得以任何形式收取房款和销售。3、房地产开发企业在申请商品房预售许可证时，应当明确该项目的拟向社会公开销售的时间、销售方式及每个单元的拟售价格；取得商品房预售许可证后，应当在10日内全部公开销售。二、商品房销售的基本规定（九）规范房地产市场管理的规定4、严禁“炒卖楼花”行为。房地产开发企业、房地产中介机构不得将预购人购买的未竣工的预售商品房再行转让。5、境外机构和个人购买商品房时，开发企业应要求购房业主按照《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的规定，提供境外机构在境内设立分支或代表机构、个人在境内学习或工作时间超过一年、分支或代表机构以及个人购房用途均为自用或自住的有效证明文件。6、开发企业销售商品房时，应向购房者明示所有在售单元的价目表，严禁发布不实价格。二、商品房销售的基本规定（九）规范房地产市场管理的规定完善预售款监管措施，加强预售款监管：7、各房地产开发企业应知会购房人凭《缴款通知书》将商品房预售款直接存入指定的预售款监控账户，不得私自收取商品房预售款。8、各商业银行应当加强对商品房预售款监控账户的管理，每天将监控账户的基本情况数据及收到跨行转入款项的明细信息数据提交广州市国土资源和房屋管理局。划拨使用监控账户内的款项，应凭市国土房管局所核准同意支付的数额拨付，不得擅自批准预售人使用监控账户内的款项或将商品房预