20160601中国物流地产行业研究简报-仲量联行(v2)

中国物流地产行业研究简报仲量联行企业评估及咨询部2016年6月2仲量联行对于国有物流仓储物业管理的有效帮助仲量联行在物流地产领域丰富的专业经验能够有效帮助客户完善物业管理体制，挖掘资产的最大价值。1.协助客户制定物流仓储物业管理发展战略；2.尽职调查及委托方物业情况梳理；3.各类型的专业服务，包括：基于对市场的深入了解和专业的市场研究，准确定位低效物流仓储物业的用途并制定改造方案，充分发挥其潜在价值；闲置物业及不良贷款的价值评估等；４.协助客户进行具体项目的节能及绿色能源改造；５.整合我们的资源优势，协助客户在未来物业管理领域中形成核心竞争力。•作为专业性机构协助委托企业完善国有物流仓储物业管理31.中国物流地产经营管理模式研究3.物流地产典型企业研究——以普洛斯为例4.物流地产物业管理案例简介5.中国物流地产市场宏观概览中国物流地产竞争格局及发展趋势2.物流地产发展方向列举6.中国物流地产发展现状400000政策支撑需求上升供给不足资本涌入标准化发展政策、供需等外因结合行业本身由传统的粗放式向专业化方向转变的内因，中国物流地产迎来黄金发展机遇：•“一带一路”和长江经济带等国家战略推动物流升级；•《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》；•鼓励发展跨境电商、农村电商、智慧物流等系列政策；•网络零售、跨境电商、农资流通3个万亿级市场带动需求扩容；•制造业转型升级以及C2B等模式带动智能化仓储设施增量需求；•总体体量不足，难以应对市场巨大仓储需求；•结构性缺失，高标准仓储设施占比微小，无法适应现代化仓储物流发展需要；•以黑石、凯雷、RRJ资本等为代表的海外资本，以及中国平安、中国人寿等国内资本加紧与物流地产商合作，谋取投资收益；•以重仓储、轻服务、收益单一的传统物流仓储向标准化开发、功能多样化、盈利多元化的现代物流仓储发展；政策利好推动物流仓储需求5中国政府近年来持续出台多项政策利好，支持物流行业发展：1、跨境电商的发展：自2014年3月海关总署准许对跨境电商征收行邮税后，跨境电商发展进入了加速期，多个试点城市出现了保税仓库“一库难求”的现象。2、一带一路政策推动：中国通过“一带一路”的战略帮助沿线国家的基础设施建设，带动国内产能“走出去”。2014年5月，首个实体平台“中国-哈萨克斯坦连云港物流合作基地”启用；2014年11月，中国宣布出资400亿美元提供项目投融资支持。3、一系列物流政策支持：2014年9月，商务部出台《关于促进商贸物流发展的实施意见》，明确规定仓储用地税收政策；2014年10月，国务院印发《物流业发展中长期规划》；2015年5月，商务部等10部门发布《全国流通节点城市布局规划（2015-2020年）》，提出完善城市共同配送网络、发展国家电子商务示范基地；2015年11月，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，鼓励发展商品储备设施、大型物流（仓储）配送中心等农村物流仓储设施。电子商务及全渠道零售提振物流仓储需求6•物流仓储是目前中国商业地产领域中最不发达的细分市场之一，但却拥有强劲的长期增长前景。传统零售配送依然是物流需求的主要支撑，然而电子商务的发展逐步成为其新的增长引擎。•中国网民群体居全球首位，宽带的增加，3G网络的覆盖以及移动设备的广泛普及，大大助推了网络购物的发展。此外，政府已明确将电子商务作为拉动内需的关键产业之一，预计会进一步出台相关政策措施，以支持电子商务的发展。•阿里巴巴、京东及一号店等电商企业及第三方物流运营商的强劲需求，很好地互补了其他领域疲软的需求。电商企业正积极建设自用仓储设备或从大型物流仓储开发商处租赁仓储物业，电商租户承租的稳定性，加速了开发商对物流地产的投资，从政府竞得物流用地也更加容易。在昆山、天津、沈阳等地租用超过300,000平方米仓储面积在嘉兴和苏州租用超过100,000平方米仓储面积在上海租用超过100,000平方米仓储面积中国物流仓储供应不足，结构性发展失衡7仓储面积（百万平方米）中国美国每千人拥有面积（平方米）中国美国备注：1、以上均指非自用仓库存量2、中国主要摘录60强城市，美国主要摘录前50强城市•中国现有的5.5亿平方米的物流仓储设施中，甲级物流仓储总量仅为2,900万平方米，这一数字与中国的经济规模相比仍然很小，且因产能限制，未来实际能够建成的仓储总量依然有限。同时，中国甲级非业主自用的物流仓储总量与美国1.55亿平方米的同类物业市场总量相比，仍然相对匮乏。•中国甲级物流仓储设施存量仅相当于美国波士顿一个城市的水平，且其中超过60%位于一二线核心城市，目前国内如天津、无锡等城市已经出现了短期供应过剩的现象。各路资本纷纷涌入物流仓储行业8•由于物流仓储物业收购难度大，目前市场交易多为企业层面投资。以下为仲量联行整理的近年物流仓储投资案例例举：交易时间开发商投资者投资额2011年易商华平共同创始人2011年上海宇培普洛斯49%股权(5360万美元)2013年年初LOGOS黑石集团5亿美元2013年6月盖世理布鲁克菲尔德资产管理30%股权2013年6月嘉民加拿大养老保险基金投资理事会增加5亿美元2013年7月红木集团PGGM2.8亿美元2013年7月安博HIPChina(阿布扎比投资局)5亿美元2013年8月上海宇培凯雷、TownsendGroup2亿美元2013年10月易商高盛1.2亿美元上市前投资2014年2月普洛斯中银投资、厚朴基金、中国人寿25.1亿美元2014年4月上海宇培RRJCapital、淡马锡2.5亿美元2014年5月易商傲品国际公司6.5亿美元2014年8月中储普洛斯（合资经营）20亿人民币(3.24亿美元)2014年9月五洲国际平安地产、太盟21亿人民币(3.4亿人民币)2014年9月北京建设三井、三菱11.5亿港元(1.5亿美元)2014年11月嘉民加拿大养老保险基金投资理事会增加5亿美元2015年初安必信控股LIM3,600万美元2015年6月LOGOS亿万豪剑桥，世邦魏理仕全球投资4亿美元2015年8月易商荷兰汇盈资产管理公司2.85亿美元2016年1月红木集团(与易商集团合并)PGGM1.6亿美元物流仓储行业由传统向现代化方向发展9传统仓库包装仓储配送加工现代仓库金融功能仓储功能办公功能信息功能O2O功能现代物流仓储设施呈现标准化开发、功能多样化、盈利多样化的新型发展特点：传统仓库——重仓储轻服务、收益较单一现代仓库——仓储与服务并重，多元化盈利•传统物流仓储设施松散式发展，功能以仓储为主，具备少量的包装、加工、配送等功能，收益来源主要依靠仓库租金收入，盈利模式较为单一•现代化物流仓储设施标准化发展，除了核心仓储功能外，借助互联网信息技术，信息化功能凸显。同时围绕仓储，创新拓展金融功能，商务办公及一定的商业服务功能，收益来源多元化，盈利模式多样化101.中国物流地产经营管理模式研究3.物流地产典型企业研究——以普洛斯为例4.物流地产物业管理案例简介5.中国物流地产市场宏观概览中国物流地产竞争格局及发展趋势2.物流地产发展方向列举6.中国物流仓储行业竞争格局：以外资为主的多元化开发主体11典型企业类别典型企业典型企业特征外资类安博安博在中国市场一直是不徐不疾地发展。保守而谨慎的作风，一方面让安博的发展步伐相对迟缓，但另一方面，则没有遇到前两者易主、低谷的问题普洛斯2003年进入中国，在中国的总土地储备已经高达2000万平方米嘉民2005年进入中国，2012年与加拿大养老金计划投资委员会合作，从而在中国物流地产领域更加活跃，也大有追赶普洛斯的强劲势头盖世理其高品质的环保仓储做得很有一套，然而2015年全球最大的地产巨头之一Brookfield又从迪拜世界集团手中收购了盖世理约30%的权益，由于连续易主，让盖世理也始终不能进入加速的正常轨道中丰树丰树近期在物流地产方面动作不小，除了在各地落子外，还联合海航集团，希望整合其旗下的物流资源进行物流地产的扩张，其未来的发展值得注意民营类宇培位于上海，目前的仓储物业总面积超过140万平方米，产品均为注重品质和普适性的高标准仓库，拥有伊藤忠和顶新等忠实客户易商仓储物业总面积超过150万平方米,产品均为注重品质和普适性的高标准仓库,是京东除自建外最大的物业提供方万科在2014拿了四块物流用地（廊坊、贵阳、东莞、武汉），并且联系外资基金蠢蠢欲动，暂无实质性的产品和清晰战略百利威定位于第三方物流，其主要客户是凡客这样的电商，业务除了高标准仓储外，还有复杂的链条式的物流全程服务。已获得黑石等海外资本的垂青，未来的发展势头也值得期待基金类平安不动产通过物流领域、物流园这样一个硬件平台，将综合金融产品自然地深入供应链的下游万通控股以普洛斯模式为范本，第一支20亿元的工业地产基金已经投完，在全国收购了不少物流仓储物业复星复星物流地产方面主要集中在三个领域：与阿里巴巴、银泰合作的”菜鸟”，与国药控股合作的“药网”物流计划以及主攻商贸物流、模式接近华南城、毅德控股的“星泓天茂城”天赋资本预计将投资50亿来打造一个全国范围的农产品物流园网络，在自己的农产品O2O交易平台“天御农业”的基础上，将旗下投资的农业物联网、农产品冷链物流整合起来，再进一步围绕这个平台来投资上下游农产品企业国企类宝湾物流为深圳赤湾石油基地股份有限公司旗下的物流平台，是拥有核心仓储资产的全程物流服务商，湾物流目前的主要客户分为三类：第三方物流企业、生产制造型企业和电子商务企业。中储股份中储股份的物流地产总计约480万平米，其中拥有土地使用权的超过210万平米，这些土地一旦释放出来，价值十分可观北京建设母公司为北京控股集团旗下有多家香港上市公司，在资本运作方面的基因是根深蒂固的。北京建设的物流地产也同样是贯彻这个思路，产品和标准都是与普洛斯、嘉民等看齐的，做的就是一种实质上的金融产品。海航集团2014年6月底，海航旗下的上市公司亿城投资宣布与新加坡丰树合作，共同合作收购、投资和开发物流仓储项目，预计目标为在未来3年内投资超过100万平方米物流仓储项目，总规模不低于50亿元电商、物流企业京东在全国50个城市拥有213个仓库，总面积接近400万平方米顺丰在全国拥有超过九十个仓库，总面积约为100万平米，基本覆盖全国，主要是集中在华南、华中、华东、华北等电商比较发达的区域。2015年起重点布局仓储业务，补齐仓储这块短板•目前中国物流地产市场主要开发商由外资企业、民营企业、基金及国企等四大类开发商组成，其中以普洛斯为首的外资物流地产开发商是占绝对主导地位的强大势力，市场份额约占80%以上。此外，除以上四类典型开发商外，如京东、阿里巴巴等电商企业及顺丰等物流企业也逐步成为中国物流仓储地产行业生力军。中国主要城市非保税仓库存量1205101520253035404550Investment-gradeLogisticsStock(millionssqm)TotalModernStock,MajorCities主要城市非保税仓库存量投资级别仓储设施存量（百万平方米）•随着物流仓储开发商纷纷转向二级市场寻找优质土地，由此带来的新一波开发热潮将使中国主要城市优质非保税仓库总量在2018年达到4,700万平方米。备注：自经济危机后，中国非保税仓储设施占据了仓储总量的绝大部分，因此本文中将针对非保税仓储设施进行阐述中国主要城市非保税仓库空置情况13占用量空置量空置率仓储设施存量（百万平方米）主要城市非保税仓库空置情况•中国非保税仓储设施在近期内可能受到供应量增加的影响而呈现空置率上升的情况，但从中长期发展角度来看，当供应高峰过去后国内非保税仓库空置率将逐步下降。中国主要城市非保税仓库租金情况14主要城市非保税仓库租金情况租金年增长率租金（元/平方米/年）•由于开发商在非核心城市的项目大量入市，导致全国层面非保税仓储设施租金增长率下降，至2016年第一季度，中国主要城市非保税仓库年均租金为363元／平方米。中国物流仓储发展趋势：市场版图日趋形成15正在形成的中国物流市场体系中国内陆城市物流产业增长：•随着