“免费”物业投资最重要的事情

“免费”物业投资最重要的事徐金炉2015年11月1自我介绍——投资经历2•投资标的：商品房为主•主要特征1.地段好：地铁、麦当劳，KFC2.花园式小区3.免费试水•投资标的：小产权、商铺、学位房为主•主要特征1.地段好：地铁、麦当劳，KFC2.好学区3.免费兼职•投资标的：小产权、农民房、商铺为主•主要特征1.长期免费专职什么是“免费”物业为什么要投资“免费”物业如何投资“免费”物业目录3什么是“免费”物业•“免费”物业是指在没有首付的情况下，物业的租金能抵月供（20年按揭）。也就是说，如果能得到银行的按揭或抵押贷款，业主可能只花费交易费用，就可以买到物业。•一个物业的价格为100万，如果月租金超过或接近6500元，则为“免费”物业。定义•“免费”物业不是指不需要花费任何钱来投资物业。误解案例4M2持续高速增长是我们投资的出发点时间货币M2增速200218500716.7%200322122319.6%200425410414.9%200529875617.6%200634560415.7%200740344216.7%200847516717.8%200960622527.6%201072585219.7%201185160013.6%201297420013.8%2015140000015%2020260315813%2030883659513%•与M2增速要作为投资收益的底线,否则我们财富缩水.•稀缺资产价格才会将随着M2增长而增长,并可能增长得更快,稀缺资产将长期走牛哪些资产是长期的、稀缺的资产?5“免费”物业投资收益示例（一）年份年租金总租金178,000285,800171,600394,380283,1404103,818415,2725114,200570,9996125,620753,7197138,182967,2728152,0001,215,9999167,2001,504,79910183,9201,839,19911202,3122,225,43112222,5432,670,51713244,7973,182,36614269,2773,769,88015296,2054,443,07316325,8255,213,20617358,4086,092,93418394,2497,096,47619433,6748,239,79720477,0419,540,818•100万物业•月租金6500•租金年递增10%•租金投资收益10%关键假设6“免费”物业投资收益示例（二）年份年租金总租金178,000282,680165,360387,641262,922492,899371,597598,473492,3666104,382626,2907110,644774,5118117,283938,2659124,3201,118,88110131,7791,317,79411139,6861,536,54712148,0671,776,80713156,9512,040,36714166,3682,329,15815176,3512,645,25816186,9322,990,90517198,1473,368,50618210,0363,780,65319222,6384,230,13120235,9974,719,935•100万物业•月租金6500•租金年递增6%•租金投资收益6%关键假设7什么是“免费”物业为什么要投资“免费”物业如何投资“免费”物业目录8为什么——预测价格的准确性并不会带来收益•大部分人思维：预测投资标的价格上涨还是下跌准确度越高则投资收益越高。•真实的情况：你清楚知道自己预测准确度才可能带来收益，否则哪怕预测准确度超过99%的也可能带来灾难。•如：香港罗姓神童、温州炒楼团、长期资本管理公司有99%的把握，这次能赚10%，你觉得这件事情能否做？投多少进去？9为什么——先为不可胜，以待敌之可胜•“昔之善战者，先为不可胜，以待敌之可胜。不可胜在已，可胜在敌。故善战者，能为不可胜，不能使敌必可胜。•大部分物业投资者最后的战果在于避免失败投资的数量而不是致胜投资的伟大。古人云：物业释义：10为什么要免费物业投资11买房究竟是“夺命连环套”还是“战胜货币大爆炸的利器”？•关键在于价格：买到价格合适的物业，就是战胜货币大爆炸利器买到过高价格物业就是夺命连环套•什么一线城市，什么人口在流入，什么资金在增加，都不是房价上涨的本质理由。•假设现在房价1000万一平……“免费”物业投资特点•购买免费物业的限制就是借到钱的数量和找到符合“免费”理念的物业•抵抗危机能力强，在危机的时候，一般“免费”物业投资者最快乐的时光12压力小负担小心态好•介于投资与实业之间的一种形态•以现金流为核心来投资物业•在投资中更接近于价值投资流派•可以出少钱或不出钱为什么要免费物业投资物业的刚需是什么？“买房”OR“租房”13•认同：在可见的将来，房租会持续上涨，而房价则未必。•日本东京在90年代开始房价持续下跌，而房租并没有下跌，反而在持续上涨。免费物业投资的利与弊•可以在金融危机下进行投资不会犯投资大亚湾这样的错误14＋－•可以确保在投资逆境中生存下来，让投资者活得更久•但无法保证在投资顺境中获取最大的收益。•在深圳这十几年坚持免费物业投资，可能会错过很多涨幅很猛的物业，本人错过了宝中。利弊分析比访说哪些人适合“免费”物业投资模式•在车里放了一个打碎玻璃的锤子•自己觉得预测物业价格是否上涨很难；•不愿意承担很大的风险，不相信“富贵险中求”。•赞同“做对了赚一大把，做错了赚一点点”投资理念。•感觉深圳现在商品房价格有点高。•自己投资的“免费”物业跑输了大市，不觉得很难过。15性格保守什么是“免费”物业为什么要投资“免费”物业如何投资“免费”物业目录16“免费”物业投资—可以在绝境存活•2001年国庆,跟同事一起到肇庆七星岩旅游,在3天旅游行程中,让人感悟最深的是峭壁上的榕树,看到它如何在”绝境”下让自己成为参天大树.写了一篇文章榕树的奇迹.17“免费”物业当下投资模式—鳄鱼模式—耐心•鳄鱼由于自己猎杀猎物特点，适应了环境变化，让自己活了下来。鳄鱼在没有猎物出现的时候，可以向一根木头，一动不动，即时有小鸟停在头上，也是一动不动，专注地等待猎物出现。当判断自己没有把握搞定的猎物，也是一动不动，如碰到大蟒蛇，一直等到如羚羊这样的动物过来，鳄鱼就会发动攻击，并开始全身行动，非常迅速，一般一击成功。•在侏罗纪结束的时候，恐龙没有因为自己的强大而存活下来，反而因为自己没有进化来适应环境，造成了种族灭绝•采用“鳄鱼”捕食模式来投资的本质原因是当下物业的价格高企，哪怕是商业物业和小产权领域找到“免费”物业比较困难。18采用“鳄鱼”捕食投资模式等待阶段当市场缺少机会的时候就安心做P2P、货币基金、打新股、打新债、各种分级基金A部分、年末年中的逆回购、套利等无风险或低风险但投资回报比较稳定的固定收益。会有一个稳定的回报，但收益较低，可能年化只有10%，而Hunter回报不稳定，但可能回报非常丰厚。等待阶段的固定收益最大好处是让投资人的心态很好。hunter阶段独栋农民房、小产权、商铺出现很大机会的时候，就出去hunter猎物。独栋农民房、小产权和商铺可能出现“免费”的本质原因是这三个市场都是透明度更低的市场。在深圳在10年10月后就很难找到“免费”商品房。即使采用雅房模式也很难找到。19商铺市场为什么会有机会？•商铺一般都是个铺行情，而不是普涨的行情•商铺的涨跌基本跟租金和现金流相关，但也跟货币政策相关。20•有些铺由于业主不了解行情的原因对铺租低估，而售价又缺少参照物，可能出现的售价远远低于真实市场价格。•有些转角铺、入口铺，由于业主认识不够深刻，报价跟普通铺基本相同，形成机会。•有些铺急于出手，会出现比较大的折扣。如何找到“免费”商铺？•第一条：可以从社区铺入手，社区铺可能想象力不大，但风险相对较少。•第二条：在没有看完100个铺前，不要轻易下手。•第三条：多收集商铺投资失败的案例，少研究商铺投资成功的案例。他认为商铺投资失败的案例一般有明显的借鉴意义，而商铺投资成功的案例借鉴很难。21哪些“免费”商铺是更昂贵的陷阱一•内铺：尤其是返租的内铺迷惑性最大。很多返租内铺的租金回报可能在8-10个点。•新铺：新铺投资失败率很高，一般新铺的价格都偏高，甚至大幅度偏高。返租新铺的迷惑性也很大。但定错价格的新铺是一个例外。•深铺：门面过窄，而深度过深的商铺失败率比较高。•大铺：面积过大的商铺失败率高；•冷铺：价格便宜人流过少的商铺不能投；即使价格比住宅低也不能投•豪宅区商铺：投资要谨慎。22哪些“免费”商铺是更昂贵的陷阱二•台阶太高(超过5个）的商铺失败率高；•商铺与主人流之间有绿化带或隔离栏或有大树等遮挡的商铺•租金趋势向下走或没有递增的商铺不要试图进行投资。•商铺价值完全依赖于某个超市或商场的商铺不能买•留不了人的商铺，如靠近机场出口，或小区汽车出入口2324哪些“免费”商铺是更昂贵的陷阱25哪些“免费”商铺是更昂贵的陷阱哪些“免费”商铺是更昂贵的陷阱26哪些“免费”商铺是更昂贵的陷阱27哪些“免费”商铺是更昂贵的陷阱28如何寻找“免费”商铺（一）1.以分割的商铺；如某个在卖的铺，你发现很特别，由于门面足够宽，可以分割成2个铺甚至三个铺，商铺租金能提高50%以上，而原来房东并没有这样做，在商铺的价格中也并没有体现。2.烟道，能做餐饮；而原来可能不是餐饮业态并铺租也较低。3.以改变业态，引进银行、药房、地产中介、美容店、品牌连锁和烟酒店等高毛利商家29如何寻找“免费”商铺（二）4.商铺的层高超过5米5的可以变成2层，相当与把商铺的面积大了一倍，这对于很多生意是非常有帮助的，如地产中介。或有地下室。5.小区入口铺、超市入口铺、大商场入口铺、地理位置上特别显眼的铺位、街道转角铺等都是龙头铺。6.商铺停车7.商铺门前有大的空间，比较适合留人。如果是聚客点就更佳了。30如何寻找“免费”商铺（三）8.商铺门前的防雨走廊对商铺的价值是一个提升因素。9.加天桥或红绿灯斑马线或公交站等因素。天桥或斑马线或公交等可以改变人流，可能对商铺的价值发生影响10.宽度与深度比值比较大的铺，如电梯铺。这些电梯铺如果单价比隔壁少高，甚至高20%可能都是物超所值。11.小铺；我们小区有一个4平方的小铺，租金就达到6000元12.比较宽阔，可以增加经营。有一个业主在一个铺前房了二只摇摇马，没有个月增加了2000元收入。31如何找到“免费”商铺32如何找到“免费”商铺33“免费”物业投资—农民房投资机遇目前深圳农民房还存在6%以上，尤其是改造后的房租收益可能更高。在老关内地铁口农民房从未来20年来看，存在可能性比较大的拆迁机会。属于典型的“退可守，进可攻”的“免费”物业。原业主反悔的风险；政策风险；不规范，比商品房有更多的邻居纠纷。34风险“免费”物业投资--小产权的机会•好地段：地铁口，走路在10分钟内；与核心商务区在10站内。35好地段大社区高回报有中介•大社区：1000户以上•高回报：最好租金接近8个点以上。具有以上特征的房子即使在商品房市场出现大调整的情况下也会取得比较高的回报“免费”物业投资风险控制（一）如果你确定卖方比你知道得更多，你最好不要进行这个交易。我最喜欢的交易就是对方对自己的物业其实不太了解，如业主一般在外地生活，如标的物本身不是特别透明，如商铺、农民房和小产权商铺等。卖家由于流动性原因必须卖出某个物业在自己深刻理解的区域找到免费物业的可能性更大，而在自己不理解的区域则可能是一个陷阱36有一次有个投资者获得某次马赛，只有一只马参加比赛，他下了所有的赌注，包括了这个月要付的房租，结果是这匹马跑出了轨道。总量测试睡眠测试半价测试“免费”物业投资风险控制（二）37thanks38