房地产项目开发中的风险及对策分析

中国住宅设施24市场观察MarketSurvey房地产项目开发中的风险及对策分析王天增（河南平业建设工程技术咨询有限公司，河南郑州450006）摘要：当前，我国房地产项目开发过程中存在着来自政策、经济、资金、工程建造及企业经营方面等的诸多风险，进一步凸显了加强房地产项目开发中风险管理的迫切性和重要性。具体来讲，树立风险价值理念、建立健全风险管理机制、强化风险控制、完善信息网络和共享机制、建立起资金保障的长效机制等是应对风险的重要策略。关键词：房地产，项目开发，风险一、房地产项目开发中风险管理的重要性　　风险是指受不确定性因素影响而导致的后果与预期目标间的负偏离现象，具有客观性、可变性及复杂性等特点。具体到房地产行业，[1]一个房地产项目从开发设想的提出到最后房地产的售后服务，大体上包括了十几个环节，依次为开发设想的提出、可行性研究分析、项目用地申请、项目设计、征地及拆迁安置、房地产开发资金筹措、建设工程招标、正式施工、市场营销与策划及售后服务等，是一个复杂且各环节紧密相扣的过程，风险因素复杂多样，各类风险并存。一旦任何一个环节出现了问题，都有可能对房地产项目的开发及企业运作造成十分严重的负面影响。因此加强房地产项目开发过程中的风险管理具有重要意义。　　简单地来讲，风险管理是指通过各种风险管理技术从而实现针对风险进行有效的识别、判断、评估及控制，将风险可能造成的损失限制在最小范围内，保障企业的健康持续发展。房地产风险管理是指投资主体在项目的开发过程中遭受损失的可能性和后果程度等的一系列管理过程，包括分析、评估、预防及控制等。　　房地产开发是一个动态的复杂过程，只有从项目管理的战略高度出发，通过风险管理职能的充分发挥，对项目实施过程中存在的风险给予正确的对待、评价及处理，才有利于房地产开发商及时准确地识别和把握开发过程中的风险，实现对项目全方位、全环节的控制，以更好地应对竞争激烈的房地产市场，是保障房地产项目开发取得成功的关键性因素。加上房地产行业自身的资金投入大、项目周期长等特点，也决定了如果对于潜在或已发生的风险不及时加以制止和防范，有可能使房地产企业陷入经营危机，直接影响到企业的生存和发展。另一方面，当前我国房地产企业普遍存在着只重视项目开发而忽视管理的问题。特别是对于风险管理的重视程度远远不足，风险管理意识淡薄、风险管理理念方法滞后，难以有效防范和化解项目开发中的诸多风险因素，直接导致项目的失败，从而也在一定程度上更加凸显了加强房地产项目开发中风险管理的重要性。同时，作为企业经营管理的重要组成部分，加强和完善房地产企业项目开发中的风险管理，提升房地产开发商的风险意识和提高风险管理水平将有利于提高房地产企业的经营管理水平和经济效益，实现企业管理向主动管理型转变，强化房地产企业的核心竞争力建设。二、房地产项目开发中风险形成的原因分析　　整体上来讲，当前房地产项目开发中风险的形成原因主要包括以下几种：（一）政策环境方面　　房地产行业经过几十年的快速发展，已成为我国国民经济的支柱性产业，在促进国民经济和社会发展中起着积极的作用，同时也深刻影响到我国经济运行和人民生活的各个方面，因此不可避免地受我国宏观调控和政策的影响。[2]具体来讲，我国国内在产业、土地、住房、金融、税收、城市CHINAHOUSINGFACILITIES25市场观察MarketSurvey规划、环保等方面相应政策法律法规的调整，如对房价的限制、贷款利率的规定、土地使用的限定等都极有可能对房地产开发项目各个层面构成潜在风险或直接影响，甚至直接造成房地产开发商经济上的损失。（二）经济发展方面　　经济形势的状况直接影响到房地产的项目开发。确切地来讲，受房地产行业自身特点的影响，房地产产业周期性长，中间环节多，容易出现在项目开发过程中市场对于房地产商品需求发生变动。特别是一旦经济形势不佳或经济停滞，将直接影响到房地产市场买方上的购房欲望，减少购买行为，极有可能使房地产的经营陷入危机。另一方面，对于经济发展趋势的准确科学预测有助于降低房地产企业项目开发的风险。（三）资金方面　　作为资金密集型的行业，房地产项目的开发需要筹集和融通巨额资金，负债经营比例高。因此，一旦企业的资金链发生问题，面临资金短缺的困境，对于房地产企业的项目开发都将是致命的影响，在很大程度上可能导致企业由于缺乏资金支持而无法进行后期的继续开发，另一方面，也使得企业的前期投入无法收回。具体来讲，一是融资方面，由于各种筹资方式的手段、工具及环境各不相同，都存在着一定的风险。加上贷款利率变动趋势难以明了，对于房地产项目的最终成功及利润影响极大。三是，受市场变动的影响，使得房地产项目的租售期和租金售价方面具有不确定性，收益不明确，影响企业的现金流。另外，开发投资回收期越长，房地产企业的财务风险也越大，直接影响企业资金运作。（四）工程建造方面　　房产作为房地产开发项目的最终成品，其质量水平的高低直接影响到最终的销售及用户的安全，需给予高度的重视。另一方面，房地产工程建造过程中涉及环节繁多，包括设计单位、施工单位、监理单位等等，一旦出现合同纠纷，尤其是承包商违约等，将对于项目工期、成本及质量都极有可能造成负面影响。一是，建造成本在房地产项目开发过程中占有很大的比例，如果得不到有效的控制，会在很大程度上给房地产企业正常的资金运作造成影响。二是，设计理念的滞后，承包商施工方法不当、技术落后等所造成的项目质量问题，直接给房地产项目带来巨大的风险。三是，工期的拖延，既可能造成错过最佳的租售时机，提高销售风险，也大大增加了管理费用和工程成本，影响企业利润。（五）企业经营方面　　企业经营管理方面自身存在的问题也是直接导致房地产项目开发过程中存在诸多风险的因素之一。[3]如房地产项目开发对于市场变化极为敏感，企业管理方面在决策阶段，要综合考虑到国家的政治、经济、社会、文化及市场的供求情况、城市规划、国家产业政策及调控政策等，从而确定房地产项目定位及开发策略，决策阶段的科学性与否直接决定了项目的成功与否。整体上来讲，当前我国大部分房地产企业对于房地产行业特殊性的认识不足，企业经营管理水平的低下，缺乏对于房地产开发项目科学的可行性分析，及由此造成的预测错误、决策失误等的情况，加上房地产市场不确定因素或随机因素多的影响，使得房地产企业面临着诸多风险，影响企业的正常运作和持续发展。　　另外，各种不可抗拒的自然因素，如洪水、火灾、地震等突发性事件一旦发生都将对房地产项目的开发造成严重的影响，需给予重点防范。三、房地产项目开发的风险应对策略　　通过以上分析不难看出，在房地产项目开发中存在着许多风险性因素，而且这些风险具有系统性、关联性、多样性及客观性，其存在不以人的意志为转移，对房地产项目开发的顺利进行有重要影响。另一方面，我们也要深刻认识，虽然风险对风险的管理只能最大限度地降低风险发生的概率及将风险造成的损失降至最低，而不可能完全消除风险的存在。但加强房地产开发项目的全面风险管理，通过风险防范和控制的方法最大限度地降低风险发生的概率及风险损失，仍是保证房地产项目的成功和企业的稳定健康发展的重要措施和途径。（一）树立风险价值理念　　一是房地产作为特殊性极强的行业，管理层要认识到加强风险管理的必要性，提升自身的风险防范意识，对于项目开发过程中可能碰到的各种风险清晰的了解，力求在进行任中国住宅设施26市场观察MarketSurvey何决策的时候都具备风险价值意识，时刻警惕风险，并认真做好决策前的分析工作，选择合适的方案。二是，积极宣传风险管理的重要性和迫切性，培育和形成风险管理的企业文化，为实现风险管理水平的提高做好坚实的环境支持。（二）建立健全风险管理机制　　配置相应的风险管理人员，建立起一支高素质的综合性开发队伍，特别是要积极引进一批既有浓厚理论功底，又具备丰富实战经验的综合性人才，为项目的顺利进行和今后的营运管理提供充实的人才支持。其次，[4]成立强有力的风险管理团队或者部门，增强管理协调能力，以筹建与完善房地产项目开发的风险管理系统，统一行使职能，实现对风险的事前防范、事中控制及事后处理。另外，为更好地推进风险管理工作，可挑选企业中现有的优秀人才进行有针对性的培养，使其迅速成长为高水平的复合性风险管理人才。（三）强化风险控制　　建立房地产风险预警体系，强化风险控制职能，使房地产企业能更加科学、系统地管理项目开发过程中的风险。首先是强化风险管理的基础性工作，提高对于风险的识别水平面。[5]准确把握国家宏观政策和经济趋势，加强对于风险管理理论基础的学习，在明确房地产项目开发具体流程及具体工作安排的基础上，结合以往房地产项目开发过程中的风险管理经验及相关数据，加强风险损失资料的搜集和整理工作，对于房地产项目开发各阶段的风险因素、风险种类及风险来源进行分门别类和定位，作好前期准备工作。其次，多渠道收集市场信息，在定性分析和定量分析的基础上，对各种潜在的风险及其产生的后果进行评估，并按照风险高、中、低进行排序，建立风险指标体系，对于高风险环节给予特别的重视和密切关注，时刻关注其变化。第三，针对各类风险事先做好应对计划，一旦发生突发性事件，能够立即开展应对措施，灵活应对力求将风险造成的损失降至最低。同时建立风险管理反馈效果机制，根据实践的具体情况对风险应对措施进行修正和提高，不断提高房地产企业项目开发的风险管理水平。（四）完善信息网络和共享机制　　房地产开发决策的科学性与准确性在很大程度上取决于信息量掌握的多少。充分利用现代网络信息技术，建立起一个高效的信息系统，及时掌握国家政策、市场需求、消费需求变化、客户结构的变化情况并做好经常性的分析工作，以准确把握和预测，提高投资决策的前瞻性和科学性，以提高避免后期开发中的风险。其次，加强相关信息的交流与共享，形成良好的沟通反馈渠道。同时加强企业公关力度，使企业的项目建设不论是从产业方面还是环境保护方面都能得到相关部门的有力支持。（五）建立起资金保障的长效机制　　鉴于资金对于房地产项目开发的重要性，充分利用各种融资手段，如合作投资、发行股票、联合金融部门、财团等，坚持利益共享、风险共担的原则充分发挥各自的优势，特别是利用其资金优势以寻求企业项目开发的外部资金支持，一定程度上消除房地产筹资的风险和实现项目风险的转移。其次，加强财务管理，利用财务管理的预测、分析、判断及其他功能，提高财务管理水平，不断地优化企业的资金结构。第三，诚信经营，树立起良好的企业形象和信誉，为加强与银行业的合作打下基础，以扩大房地产市场容量。最后，丰富企业销售形式和手段，如预售合同的签授，同时加大宣传推广力度提高项目的知名度和美誉度，以如期完成楼盘的销售工作回笼资金。参考文献[1]张岳华.房地产项目风险管理的研究现状与对策[J].中国乡镇企业会计，2010，2.[2]黄海滨，高利军.基于生命周期理论的房地产项目风险管理研究[J].消费导刊，2009，2.[3]司玉海，秦汉.房地产风险的识别及其防范研究[J].现代商业，2010，10.[4]薛小荣，何慧丽.我国房地产风险防范对策[J].科技创业月刊，2009，5.[5]朱亚东.浅析房地产风险的内容及规避对策[J].民营科技，2010，7.作者简介王天增，河南平业建设工程技术咨询有限公司副总经理，经济师，研究方向：建筑经济。