房地产相关知识(终极版)

强林投资有限公司资料房地产知识汇编2010年10月15日强林投资有限公司资料1目录第一部分房地产业概述-------------------------------------------------2第二部分名词解释--------------------------------------------------------4第三部分建筑知识--------------------------------------------------------7第四部分物业知识-------------------------------------------------------22第五部分土地知识------------------------------------------------------27第六部分拆迁知识-------------------------------------------------------33第七部分房地产价格基础知识--------------------------------------------35第八部分房地产税收知识--------------------------------------------------37强林投资有限公司资料2第一部分房地产业概述一、房地产业的基本概念及特性1、房地产基本概念1）、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。它主要是相对于动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。2）、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业，在高速发展的国家中房地产业总是扮演着国民经济中极其重要的角色，在现代的社会中任何企业与个人的发展都离不开房地产，企业需要办公场所、生产场所、经营场所，职工需要安排住所，同时企业的发展需要更换公司工作环境扩大规模、改变形象，个人的发展也需要更换居住生活环境来提高自我价值和生活品质，所以房地产业从它诞生那天起，就决定了它的地位。2、房地产的特性（1）不可移动性（2）独一无二性（3）寿命长久性（4）数量有限性（5）用途多样性（6）相互影响性（7）易受限制性（8）价值高大性（9）难以变化性（10）保值增值性强林投资有限公司资料3二、房地产业的分类房地产业可分为：房地产投资开发业和房地产服务业。房地产经纪业是房地产服务业的一种。房地产经纪业是指进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。主要是接受开发商的委托销售其开发的新商品房和二手房的买卖、租赁、置换等业务。三、房地产市场的涵义房地产市场的涵义有广义和狭义之分1、狭义房地产市场：是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的经营场所，主要指房地产交易所。2、广义的房地产市场：是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合系统。四、房地产市场的特点1、市场信息不充分。价格不公开，买卖方缺少沟通，有时不能真实反映物业价值。2、市场区域性强，因其不动固定，无法流通，具有明显区域性。3、市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长，投资大。4、市场垄断与竞争并存，土地地产国家垄断。5、市场调节机制与计划调节机制共同作用。五、房地产市场的分类房地产市场分为地产市场和房产市场两大类◆地产市场按流通形式划分，可以分为土地买卖市场，土地使用权出让市场（一级市场）和土地使用权转让市场（二级市场）。◆房产市场按流通形式划分房产市场可分为买卖市场，房屋租赁市场、房屋调换市场三种。强林投资有限公司资料4第二部分名词解释1、国有土地有偿使用：国有土地有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位或个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。2、土地使用权出让：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。3、协议出让土地使用权：协议出让土地使用权是指出让方与受让方（土地使用者）通过协商的方式有偿出让土地使用权。4、招标出让土地使用权：招标出让土地使用权，是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人（受让人），以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标，择优而取。5、拍卖出让土地使用权：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。6、房屋权属登记：是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。7、房屋权利人：是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。8、房屋权利申请人：是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。9、房屋所有权登记发证：是指申请人按照国家规定到房屋所在地的人民政府房强林投资有限公司资料5地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书的行为。10、总登记：是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。11、初始登记：是指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。12、转移登记：是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。13、变更登记：是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记：①房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；②房屋面积增加或者减少的；③房屋翻建的；④法律、法规规定的其他情形。14、他项权利登记：是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。15、注销登记：是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。16、房屋权属证书：是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。——房屋权属证书包括：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。17、所有权证：指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权的证书。18、共有权证：指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。19、他项权利：指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。20、房地产权属档案：是指房地产行政主管部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有价值的文字、图表、声像等。21、房地产权属档案管理：是指房地产行政主管部门对归档的房地产权属文件材料进行登记、整理、分类编目、划分密级、编制检索工具等的管理。强林投资有限公司资料622、房地产开发经营：是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。23、基础设施建设：是指给水、排水、供电、供热、供气、通讯和道路等设施建设和土地的平整。24、商品住宅：是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。25、五证：房地产商在预售商品房时应具备：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》和《国有土地使用证》，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，《开工证》和《商品房预售许可证》由建设部门核发，《国有土地使用证》由国土资源部门核发。26、预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。27、基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。28、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，如某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。29、起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表“×××元／平方米起售”，以较低的起价来引起消费者的注意。第三部分建筑知识一、按建筑物的使用性质分类建筑物按使用性质（即用途），通常分为生产性建筑，即工业建筑、农业建筑；强林投资有限公司资料7非生产性建筑，即民用建筑。民用建筑根据建筑物的使用功能，可分为居住建筑和公共建筑两大类。（1）居住建筑居住建筑是供人们生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高档住宅、公寓、别墅等。（2）公共建筑公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物，公共建筑按使用特点，可以分为以下一些建筑类型：①生活服务性建筑：食堂、菜场、浴室、理发店等；②文教建筑：学校、图书馆、学生实验室等；③托幼建筑：托儿所、幼儿园等；④科研建筑：研究所、科学实验楼等；⑤医疗建筑：医院门诊所、疗养院、急救中心等；⑥商业建筑：商店、商场、贸易市场、饭店、餐厅以及相关设施；⑦体育建筑：体育场(馆)、游泳池(馆)等服务于体育运动的房屋建筑；⑧文娱建筑：剧院、会堂、博物馆、文化馆、展览馆等；⑨交通、邮电建筑：火车站、汽车站、航空港、水上客运站、邮政大楼、电报、电话局等用于交通、邮政、电讯的建筑；⑩其他建筑：如园林建筑、纪念性建筑、加油站、煤气站、消防站等设施。二、建筑知识中各词汇的解释1、建筑承包商：房地产公司往往把自己建设的各类商品房发包给建筑承包商，建筑承包商在商品房建设过程中，对房屋的质量起着十分重要的作用。也是房地产开发过程中的一个重要环节。2、建筑立面图：是将建筑的不同测表面，投影到铅直投影面上而得到的正投影图。它主要表现建筑的外貌形状，反映屋面、门窗、阳台、雨篷、台阶等的形式和位置，建筑垂直方向各部分高度，建筑的艺术造型效果和外部装饰做法等。根据建筑型体的复杂程度，建筑立面图的数量也有所不同。一般分为正立面、背立面和侧立面，也可按建筑的朝向分为南立面、北立面、东立面、西立面，还可以强林投资有限公司资料8按轴线编号来命名立面图名称，这对平面形状复杂的建筑尤为适宜。在施工中，建筑立面图主要是作建筑外部装修的依据。3、建筑剖面图：是依据建筑平面图上标明的剖切位置和投影方向，假定用铅垂方向的切平面将建筑切开后面得到的正投影图。沿建筑宽度方向剖切后得到的剖面图称横剖面图；沿建筑长度方向剖切后得到的剖面图称纵剖面图；将建筑的局部剖切后得到的剖面图称局部剖面图。建筑剖面图主要表示建筑在垂直方向的内部布置情况，反映建筑的结构形式、分层情况、材料做法、构造关系及建筑竖向部分的高度尺寸等。4、建筑平面图：是假想在房屋的窗台以上作水平剖切后，移去上面部分作剩余部分的正投影而得到的水平剖面图。它表示建筑的平面形式、大小尺寸、房间布置、建筑人口、门厅及楼梯布置的情况，表明墙、柱的位置、厚度和所用材料以及门窗的类型、位置等情况。主要图纸有首层平面图、二层或标准层平面图、顶层平面图、屋顶平面图等。其中屋顶平面图是在房屋的上方，向下作屋顶外形的水平正投影而得到的平面图。5、建筑总平面图：建筑总平面图是表明一项建设工程总体布置情况的图纸。它是在建设基地的地形图上，把已有的、新建的