某酒店项目投资运营报告

某工作室项目报告某酒店项目投资运营报告项目简介及招租商务条件***工作室1某工作室项目报告贵阳：贵阳----贵州省省会，简称筑、金筑，有“林城”之美誉，因境内贵山之南而得名。是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通、通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。西南地区中心城市之一、全国生态休闲度假旅游城市、全国综合性铁路枢纽。属于亚热带湿润温和型气候，年平均气温15.3℃，年平均相对湿度77%，2016年森林覆盖率为46.5%，有森林公园11个。贵阳是国家级大数据产业发展集聚区、呼叫中心与服务外包集聚区、大数据交易中心、数据中心集聚区。为中国首个国家森林城市、国家循环经济试点城市、中国避暑之都，荣登“中国十大避暑旅游城市”榜首。2017年，贵阳市复查确认保留全国文明城市荣誉称号。2016年，贵阳年末常住人口480.20万人，年平均人口474.94万人。年出生率11.76‰，死亡率5.68‰，自然增长率6.08‰，城镇化率达74.8%。贵阳位于贵州省中部，地处东经106°07′至107°17′，北纬26°11′至26°55′之间。东南与黔南布依族苗族自治州的瓮安、龙里、惠水、长顺4县接壤，西靠安顺地区的平坝县和毕节地区的织金县，北邻毕节地区的黔西、金沙2县和遵义市的遵义县。总面积8034平方公里，占全省面积的4.56%。2017年，贵阳市实现地区生产总值3537.96亿元，同比增长11.3%。其中，第一产业增加值147.33亿元，增长6.3%；第二产业增加值1375.18亿元，增长10.0%；第三产业增加值2015.45亿元，增长12.6%。人均生产总值74493元，同比增长9.2%。贵阳市贵阳夜景2某工作室项目报告项目目录一、项目周边地图.......................................................................................................-02-二、项目情况介绍.......................................................................................................-05-三、项目现场图片.......................................................................................................-06-四、项目商业计划方案................................................................................................-15-五、项目经营测算报告................................................................................................-42-六、风险及其建议.......................................................................................................-47-七、管理方案..............................................................................................................-49-八、投资估算..............................................................................................................-64-九、项目商务条件.......................................................................................................-65--3-某工作室项目报告一、项目周边地图贵阳市-4-某工作室项目报告二、项目情况介绍项目位于，属于。周边学校林立，一公里直径范围内，计有贵阳市，中专一所小学五所、，幼儿园两所（第一幼儿园、嘟嘟贝幼儿园）、，学院一所，大学一所，技工学校一所。周边医院两所。地理位置较好，交通方便。本项目建筑物地上楼高24层，面积10000平方米，地下两层，面积1200平方米，合计11200平方米，有独立庭院。整个建筑按酒店标准建造，客房区域已做隔墙，得房166间，二楼三楼可做餐厅、会议室等配套设施，一楼可做酒店大厅及商铺。鉴于区域内学校、社区众多，竞争对手较少的情况，结合周边消费实力，本项目可做中端酒店，抢占市场先机。贵阳目前正是大发展时期。因整个贵州省基础建设较晚，目前正是由习近平亲自担任扶贫小组组长组织扶贫攻坚，具有极大政策优势。因其发展起步较晚，故成长空间大。贵州省目前经济增速长期占据全国前三行列，具有极大发展机会。以2017年及2018年为例，整个贵州省的酒店行业都处于供不应求局面，尤其是夏季，酒店出租率基本都维持在90%以上，同等档次酒店均价超过成都、昆明、重庆20%以上。这一局面随着贵州省经济的进一步发展将持续维持三到五年以上，是酒店发展的黄金期。目前全国酒店行业都在贵州省积极布局，贵阳作为贵州的省会城市，更是成为布局的热点城市，必争之地。随着独栋商务楼在竞争中越来越少，对楼面需求也将越来越强。在市场正是火爆之时，本项目商务楼，将成为稀缺资源。-5-某工作室项目报告三、项目现场图片本项目建筑外观实景照片6某工作室项目报告由以上系列实景照片可见，4—13层客房区域，本项目已经做了隔断及上下水，14层为设备层及公共区域，可做阳光茶坊等休闲用途。其1—3层层高极为合理，适合做餐厅、会议室、大厅等综合设施。本项目装饰装修投资成本低，布局合理，得房率高，浪费空间少，能见度高，外观漂亮，实为建设酒店不可多得的稀缺资源。7某工作室项目报告四、项目商业计划方案前言从90年代开始，整个工作室团队已经在酒店行业从业20多年。我们常常在想，如果我是客人，我会希望在什么样的酒店消费，我会希望得到什么样的服务，我期望中的酒店是什么样的？很奇怪，我们发现酒店的富丽堂皇与否并不是特别影响客人的选择，大部分入住的客人不会在酒店的餐厅消费（会议、团队除外），他们宁愿去外面的景点逛逛吃吃。而大多数投资人不重视的服务反而更能引起客人的归宿感，使酒店忠诚客人数量上升。经过多年的市场竞争，我们明白，不是我们有什么就去销售什么，而是客人要什么，我们就提供什么。酒店业再不是供方市场，需方市场早已主导一切。综合多年酒店管理经验，我们知道，酒店客人在乎的是以下几点：1、地理位置，交通方便程度；2、酒店氛围、整体感受、面子（高级酒店的客人尤为突出）；3、安全性及新颖的体验；4、满足期待值的舒适性、服务性带来的尊贵感；5、清洁的卫生，便捷性、高效性；6、价格；7、停车场及其他。因此，我们的酒店在地理位置的选择上非常慎重，甚至我们说：做酒店最重要的第一是位置、第二是位置，第三还是位置。现在我们选择本酒店项目，从周边酒店的入住率看，超越一般酒店的平均入住率5—10个百分点，地理位置的优越性毋庸置疑。为满足客人需求，酒店需要拥有自己的特色来提高核心竞争力。个人建议本项目酒店特色：——酒店就仅只是一个让人住宿的地方吗？本酒店将通过各式特色主题客房来营造温馨时尚的居住氛围，突出酒店主题文化及区域特色。我们的酒店会成为宾客休憩放松的港湾、商务办公的平台、购物旅游的窗口、各式高新科技和特色产品的展场、了解本地风土人情及文化的咨询台；——酒店内无处不在的LED背光源智能水晶触摸式客房分控系统；图片——通用型识别卡节电开关；——LED背光源智能水晶触摸式门控系统；——酒店各式主题特色客房；-8-某工作室项目报告——弱化酒店总服务台的作用，将大厅建为小型总服务台及休憩卡座区域。宾客进店时在接待员的引领下入座卡座区域，享用酒店提供的免费饮品（咖啡、茶、果汁等），接待员采用平板电脑上集成的手持终端系统站立在客人座旁展示酒店客房图片，为客人介绍酒店客房并最终达成开房；客人离店时也于大厅卡座处休息，使用平板电脑对酒店留言或填写意见，接待员站立一旁为宾客结账并找补；客人入住、退房的签字也使用平板电脑上集成的手持终端系统外设电子笔完成，全套服务均为电子智能无纸化，便捷舒适，无站立等待时间；图片——会员卡、储值卡、电梯控制、客房指引、门卡一卡通：基于先进的RFID感应技术，采用MIFARES系列感应芯片，和PMS酒店接待综合收银系统无缝对接，实现会员卡的打折与储值功能；宾客入住登记后，可持卡打开电梯上加装的读门锁卡设备（实现对住店客人到达楼层的控制，提升酒店安全），自动到达入住楼层，并通过PMS系统和部署在各层电梯口客房指引设备的显示提醒，帮助客人快速找到相应的客房，再持卡打开客房的电子门锁系统；——光线唤醒：由于许多人习惯根据光线而不是闹铃声来调整起床时间，新的唤醒系统将会在客人设定的唤醒时间前半小时逐渐自动拉开窗帘或增强房间内的灯光来进行唤醒服务（同时结合人工和电子唤醒）；——虚拟现实的窗户：提供由客人自己选择的窗外风景（雨、雪、夜色、星空、旅游胜地、大海、沙漠等），并可跟随客人的移动进行窗外景色位置的变换，与实际窗户体现一致效果；——数字音频系统：在公共场所，白天您可以听到鸟叫，晚上可以听到蟋蟀叫；——卫生间红外传感装置，达到节能目的；——独特如艺术品般的定制酒店用品；——卫生间的智能马桶；——智能情绪设置照明设施；——全智能手机/平板电脑控制系统；——全智能化制氧机；——全方位制湿机；——私人影院系统上海一家电影院能如下图般将床搬上影院，作为酒店，为什么不能将每间客房变为一个私人的高端电影院呢？酒店客房将预埋音响、环绕、低音炮等设施，并设置1080P专业电影投影仪及幕布。在客用平-9-某工作室项目报告板电脑上一点“电影院”模式，将自动缓慢关闭窗帘、电灯，打开投影，放下幕布，进入电影院模式。——智能免打扰按钮；——智能音响系统：每间房设置能连接IPAD或者iPhone连接器的音响系统来播放客人自己喜欢的音乐；——高科技床垫，助眠腕表，记忆枕芯等助眠设备；——高科技一键触摸式可自调灯控系统（带预设效果，如青涩春日灯效，炎炎夏日灯效等）；——远程控制系统；——每间房均配有电脑、MINIBAR冰箱、42吋液晶电视、保险柜、吹风机、110/220V电源插座、卧室卫生间电话主副机、无线WIFI全覆盖；——可向客人租借双卡双待智能手机（方便外地客人买本地卡后无手机），可向客人租借平板电脑、手机充电插座、熨斗及熨斗板等物品；——提供代办服务，提供送客至机场服务，提供洗衣服务，提供点餐送餐服务，提供召车服务，提供票务服务，提供旅游服务，提供商务服务等；——提供免费擦鞋服务，24小时免费客房服务；——提供24小时咨询服务，提供3种枕头的更换服务，提供行李寄存服务，叫醒服务等；综上所述，如能按以上智能系统全部或部分房间配套，本项目将更能发挥项目环境优势，整合项目资源，以周边商务客户资源为中心逐步延伸，发展打造中端特色主题酒店模式。明确项目功能定位，保证酒店产品的科学性和合理性，也将成为一个梦幻与科技并存的现代化酒店。-10-某工作室项目报告1.摘要1.1.项目背景1.1.1.项目名称贵阳市项目（以下简称本项目）1.1.2.项目投资单位概况投资单位：公司地址：1.1.3.报告编制及项目管理公司概况报告编制及项目管理公司及负责人：公司地址：1.1.4.报告编制依据统计局提供的《贵阳市旅游统计资料》；贵阳市统计年鉴2015版；《贵阳市旅游发展总体规划》；《旅游饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2010）；国内现行财税制度；报告编制人员实地考察调研。1.