物业管理制度与法律实务

物业管理法律制度与实务河南城建学院河南金年华律师事务所2014年3月20日王建立引例：北京26层高楼房顶盖别墅楼顶盖别墅，有山还有树！位于北京某小区26楼顶层的建筑乍看还以为是个景点，但其实这座大兴土木6年的工程却是不折不扣的违建。该栋楼顶平台上建造两层的小楼，墙体外表还用岩石质感外壳包裹上，并在外壳上种上花草。建造者是顶层张姓住户，在建造过程中将平台上的管道口破坏导致雨水流入，多名居民家中漏水。主要内容•一、物业与物业管理•二、业主的权利与义务•三、业主大会与业主委员会•四、物业管理实务中的常见问题一、物业与物业管理•1、物业•概念•是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业的特征固定性耐久性地域性保值性•物业的分类工业物业居住物业办公物业其他物业商业物业•2、物业管理（propertymanagement）•概念•是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。•第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。-------《物权法》•物业管理的源起•从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国。1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO——ChicagoBuildingManagersOrganization）召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。•我国大陆物业管理是一新兴行业，在我国仅有20年左右的发展历史。20世纪80年代初，社会化、专业化、企业化的物业管理由香港引入。•深圳是公认的我国物业管理的发源地，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。•产生的背景•我国住房制度的改革，由计划经济条件下的实物分房、福利分房逐步转变为住房分配货币化、商品化、市场化，房改后，政府不再提供物管，产生迫切的物业管理需求，专业化物业管理应运而生。•3、物业管理的特点即时性公共性综合性无形性持续性4、物业管理主要法律法规•物权法•物业管理条例•业主大会和业主委员会指导规则•住宅专项维修资金管理办法•关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释•关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释•河南省物业管理条例•5、物业服务合同的订立•合同主体：物业所有人、建设单位、物业公司•订立方式：协商订立招标订立•合同形式：书面6、物业管理的主要内容设备维护清洁绿化消防管理秩序维护装修管理•7、国企职工住宅物业管理改革的必要性•房屋设施严重老化，小区环境差。•管理水平低，生活秩序乱。•物业费用低廉，亏差很大。•补贴于法无据，造成国有资产流失。•《中华人民共和国企业国有资产法》•第十条国有资产受法律保护，任何单位和个人不得侵害。•第十八条第二款•国家出资企业应当依照法律、行政法规以及企业章程的规定，向出资人分配利润。二、业主的权利与义务•1、业主•房屋的所有权人为业主。---《物权法》•基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。---《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》•2、业主的建筑物区分所有权•指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。建筑物区分所有权专有权共有权成员权建筑物区分所有权示意图•第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。•第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。建筑物区分所有权法律依据•第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。•业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。•3、业主在物业管理中的权利•（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；•（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；•（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；•（四）参加业主大会会议，行使投票权；•（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；•（六）监督业主委员会的工作；•（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；•（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；•（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；•（十）法律、法规规定的其他权利。•4、业主在物业管理中的义务•（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；•（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；•（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；•（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；•（五）按时交纳物业服务费用；•（六）法律、法规规定的其他义务。三、业主大会与业主委员会•1、业主大会•由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应义务的团体。•2、首次业主大会筹建•符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。•首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。•3、业主大会的职责•下列事项由业主共同决定：•（一）制定和修改业主大会议事规则；•（二）制定和修改管理规约；•（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；•（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；•（五）选聘和解聘物业服务企业；••（六）筹集和使用专项维修资金；•（七）改建、重建建筑物及其附属设施；•（八）改变共有部分的用途；•（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；•（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。例：楼顶广告100万元收入业主你受益了吗?•在广州某处附近的七层住宅楼，其顶上的户外广告报价近１００万元。按照一梯四户计算，一共有２８户人家，即使物业管理公司只收取其中５０万元的广告年租，那么每户人家年收益也接近２万元。面对这样巨大的收益，小区业主的回答是：不知道。记者在该物业楼下采访了一个据称是该楼业主的女士，她表示，自己连广告牌是什么时候立起来的都记不得了，更不用说了解它收了多少钱。•4、业主大会表决程序•业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。•业主可以委托代理人参加业主大会会议。•业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。•业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。•业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。•5、业主委员会•是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，反映业主意愿和要求，监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。•业主委员会职责•（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；•（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；•（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；•（四）监督管理规约的实施；•（五）业主大会赋予的其他职责。四、物业管理中的常见问题•1、房屋空置业主应否交纳物业费？•【来源】新闻晨报•2006年11月，李先生购买了某大厦的一间房屋用作办公，房屋建筑面积为112.49平方米。他与物业公司约定：物业管理服务费为每月每平方米21元，物业公司周一至周五提供中央空调，周六、日空调关闭。此外，如果房产空置时，仍需定期交纳各项费用。•自2008年6月起，李先生的房屋开始空置，他就开始欠付物业管理费。一审法院认为，物业公司提供了服务，所以李先生理应支付物业管理费。但李先生的房屋的确处于空置状态，客观上导致物业公司管理费降低，所以法院酌情适当扣减物业管理费，判决李先生支付所欠物业费3.6万元。2、业主家中被盗，物业公司是否该赔？盗贼光天化日光顾，物业居然未采取任何安保措施，常德某小区业主吴某夫妇将物业公司告上法庭。近日，湖南省常德市武陵区人民法院对该起财产损害赔偿纠纷案作出一审判决，被告物业公司被判赔偿原告吴某夫妇财产损失52000元。今年3月19日，吴某夫妇回到常德某小区发现家中失窃，随即通知物业工作人员并报案。经勘察，公安机关确认吴家当日发生盗窃案，作案人采取套锁手段入室盗走财物，总价值52000元。经调查，案发当日13时57分，一辆外地牌照的白色轿车（套牌）进入该小区，随后从车上下来4人采取套锁手段进入吴家所在房屋的单元门。该小车上4名男子具有重大作案嫌疑。遗憾的是，对于该小车及4名可疑人员进入和离开，小区物业工作人员既没有要求车辆进行登记，也没有询问该车人员因何事到访何人，更没有因为4人的异常举动采取任何安保措施，而是直接放行，监控室也无人值班和及时发现。该盗窃案至今未破。法院认为：吴某夫妇与物业公司之间存在物业管理合同关系。在本案中，物业公司没有尽到合同约定和法律规定的值班、巡查、警卫等义务，未能及时发现、制止罪犯的盗窃行为，导致吴某夫妇直接财物损失52000元，应当承担民事赔偿责任。3、汽车在小区被偷，物业负责吗？•在合肥工作的黄某夫妇为出行方便，于2007年购买了一辆价值20万元的高级轿车。•2009年4月6日晚，一名偷车贼盯上了黄某夫妇的轿车，潜入小区并将车子盗走。第二天，黄某夫妇向公安机关报案。2009年11月，偷车贼被公安机关抓获，但车辆未追回。•于是，黄某夫妇以物业公司没有认真履行双方所签订的物业管理协议为由，将物业公司告上法庭，并要求其赔偿车辆损失15万元。•物业公司在庭审中辩称，黄某夫妇不仅没有缴纳物业管理费，也没有将自己的车辆向物业公司进行登记，且其从未向物业公司租赁过任何地上或地下车位。而且双方对于小区停车只是形成租赁关系，而不是保管关系，因此，物业公司没有义务对该车进行保管，不应承担任何责任。•法院经审理认为，物业公司在小区车辆管理、安全防范和保卫上存在疏漏和瑕疵，未尽到安全保障的合理注意和保护义务，应当基于其过错承担赔偿责任。法院一审判决物业公司赔偿黄某夫妇4.5万元的车辆损失。4、小区公共用地能否种菜？•杨女士系北京市顺义区某别墅区业主，其别墅北侧有一块绿地。其入住不久，将该块绿地圈进自己的花园当中，并种植了玉米、辣椒等农作物。该别墅区物业公司诉至北京市顺义区人民法院，要求杨女士将该块绿地恢复原状。•该物业公司诉称，杨女士于2008年3月购买了本小区别墅，入住后不久，就强行扩建花园，将部分公共绿地囊括进其自家花园，侵占的总公共面积大约250平方米。请求判令杨女士将其侵占的公共区域恢复原状。•杨女士辩称，我确实超占了一部分绿地，当时这块绿地荒废，我就种植了玉米，我没有什么过错，故我同意今年年底退还该块绿地。5、物业是否有权拆除违章设施？•违反业主临时公约在楼顶安装太阳能，却被物业公司擅自拆除，武先生将物业公司告上法院，要求赔偿损失。房山法院依法判决物业公司赔偿武先生5000元。•武先生诉称，2010年，其花6500元购买了一套太阳能