6-居住规划

第六章居住规划内容•居住规划的流程•租房和购房的决策•购房规划•住房贷款规划第一节居住规划的流程•居住规划的重要性可以迫使个人或家庭有目的的储蓄可以科学的选择合适的住房可以科学的选择贷款计划居者有其屋！病者有其医！勤者有其业！劳者有其得！少者有其学！童年有其乐！读者有其校！弱者有其助！老者有其养！车者有其位！工者有其薪！农者有其地！商者有其利！优者有其荣！能者得其用！阅者有其悟！学者有其为!孟子《梁惠王章句上》制定住房消费方案住房支出住房消费住房投资购房租房居住需求空间需求环境需求家庭人口生活品质购或租？决策购否？购房规划是租否总价首付款贷款第二节购房或租房的决策•适合租房的人群刚踏入社会的年轻人工作地点和生活范围不固定储蓄不多不急需买房且辨不清房价走势租房购房优点负担较轻、同样方式可获得较佳的居住品质、灵活方便、可节约交通费增值潜力、居住归属、安全感缺点不稳定、无保障、房租上涨负担重，房贷压力大所得购房自备款产生的收入增值潜力、税收优惠付出每月的房租购房自备款产生的收入、购房税款2.1租房与购房的比较2.2.1购房或租房的决策方法——年成本法购房年成本=首付款×存款利率+贷款余额×贷款利率+年维修及税收费用+折旧租房年成本=房屋押金×存款利率+年租金购房或租房的选择——年成本法案例•汪小发看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，以1个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元，假定房屋的维护成本为5000元/年，年折旧率为2%，押金与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？•租房年成本：5,500元×12＋5,500元×1×3%＝66,165元•购房年成本：60万元×3%＋60万元×6%+5000元+120万元×2%=83000元•购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本66,165元高25.44%。所以租比买更划算。注意：•年成本法应结合：未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整，则租房年成本将随之增加。购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房会相对划算；反之，则租房划算。年成本法其他考虑因素—未来房价上涨•若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年成本率＝66,165元÷1,200,000元＝5.5%，购房年成本率＝83,000元÷1,200,000元＝6.9%，差距只有1.4%。若计划住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房价可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算。•若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。2.2.2购房或租房的决策方法——净现值法•其中NPV为净现值•t为年份数•CFt为各年的净现金流•i为折现率。n0ttt)i1(CFNPV购房或租房的选择——净现值法案例•若汪小发已确定要在该处住满5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回；如果购房，房价120万，维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定该住房在第5年末能以125万价格卖出。（假定折现率为3%）租房与购房的NPV计算•假定租金每年支付一次，期初支付•购房的净现值：假定首付款期初支付，购房的房贷本利为每年还一次，期末支付，维修成本也在期末支付。敏感性分析：不同售房价格预期的租购房比较购房或租房的选择——净现值法案例•王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子。该房可租可售。如果租的话，房租每月3千元，租期4年，押金1万元，预计房租每年调涨100元。而购买的总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊还；另外，购买该房的税费及装修费共需100000元，王先生估计居住4年后仍能按原价出售。王先生应该租房还是买房？（王先生年平均投资回报率是4%）王先生租房的净现金流量现值计算：第一年净现金流现值第二年净现金流现值第三年净现金流现值第四年净现金流现值CF0-13000-13000CF12-3100-2979CF24-3200-2954CF36-3300-2927CF1-3000-2990CF13-3100-2969CF25-3200-2945CF37-3300-2918CF2-3000-2980CF14-3100-2959CF26-3200-2935CF38-3300-2908CF3-3000-2970CF15-3100-2949CF27-3200-2925CF39-3300-2898CF4-3000-2960CF16-3100-2939CF28-3200-2915CF40-3300-2889CF5-3000-2950CF17-3100-2929CF29-3200-2906CF41-3300-2879CF6-3000-2941CF18-3100-2920CF30-3200-2896CF42-3300-2870CF7-3000-2931CF19-3100-2910CF31-3200-2886CF43-3300-2860CF8-3000-2921CF20-3100-2900CF32-3200-2877CF44-3300-2851CF9-3000-2911CF21-3100-2891CF33-3200-2867CF45-3300-2841CF10-3000-2902CF22-3100-2881CF34-3200-2858CF46-3300-2832CF11-3000-2892CF23-3100-2872CF35-3200-2848CF47-3300-2822CF48100008190元141229%)33.01(CFNPV480ttt租房王先生购房的净现金流量现值计算：第一年净现金流现值第二年净现金流现值第三年净现金流现值第四年净现金流现值CF0-400000-400000CF1-3375-3364CF13-3375-3232CF25-3375-3106CF37-3375-2984CF2-3375-3353CF14-3375-3221CF26-3375-3095CF38-3375-2974CF3-3375-3341CF15-3375-3211CF27-3375-3085CF39-3375-2964CF4-3375-3330CF16-3375-3200CF28-3375-3075CF40-3375-2954CF5-3375-3319CF17-3375-3189CF29-3375-3065CF41-3375-2945CF6-3375-3308CF18-3375-3179CF30-3375-3054CF42-3375-2935CF7-3375-3297CF19-3375-3168CF31-3375-3044CF43-3375-2925CF8-3375-3286CF20-3375-3158CF32-3375-3034CF44-3375-2915CF9-3375-3275CF21-3375-3147CF33-3375-3024CF45-3375-2906CF10-3375-3265CF22-3375-3137CF34-3375-3014CF46-3375-2896CF11-3375-3254CF23-3375-3126CF35-3375-3004CF47-3375-2886CF12-3375-3243CF24-3375-3116CF36-3375-2994CF48371033316258元230340%)33.01(CFNPV480ttt购房元230340%)33.01(CFNPV480ttt购房元141229%)33.01(CFNPV480ttt租房选择租房还是购房？2.3租购房决策影响因素•房价成长率：房价成长率越高，购房越划算•房租成长率：房租成长率越高，购房越划算•居住年数：居住时间越长，购房越划算•利率水平：利率水平越高，租房越划算•房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算•租房押金：押金水平越高，购房越划算租购房决策影响因素•何时购房划算首付款机会成本低房贷利率低房屋持有成本低房价预期涨幅高•折现率=自备款比重*自备款机会成本率+房贷比重*房贷利率•注意预期房价较难掌握，购房现值确实性低•何时租房划算房租涨幅低租房押金低比较租房与购房最好是以购房的折现率来计算租房的现值，比较公平若有一份明确的房租涨幅长期合约，租房现值的确定性高第三节购房规划•购房目标的确定•购房规划购房规划换房规划房屋投资规划•其他房产规划应该考虑的因素购房规划•可买多高价位的房屋？——购房财务决策•有哪些住房贷款方式可选择？•采用何种还款方式？——住房消费信贷3.1购房的目标•购房的面积需求不必盲目求大\无需一次到位\量力而行•购房环境需求区位\面积3.1.1估算负担得起的房价-目标精算法•可负担的购房首付款=可用于购房的资产额度×复利终值系数（n=离购房的年数，r=投资报酬率）+每年可供购房的储蓄×年金终值系数（n=离购房的年数，r=投资报酬率）•可负担的购房贷款=每年可供购房的储蓄×年金现值系数（n=贷款年限，r=房贷利率）•可购买房屋总价=可负担的购房首付款+可负担的购房贷款•可负担房屋单价=可负担房屋总价÷需求房屋面积购房规划——估算负担得起的房价案例•李先生一家拟在广州定居，计划5年后购房，贷款至多15年。李先生家庭目前有金融资产30万元，其中50%可用于购房准备。李先生一家目前每年可结余10万元，其中可用于购房的额度约为4万元。目前银行房贷利率是6%，而李先生的投资报酬率约为4%。李先生一家可买总价是多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所购房屋大约100平方米，房屋单价是多少？•李先生可负担的购房首付款=30万×50%×复利终值系数（n=5，r=4%）+4万×年金终值系数（n=5，r=4%）=39.92万元•李先生可负担的购房贷款=4×年金现值系数（n=15，r=6%）=38.85万元•届时可负担房屋总价=39.92万元+38.85万元=78.76万元•李先生可负担购房单价=78.76万元÷100=7876元3.1.2估算负担得起的房价-收入概算法•购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。可以下列公式概算可负担的房屋总价：•如果房贷是本利平均摊还，则可负担房价=PV（I，N，PMT）/贷款成数。其中，I：房贷利率，N：贷款年限，PMT：年收入×可负担房贷比率•从公式可知，同样的收入，房贷利率越低，可负担房价越高；可负担房贷比率越高，可负担房价越高。一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为年收入的5-8倍。案例：•小林年收入10万，其中30%可用来缴房贷，•如果本利平均摊还，房贷利率6%，贷款期限为20年，贷款成数70%。•可负担房价：PV（6%，20，-10×30%）/70%=49.2万，不到年收入的五倍。前提是预先准备14.8的首付款。3.1.3购房区域的选择（以北京二手房为例）3.2购房规划的应用•购房•换房•房屋投资规划3.2.1购房规划的应用——确定购房目标后的筹资计划确定需要居住的面积和区位目标住房当前的价位预测房价的增长率估算购房时所需总价目标住房所需的首付款目标住房可获得的贷款款购房前的应有储蓄率？投资报酬率？购房后的应有储蓄率？案例•小王现年25岁，在某著名会计事务所工作，工作比较稳定