物业管理条例释义(2)

1/64《物业管理条例释义》第一章总则本章共五条,对《物业管理条例》(以下简称《条例》)的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则、管理体制等作了规定。作为第一部全国性的物业管理法规,《条例》第一条开宗明义,将规范物业管理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗旨。物业管理虽然在我国发展迅速,涉及面甚广,但在实际生活中,对物业管理的内涵并没有形成一个统一的看法。为了避免不必要的纷争,《条例》第二条对其所称物业管理作了界定,明确了条例的调整范围。就业主而言,选择一个合适的物业管理企业对于其能否获得期待的物业服务至关重要,为此,《条例》第三条明确规定提倡业主通过市场竞争机制选聘物业管理企业。在知识经济时代,创新和科技进步是永恒的主题。物业管理服务质量的提高,也需借助新技术、新方法,也需依靠科技进步。因此《条例》第四条鼓励物业管理利用创新和科技进步来提升物业管理服务水平。为了加强对物业管理活动的监督管理,《条例》第五条明确了物业管理活动的监督管理部门。总则在整个《条例》中起着非常重要的作用,学习和掌握《条例》,首先应该理解和领会总则条文所体现的精神。第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。[释义]本条是关于《条例》立法目的的规定。改革开放以来,深圳、青岛、大连等地对住宅区和其他物业实施社会化、专业化、市场化的物业管理,取得了较好的效果。随着我国城镇住房制度改革的不断深化,房屋的所有权结构发生了很大的变化,越来越多的公有住房逐渐转变成个人所有。在城镇住房制度改革和城市建设发展的过程中,物业管理这一新兴行业应运而生。它的产生与发展,对于改善人民群众的生活、工作环境,提高城市管理水平,促进住宅建设,实施社会再就业工程起着积极的促进作用。近年来,物业管理行业进入了一个迅速发展的时期。据统计,目前上海、广东、山东、辽宁等省市物业管理的覆盖面已达到50%,深圳市物业管理的覆盖面已超过90%,全国物业管理企业已有2万多家,从业人员超过230万。2/64随着物业管理行业的发展,物业管理实践中也出现了一系列问题:一是业主的权利义务不明确,物业管理各法律关系主体之间的关系也不明确,出现问题后无法追究相关责任方的责任;二是物业管理企业的行为不规范,在实践中存在服务不到位、擅自处分本该由业主处分的事项、收费与服务不相符等不规范的行为,包括由过去的房管所改造过来的一些物业管理企业,也存在着自身定位不准确、服务意识不明确、服务与被服务的关系不清楚的问题;三是业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等缺少监督和制约,有的业主委员会不能真正代表业主利益,甚至损害了业主的公共利益;四是物业的开发建设质量问题对物业管理造成不良影响,使得物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任。对于这些问题应该说与我国有关物业管理的法制不健全有关。这种状况也造成政府对物业管理行业的监督管理缺乏法律依据,司法机关对日益增多的物业管理案件的处理无法可依,大量的矛盾纠纷得不到及时解决,这不利于物业管理市场的规范,也在一定程度上制约了物业管理行业的发展。因此,社会各界要求规范物业管理市场,针对物业管理进行专门立法的呼声逐年高涨,每年都有建议加强物业管理立法的人大议案和政协提案。近几年来,国务院及其有关部门制定了一系列有关物业管理的规章和规范性文件,如《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)、《城市新建住宅小区管理办法》(建设部令第33号)、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(国家计划委员会、建设部计价费[1996]266号)、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建设部、财政部建住房[1998]213号)、《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基宇[1998]7号)、《物业管理企业资质管理试行办法》(建设部建住房[1999]261号)、《物业管理委托合同示范文本》(建设部、国家工商行政管理局建房[1997]263号)、《前期物业管理服务协议示范文本》(建设部建住房[1999]246号)等。与此同时,各地在物业管理立法方面也进行了积极的探索。上海、天津、重庆、广东、广西、海南、湖南、江西、河南、陕西等20多个省市制定了物业管理条例,其他省市也普遍颁布了物业管理办法。上述法规、规章和规范性文件对于指导各地物业管理实践起到了良好的作用,也为《条例》的起草提供了条件。1999年4月,建设部成立《条例》起草小组,通过收集国内外有关资料,开展立法调研,召开专家论证会和有业主委员会、物业管理企业、街道办事处、派出所、居民委员会、律师等有关人士参加的座谈会,广泛征求地方和相关部门的意见,认真研究分析物业管理面临的形势和立法应当解决的主要问题,于2001年3月形成《条例》(送审稿)。2002年3月,国务院法制办将《条例》列入立法计划,并在送审稿的基础上,经过反复论证、修改和完善,形成《条例》(草案)。2002年10月16日,国务院领导批示将《条例》(草案)公开向社会征求意见。这一彰显民意、推动民主立法、切实提高立法工作质量的举措,在社会上引起了积极反响。在近一个月的意见征求期间,国务院法制办共收到近4000条意见。从征求意见的情况看,社会各界对制定《条例》的必要性和《条例》(草案)的基本内容给予了充分肯定,一致呼吁尽快出3/64台,使物业管理活动有法可依。在逐条研究分析并吸收有益意见的基础上,国务院法制办与建设部对《条例》(草案)进行了认真修改。2003年5月28日,国务院第九次常务会议审议并原则通过了《条例》(草案)。可以说,《条例》反映了社会法制意识的日益增强,凝聚了人民群众的智慧和热情。《条例》的立法目的,可以从三方面理解:首先,条例旨在为物业管理活动建章立制,规范物业管理活动中各方主体的行为。物业管理行为本质上是一种民事法律行为,物业管理法律关系主要是一种民事法律关系。国家对物业管理活动进行监督管理的基础在于,物业管理往往涉及众多业主的公共利益,当单一业主的利益和业主间的公共利益出现冲突时,需要有一个协调机构和协调机制,需要有指导各方行为的准则。物业管理活动涉及业主、建设单位、物业管理企业、物业使用人、公用事业单位等方面的权利义务。《条例》第二章对业主的权利义务,业主大会的产生、职责、会议形式、议事规则,业主委员会的职责、组成,业主公约的内容效力,业主大会、业主委员会与居委会的关系等作了明确规定,着重规范业主和业主大会的行为。《条例》第三章界定了建设单位在物业管理中的权利义务,着重规范建设单位的行为。《条例》第四章就物业管理企业、物业管理从业人员的资质、资格,物业服务合同等作了详细规定,着重规范物业管理企业、物业管理从业人员、物业使用人、公用单位、事业单位的行为。《条例》第五章着重规范物业使用和维护过程中各方主体的行为。其次,《条例》旨在通过规范物业管理活动,来维护业主和物业管理企业在物业管理活动中的合法权益。物业管理,实质上是业主行使对物业的所有权来满足自身需求的过程,是建立在业主的财产权基础上的。对物业管理立法,自应以维护业主的合法权益为核心。从《条例》的规定来看,也确实是这么做的。例如,《条例》要求建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益(第二十二条);规定业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自转让(第二十七条);强调物业管理企业违反条例规定给业主造成损失的,应当依法承担赔偿责任(第五十八条、第六十条、第六十一条、第六十二条)等。物业管理企业是物业管理活动中提供物业服务的一方当事人。业主和物业管理企业是平等的民事主体关系。对于物业管理企业在物业管理活动中的合法权益,《条例》也明确予以保障。例如,《条例》规定业主和使用人约定由使用人缴纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任(第四十二条);强调违反物业服务合同约定,业主预期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉(第六十七条)等。第三,《条例》旨在通过规范物业管理活动和维护业主和物业管理企业的合法权益,使物业管理发挥出良好的社会效益和经济效益,改善人民群众的生活和工作环境。从物业管理的产生和发展过程来看,物业管理的4/64推进与发展,对于改善居住质量、维护住区的安定、促进产业结构调整等方面作出了积极的贡献。制定条例的目的,也是为了充分发挥物业管理制度的积极作用,改善广大居民的生活、工作环境。第二条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。[释义]本条是关于物业管理定义的规定。《条例》对物业管理下定义,实际是要解决《条例》的调整范围问题。《条例》名为物业管理条例,规定《条例》的调整范围,势必要明确物业管理的内涵。对《条例》所称物业管理的定义,需从以下几方面理解:第一,物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。对于房屋等建筑物的管理,业主可以根据不同情况采用不同的方式。从实际情况来看,主要有三种方式:其一是业主自己进行管理;其二是业主将不同的管理内容委托给不同的专业服务公司进行管理;其三是业主选聘物业管理企业进行管理。《条例》调整的物业管理,仅指业主通过选聘物业管理企业对物业进行管理这种方式。《条例》所规范的物业管理活动,也限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。当然,这并不意味着业主采用其他方式对建筑物进行管理的行为没有法律约束,只不过《条例》对其不予规范而已。就业主自行管理而言,作为建筑物的所有权人,业主可行使对建筑物的占有、使用、收益、处分权。对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使所有权的体现,对此,《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)等法律、法规已有规定。就业主委托专业服务公司管理而言,业主和专业服务公司之间是委托服务合同关系,应当按照《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)等相关法律、法规的规定来执行。《条例》之所以就业主通过选聘物业管理企业实施建筑物管理单独立法,是基于这种方式的特殊性。必须说明的是,业主有权选择适合自己的方式来进行管理自己的物业。换言之,是否选聘物业管理企业来对物业实施管理,是业主的权利。《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理,但是,如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理的,则应当按照《条例》的规定来进行。第二,物业管理活动的基础是物业服务合同。5/64物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理企业提供的服务为标的所进行的一项交易。市场经济条件下,交易的进行主要通过合同作为纽带完成,交易的双方也即合同的主体。物业管理作为一项市场行为,也是通过合同才产生的。物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业服务合同是物业管理活动产生的基础。物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理和服务的,其权利义务直接来自于合同。可以说,没有了物业服务合同,也就不存在物业管理。物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系,明确了物业管理活动的基本内容。物业管理企业根据物业服务合同内容提供物业管理服务,业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用,双方是平等的民事法律关系。第三,物业管理的内容是业主和物业管理企业对物业进行维修养护、管理,对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。主要有两方面:一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理;二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的保安、保洁、绿化、交通及车辆管理等服务。除此之外,按照《条例》规定,物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托,为其提供物业服务合同没有约定的服务项目(第四十四条);也可接受供水、供气、供热等公用事业等单位的委托,为其向业主代收有