2010年珠海安宇商业广场项目市场调研及商业定位方案

『安宇商业广场项目』——2010.6市场调研及商业定位方案目录第一部分市场分析………………………………………………………………3一、南水镇概况…………………………………………………………………………..……....…3二、片区发展规划………………………………………………………………………………..…41、从产业布局规划来看…………………………………………………….………....……42、从远景发展规划来看……………………………………………………………....….…4三、片区交通状况…………………………………………………………………………...…...…51、连接市内主要交通枢纽的通达状况……………………………………………….……52、公交配套…………………………………………………………………………….……5四、片区主要商业市场概况…………………………………………………………….……...…61、嘉润百货…………………………………………………………………………….……62、汇缘服装鞋城……………………………………………………………….......…..…63、星风超市………………………………………………………………………….………74、金龙大酒店…………………………………………………………………...........……7五、主要路段业态分析……………………………………………………………………………81、珠海大道西路业态………………………………………………………….....….….…82、下金龙路业态……………………………………………………………........………..93、浪白路业态…………………………………………………………………….…….…104、南巷路业态………………………………………………………………….….………11六、区域市场分析………………………………………………………………………...………121、商业市场总体结构………………………………………………………….……....…122、商业市场业态业种分析…………………………………………………….…………133、租金价格水平分析……………………………………………………………………14第二部分项目概况…………………………………………………………………....14一、项目SWOT分析…………………………………………………………….…..…..14二、人流构成………………………………………………………………………...…..15三、综合定位………………………………………………………………………...…..151、南水项目主题定………………………………………………….……....152、消费定位…………………………………………………….…………....153、租金价格…………………………………………………….……….…...16四、招商操作模式…………………………………………………………….……...….161．招商策略…………………………………………….……..………..…...162、优惠政策…………………………………………….…………..…..…...163、招商模式……………………………………………….…………..….….164、项目基础完善、增设建议………………………….……………...….…17５、招商工作内容…………………………………………………….…..…17第一部分市场分析一、南水镇概况南水镇位于珠海市西南部，由南水、高栏半岛和荷包、大芒等十余个岛屿组成，全镇陆域面积100平方公里，总人口5万余人。南水距市区40公里，距珠海机场20公里，距澳门50公里。南水为珠海珠港新城的重要组成部分。全国沿海主枢纽港之一的珠海高栏深水港坐落在镇内，8车道的珠海大道贯通市区与港口。总装机容量372千瓦的珠海发电厂建在南水的石门咀，一期工程已于2000年1月发电并网，二期工程又于2004年6月进入施工。随着高栏港、沿海高速公路、江珠高速公路、广珠铁路等一批大型基础设施的建设，南水将成为珠海通往华南地区、西南地区以及内地通往港澳及海外的交通枢纽。1999年，国务院小城镇改革发展中心将南水镇列为全国小城镇综合改革试点镇，南水城区全景在国家发改委、省发改委、市委、市政府的重视支持下，镇委、镇政府确立“依托港口大办工业”的发展思路，引进了台湾长兴化工、台湾联成化工项目为代表的一大批精细化工项目落户并成功创办了“南水（台商）化工专区”、“南水工业区”。目前，包括英国BP公司的PTA和台湾长兴合成树脂项目等十余家跨国企业以及粤裕丰钢铁、华丰造纸等近百家内引外联企业落户南水，新的项目不断涌入，前来考察洽谈投资的客商络绎不绝，南水成为珠海投资办实业的一方热土。南水镇已逐步发展成为一个以石化、物流产业为主导，钢铁、造纸、能源、仓储并举发展，初具规模的重化产业基地和区域性物流中心，成为珠海西部地区经济发展的龙头。南水工业区生活配套区南水工业区一角近年来，南水镇加快了市政基础设施建设步伐，各种配套设施日臻完善，为招商引资和经济发展提供了强劲动力和良好的发展平台，促进了经济社会的迅猛发展，加快了农村城镇化进程，一个现代化临港新城雏形基本形成。历史发展1957年设南水乡，属中山县。1961年改南水公社，属珠海县。1979年珠海设市，划属香洲区，1986年建镇。位于市境西南部，由南水半岛和高栏、荷包等10多个岛屿组成，陆地面积84平方公里，人口0.8万人。镇中心距市城区中心40公里、珠海港口9公里、珠海机场20多公里，水路距香港45公里、澳门15公里。市区至港口的高速公路直达镇南，珠海国际深水港位于辖区内。辖南水、海安、南郊、南场、金龙、高栏、沙白石、铁炉、飞沙、荷苞10个村委会。以农、渔业为主，产品有稻谷、虾、蟹、鱼等。建有1个墟镇。境内发现的具有3000多年文化历史的摩崖石刻画是广东省重点保护文物。二、片区发展规划1、从产业布局规划来看高栏港下辖13个村、社区、联社，其中5个村委会，3个居委会，5个经济联社，共有农村人口1.2万人。主要传统经济产业是捕捞、养殖、种植业。“南水蟹”被国家评为绿色食品品牌，是南水养殖业的著名品牌。但随着我区经济的迅猛发展，农业用地、滩涂等逐渐减少，农渔业生产发展空间受到限制。加强基层组织建设、减轻农民负担、提高农民收入、提高就业能力、扶持集体经济发展等方面是我区努力的方向。2007年全区农业产值8039.5万元，农渔民人均纯收入达8036元；产业发展重点在农业、石化产业和旅游业。2、从远景发展规划来看2006年南水镇以「区镇合一」的模式与原「临港工业区」合併，合併后的区域更名为「高栏港经济区」。南水镇併入高栏港区之后，高栏港经济区首期的发展范围将增加到330平方公里，将高栏港区定位为以发展大宗干散货、油气品等能源物资中转、储存为主，并积极发展集装箱运输，同时为港后工业、保税仓储、修造船工业发展创造条件。三、片区交通情况1、连接市内主要交通枢纽的通达状况○距珠海机场20公里，车行约25—35分钟；○距市城区中心40公里，车行约70—90分钟；○距珠海港口9公里，车行约15-20分钟；○水路距香港45公里、澳门15公里；2、公交配套南水客运站为四级客运站，停车面积1000平方米，候车面积100平方米，售票窗口2个，检票口1个，发车卡位4个，工作人员5人（含2名保安），现南水客运站有4条线路，每天发往各地广州等珠江三角各地。四、片区主要商业市场概况南水市场汇缘服装鞋城星风超市金龙大酒店商业街路段名称经营类型数量/间租金范围/元面积范围/㎡（间）珠海大道西湘菜138--57元/㎡155㎡皮业行280-120㎡茶庄1117㎡百货1155㎡五金建材行1180-200㎡副食品批发185㎡纯净水170㎡办公室280-150㎡便利店250-120㎡机械维修行580-130㎡农信银行1250㎡五、主要路段业态分析1、珠海大道西业态湘菜4%茶庄4%百货4%副食品批发4%纯净水4%办公室4%便利店7%皮业行7%农信银行4%皮业行7%机械维修行13%五金建材38%湘菜茶庄百货五金建材副食品批发纯净水办公室便利店皮业行农信银行皮业行机械维修行备注：该路段租金均价为38-57元/㎡不等，商铺一层是复式结构，多以五金、机械维修为主，略有零散的生活配套业态。2、下金龙路段业态2%6%8%2%2%2%6%4%2%2%2%2%6%4%8%4%8%4%4%2%20%电动车物流公司照相馆五金交电摩托车维修行百货诊所汽配中国移动建材批发星风超市餐饮交通银行网吧便利店文具店医药福利彩票精品手机店速饮店备注：该路段租金均价为35-65/㎡不等，商铺是一层复式的结构，消费群以周边工厂的人为主，多以生活配套的业态居多，分布杂乱。3、浪白路段业态3%13%11%3%6%9%9%6%3%6%11%11%3%6%文具店女装童装十字绣工艺面包店美容美甲科技办公设备茶烟酒皮鞋药店餐饮小卖部补习中心电话超市备注：该路段是南水中学一带，主要体现在便利店、书店、补习中心、服装等；租金均价为40-50元/㎡不等。4、南巷路业态1%3%4%1%4%3%5%1%1%3%3%12%2%1%3%3%3%7%10%7%1%2%7%2%3%1%1%7%网吧窗帘电器行便利店农信银行通讯面包店五金交电福利彩票眼镜手机店美发店杂货店药店渔具店小食店医药茶烟酒化妆品女装男装牙科照相馆鞋店精品广告公司嘉润百货汇缘服装鞋城备注：该路段租金均价为45-70元/㎡不等，全街商铺层高以一层为主，有少量两层商铺。该路段的商业位于镇中心，人流量足，周边的工人和本地居民消费力中下，以嘉润百货、江缘服装鞋城为代表。六、区域市场分析1、商业市场总体结构○商圈辐射范围业态多为生活必需品为主，属于零散分布，各路段业态没有较好的统一规划，以杂乱不参的形式存在；○片区商业市场的消费者主要以本地居民、工厂工人为主，消费潜力中下；○片区的商业配套正逐渐完善，加上信禾长途汽车客运站的即将兴建，将吸引更多的人群前来消费；2、商业市场业态业种分析○目前仍以杂乱的临街自由业态为主；○区域内除嘉润百货、汇缘服装鞋城、星风超市、泰和百货、华昌百货、龙发百货等超市和服装城外，还具有娱乐场所-日月天健康中心，金龙俱乐部等具有代表性的娱乐业，其他业态都以常规性的生活配套商业为主；○商圈内有影响力业态缺乏配套，大型超市、连锁饮食、娱乐场所等其他业态有一定的填补空间；3、租金价格水平分析○实际调研情况表明，片区底商商铺租金均为35—70元/平方米。小结：商业的发展与片区的整体消费力相关，将与住宅商品房同期发展。商业市场的成熟有待培育，商业氛围较为冷清；以珠海大道商业区域较为冷淡，镇中心区域较为繁华；随着区域经济的不断发展，工业、房产业的规划，外来务工人逐渐增多，片区的租赁业需求迅速，租赁市场的需求量大，未来有较大的升值空间。第二部分项目概况一、项目SWOT分析二、人流构成三、综合定位1、安宇商业广场项目主题定位方案一：以农贸、超市为主导，生活配套为辅的复合型综合商业中心；方案二：以购物、休闲为中心主力的，餐饮、娱乐为辅的纯商业中心。2、消费定位目标消费群体：本地居民（村民）、常住、外来务工人员及周边流动人口；辐射消费群体：周边镇区、周边与外地消费者等综合消费群体。3、租金价格☆安宇商业广场：首层以农贸市场、百货超市等业态为主，农贸市场、百货超市另议，建议单间商铺租金单价：40-70元/㎡；二层以生活配套、网吧、服装、餐饮为辅助，租金单价：10-20元/㎡；四、招商操作模式1．招商策略◆商家控制：招商客户按品牌及面积分等级；从租金等方面给予不同的入场条件；A级：主力店、名牌、商家、特色业态或经营面积在1000平方米以上商户B级：品牌或经营面积在100~300平方米中型商户C级：非品牌或经营面积在100平方米以下的小型商户◆商铺控制：A、业态分区、统一规划B、结合商户级别合理分配、引导商家C、结合商铺面积、位置、商户进驻情况，对商铺出租进行筛选控制D、有序安排商家进场2、优惠政策1）基本优惠政