物业服务中心管理制度（DOC31页）

服务中心管理制度经理职责1、结合公司实际，组织制订公司年度工作计划，负责物业公司的全面工作。2、配合并负责落实总公司的各项行政、人事及财务管理制度，负责各项业务管理制度的执行。3、制订本公司各项管理制度、组织机构、岗位职责，并监督实施，保证各项管理服务工作的质量，使业主满意。4、召集、主持公司会议，及时解决管理中暴露的问题。5、根据政府和上级领导有关达标条件，制订优质楼宇管理和文明住宅小区计划，并组织实施。6、负责对本公司基层人员任免和奖罚，对中层管理人员的任免有建议权。7、协调、解决管理处管理过程中出现的各种问题，加强对管理处的监督。8、负责员工的思想教育，定期、不定期地听取员工意见和建议，激发员工的工作热情。9、有重点、定期或不定期地对一些设备进行巡视检查，发现问题并及时解决处理。客户服务部职责1、负责辖区的综合管理工作。2、负责落实辖区各项规章制度的切实执行。3、做好与业主房屋的交接验收工作，出现问题及时通知相关部门。4、负责业主房屋装修审核、监管工作。5、负责辖区文化活动的筹备与安排。6、负责各种图纸和业主档案的管理工作。7、做好业主投诉、报修及各种应急事件的处理。8、坚持物业管理要到位，服务要周到的原则，努力做到业主满意。9、在财务部的监督下，及时收取各项费用，收取率应达到95%以上。10、认真完成领导交办的其他工作。秩序维护部职责1、负责辖区的安全防范工作。2、忠于职守，自觉贯彻国家的法规政策和公司的规章制度，按程序办事。3、严守公司机密，不能说的不说，不能传的不传，有计划有秩序地做好工作。4、严格交接班手续，做好值班记录和交接班记录。5、对所管辖区执行巡逻任务，对进出小区的外来人员按规定请其出示有关证件。6、对拉货进出车辆要认真进行检查询问并做好记录。7、负责进入小区车辆的管理工作。8、按时开关公共照明路灯。9、发生紧急事件时及时处理并上报有关负责人，做好现场保护工作，积极配合有关部门进行抢救工作和处理善后。10、说服教育业主遵守小区各种规定。11、认真完成领导交办的其他工作。工程维修部职责1、根据小区房屋及其附属设施的实际情况，编制养护、维修计划，报公司审批后组织贯彻实施。2、日常维修工作随叫随到，让业主满意。3、参与新接管物业项目前期验收，接管工作。4、负责业主装修验收工作。5、全面负责楼宇的各种机电、消防、水电设备的养护与维修工作，保证各类设备正常运行。6、定期检查各种设备，根据存在的问题，提出维修解决办法和制定维修方案，方案批准后组织实施。7、认真完成领导交办的其他工作。清洁绿化部职责1、做好辖区内道路、楼道、各类照明设备、绿化带等所有公共环境的清扫保洁。2、收集和清理辖区垃圾。3、管理绿化设备和各种清扫工具。4、负责辖区内园林绿化维护工作。5、认真完成领导交办的其他工作。岗位职责服务中心经理岗位职责1、认真贯彻执行公司的经营理念和管理规定，全权负责处理管理处工作中的一切事务，按时完成公司下达的年度经营、质量、安全目标和利润指标。2、收集员工、住户意见和建议，不断完善各项规章制度、操作程序；部门人员的岗位职责、考核标准，并监督实施。3、制定部门年度计划和月度计划。4、主持每周管理处例会和晨会，听取工作汇报，布置工作任务，解决实际问题，改进管理方法。5、负责业主装修手续审核审批工作。6、每日巡视辖区内外各场所，检查服务质量，及时纠正不合格服务。7、结合小区实际，精简设置管理处组织机构，协助公司建立、健全各项规章制度。8、按规定对员工进行培训和考核，做到奖罚分明。9、做好小区省、市级达标创优工作。10、协调管理处与辖区派出所和社区等有关部门的关系，便于开展工作。11、按照物业接管验收标准，配合工程部，对小区房屋、公共设施进行验收接管。12、受理重大业主投诉，涉及重大问题及时向上级反映。13、按照档案管理制度负责监督检查物业竣工档案、业主档案、质量记录等文件资料的管理、发放、收集、存档和保管工作。14、完成领导交办的其他工作。客服主管岗位职责1、协助管理处主任处理日常事务。2、根据管理处主任的安排，布置当日工作，并负责检查落实工作执行情况。3、负责检查清洁、绿化的清理养护状况。5、负责办理业主的房屋交接入住、装修手续，负责住户装修巡视抽查工作。6、经常走访业主，与业主建立和睦关系，虚心听取业主意见，并及时总结提高管理服务质量，努力为业主排忧解难。7、负责搞好业主的接待工作，并合理解释，及时解决业主提出的问题。8、熟悉各项收费标准及其构成，熟悉辖区业主物业管理费的收缴情况，协助各种费用的催缴工作。4、整理、记录、落实业主反馈的信息和投诉情况，对当日发生的问题及处理方法作详实记录,并将维修内容及时传递相关部门。5、经常向管理处主任提出有效建议。6、负责组织客户满意度调查和社区文化活动。7、及时完成上司交办的其他工作。综合维修工岗位职责1、熟悉小区各类房屋的分布状况、房屋内外结构、附属设施。2、熟悉小区水、电、气、消防系统的管线走向、分布状况以及管线主控制位置。3、熟悉小区各种设备的性能和使用状况。4、负责对设备、设施进行巡查、维修、养护。5、经常巡视小区，掌握公用设施的运行和完好状况，如发现有损坏、隐患或其他不正常的情况，应及时组织人员抢修，以确保公共设施完好，设备正常运行。6、负责辖区业主/住户有关给排水报修项目的维修工作7、负责二次供水，水样抽取和送检工作，确保向用户提供卫生合格的判断一般性应急事件。8、配合管理员进行业主验房、装修监管工作。9、配合管理员做好消防安全管理工作。10、妥善保管好各种维修器具，未经领导同意，不得外借，器具的更新以旧换新，确保合理使用年限。11、完成领导交办的其他工作。管理员工岗位职责1、熟悉小区楼宇结构、单元户数，及业主家庭成员的基本情况。2、配合领导对小区楼宇进行接管、验收、交接工作；准备入住资料。3、负责办理业主的房屋交接入住、装修手续办理。4、负责住户装修巡视检查工作，发现违规装修及时制止，并向主管报告。。5、经常走访业主，与业主建立和睦关系，虚心听取业主意见，并及时总结提高管理服务质量，努力为业主排忧解难。6、负责搞好业主的接待工作，并合理解释，及时解决业主提出的问题。7、熟悉各项收费标准及其构成，熟悉辖区业主物业管理费的收缴情况，协助各种费用的催缴工作。8、负责辖区环境卫生的监督、检查工作。9、协助主任组织开展小区社区文化活动及宣传工作，主动加强与业主的沟通和联系。10、负责工作牌及管理人员证件的发放、变更、保管等工作。11、完成领导交办的其他工作。接待收费员岗位职责1、熟悉辖区楼栋号、单元数和面积，掌握各项收费标准及计算办法。2、负责责任区内物业管理费、水费、电费、维修费等各种费用的核算、收缴及计算机输入工作，及时编出各项费用的应收款总额，做好各项收费的原始记录的登记、保管工作，每月初制定上月财务报表，报公司财务部及物业处主任。3、熟悉辖区业主姓名，掌握各业主应付各项费用的收缴、欠付情况，做好备查记录工作。4、配合领导对小区楼宇的接管、验收、交接工作。5、做好业主/住户资料的保管保密工作。6、协助接待业主来访、投诉工作，职权范围内及时解决处理，职权之外者及时报管理处主管或主任，并做好记录。7、负责小区各种图纸和业主档案的管理工作。8、及时收取各项费用，收取率必须达到95%以上。9、完成领导交办的其他工作。秩序主管岗位职责安全管理主管在物管处主任的直接的领导下，负责小区的现场安全管理工作，对物管处主任负责。其职责如下：1、熟悉掌握小区的整体情况及各班队员个人情况，并负责组织协调各班的工作。2、不定时检查各班班长及队员值勤情况及履行职责情况，做好《日检记录》，并督促检查处理有关问题。3、遇紧急事故发生，及时与物管处主任联系，并迅速调集人员前往事发地点进行处理。4、负责上传下达，及时将小区各班出现的治安问题和处理情况综合整理，向物管处主任汇报。5、整理质量各种记录，保证各班质量记录的完整性，并及时交物管处存档。6、依据《巡逻记录表》及《日检记录》对队员进行考核及月工作总结。7、负责组织安全管理队的军训、培训及新队员的入职培训工作。8、完成物管处主任临时交派的其他工作。秩序管理员职责一、班长职责1、接受辖区主任和队长的领导，负责辖区内公共秩序工作的安排、落实、督促、检查、考核记录和纠正。2、在管理处组织公共秩序员培训的基础上，拟订本班队员每周的再培训计划，并组织实施。3、熟悉门岗，巡逻岗职责和任务，掌握辖区治安、消防维护工作的规律和特点，对不符合管理制度要求的及不安全因素要随时进行跟踪，并及时予以纠正。4、负责本班员工的考勤考核及执勤班次、岗位安排。5、督促本班队员搞好内勤工作，协调本班队员之间以及与其他班队员的关系，搞好团结。6、及时完成领导交办的其他工作。二、一般队员职责1、熟悉本岗位的职责要求、工作任务和工作程序，掌握突发事件的处理程序。2、监守岗位，服从指挥，文明执勤，礼貌待人，认真做好执勤记录。3、着装整齐，准点上岗、整齐上岗。上岗后要检查本岗设施、设备、通讯工具是否齐全、完好，填好交接班记录，明确上一班队员交办的事项和本班的任务。4、执勤中要始终保持高度的警惕性和认真负责的态度，发现治安、消防等不安定因素要及时排除，并及时报告上一级领导，遇到抢劫、盗窃、斗殴、火情、酗酒、交通事故等突发事件要按突发事件的处理程序迅速、及时、果断、妥善处理。5、发现违法犯罪分子要临危不惧，及时报告请求支援，采取坚决有效的措施制止犯罪行为和抓获犯罪分子。6、熟悉辖区的消防措施，掌握消防设施使用方法。7、积极向业主/住户进行治安和消防知识的宣传。8、完成领导交办的其他工作。三、门岗职责1、熟悉安全管理队员一般职责，熟悉小区基本情况、业主及家庭成员、房号、车辆牌号。2、负责来访人员的接待及登记工作，凡说不清业主房号，姓名者，严禁其入内。3、负责大件物品的检查及放行工作，对离开小区的大件物品，必须凭物管处签发的《物品出门登记表》放行，否则不予放行。4、负责业主及办公室特种报刊，信函，邮件的接收工作。5、负责检查装修人员及临时人员的证件，无物管处办理的《施工人员出入证》或《临时出入证》，有权制止其进入小区。6、对不遵守门岗制度的强行进入者，有权制止，必要时可采取行动。7、禁止小商小贩及闲杂人员进入小区或在门口逗留。8、不允许当班时间串岗，聊天，打闹，睡觉。9、发现问题及时向班长汇报。10、保持门岗周围的环镜卫生，要求桌上物品摆放整齐，门外车辆摆放整齐，严禁在建筑物上胡涂乱画。11、负责进出车辆出入卡的收发、登记，凡无出入证的车辆一律禁止出入。12、待人接物要热情礼貌，严格遵守公司规定的文明礼貌用语。13、不允许队员穿工装及带公用物品外出。14、做好交接班工作。15、完成领导安排的其它任务四、巡逻岗位职责1、熟悉安全管理队员一般职责，全面了解小区情况，能处理各种突发事件。2、负责小区治安防范工作。3、按规定时间、路线，对辖区进行巡逻。4、巡逻时注意小区卫生和公共设施情况，发现不合格及时通知相关人员并进行处理。5、保持通讯设备畅通。6、负责车辆停放管理工作。7、做好巡逻记录。8、做好交接班工作。9、完成领导交办的其他工作。绿化保洁员岗位职责一、保洁员岗位职责1、服从领导安排，自觉遵守公司各项规章制度。2、负责小区所有公共部位，公共设施的清扫保洁工作。3、负责单元内楼梯间楼梯地面、扶手、电子门、消防箱、电表箱、有线电视接线盒、声控灯、开关等的清洁卫生。4、负责花草树木、残枝败叶等杂物的清除工作。5、清扫完毕，不得擅自离岗。6、热爱本职工作，任劳任怨，积极热情听取别人意见，尽心尽力完成自己的本职工作。7、认真完成领导交办的其他任务。二、绿化员职责1、按时对辖区内的绿地、花木进行适量浇水。2、定期对花木和绿地进行修剪、除杂草、施肥、修补、病虫害防治和防风护苗等养护工作。3、负责按计划要求进行绿化的改造施工。4、熟悉花草树木品种、名称、特性和栽培管理方法，并正确熟悉使用园林机具。5、保管维护好绿化设备和工具，做到定期保养、维护，不经领导同意，不得外借绿化设备和工具。6、完成领导交办的其他工