XX大厦酒店式公寓策划方案

1.房地产发展趋势一个房产项目的生存发展，总是要受到整个房地产市场整体大环境的影响。特别是在房地产消费日趋理性的前提下，分析重庆地区的房市发展轨迹及前景，对本项目的前期定位和后期销售都有积极意义，同时也能在一定程度上规避或减小房地产开发风险。重庆房价从起步至今可以分为三个阶段：1、2003年以前，在“西部大开发”政策及城市化进程的带动下，重庆的房地产市场开始全面启动，但总体开发水平较低。也正是从这个时期开始，房价呈平稳上升趋势2、2003年下半年到2004年上半年，重庆房价一路飚升，且涨幅相当惊人。房地产相关部门的数据显示：2003年下半年主城区房价涨幅为5.5%；2004年上半年，主城区房价上涨速度更是惊人，春交会的上涨幅度甚至超过25%。房价飚升主要是因为：①宏观房地产市场环境看涨，②城区改造及大量的拆迁安置户，③宏观经济良性发展的影响及消费内需的拉动。3、2004年6月以后，全市房地产消费逐渐降温，房价也趋于平稳，部分楼盘开始把更多精力用于促销上。主要原因在于：①前期房市火爆而引发了大量资本进入房地产市场，造成严重的供大于求，②房价与收入水平不对称，造成房地产市场的消费力瓶颈，③受国家对房地产市场的宏观调控的影响。4、但与此同时，土地价格却不断上涨以及建筑材料价格的居高不下，造成大部分开发商不会轻易下调房价。可以预见：重庆房价将进入逐渐平稳、局部回落的阶段。房价走势总体来看，2004年特别是下半年以来重庆房市呈不断调整、平稳发展的态势，房市消费在逐渐回归理性。1、房地产投资保持合理增幅和比重：全年房地产投资累计完成393.09亿元，占全社会固定资产投资的24.4%，同比增长了19.9%（低于2003年33.3%的高增幅）。2、施工面积和开发面积增保持增长，竣工减缓：我市房屋施工面积6160.04万平方米，同比增长16.5%；新开工面积2144.84万平方米，同比增长2.2%；房屋竣工面积1534.58万平方米，同比下降8.5%。3、商品房交易指数保持增长：全市商品房成交面积1918.75万平方米，成交金额356.65亿元，同比增长16.6%、25.2%。主城区商品房交易面积保持增长态势。2004年主城区商品房销售面积1209.77万平方米，成交金额287.21亿元，与2003年同比增长8.6%和22.5%。其中住宅成交面积1091.83万平方米，占商品房成交总面积的90.25%，宏观房市（主要数据来源：历年统计资料及我司市场部）通过对重庆房产市场的描述，未来一段时期内估计：①国家或政府部门对房地产的宏观调控将会继续，房地产市场将会更加规范，消费更加理性。②房市趋于平稳，将造成有价无市的局面。一段时期后，因部分中小开发商实力有限将被迫降价；在市场消化部分房屋存量后，房市才有回暖的可能。③房价在平稳发展中将适度下调，直至政策回暖或大部分空置房被“消化”为止。④消费逐渐理性化，“高性价比”楼盘领舞重庆房市。⑤开发商更加谨慎，在提升产品质量的时候更注意楼盘风格的塑造，提升楼盘的服务与品质，高附加值楼盘将是夹缝中求生存的唯一选择。⑥房地产开发商为了规避或降低市场风险，和代理商之间的合作将会更加频繁和紧密。2.市场需求及消费传统项目所处区域的房市消费传统直接影响消费者对不同质素房地产产品的取舍，项目所处区域的市场需求则可以指导项目的价格定位和销售周期。从房地产市场形态上看，本项目所处较场口是解放碑区域的重要组成部分，因此在分析市场时统一称为“解放碑区域”。同时为了使市场需求及消费特点的分析更准确、更具针对性，又将解放碑区域进行细分。A、较场口、新华路板块中华路往较场口方向，以较场口为中心，含民权路（部分）、民生路、和平路、新华路等。B、解放碑核心板块中华路往小什字方向，以步行街为中心、含民权路（部分）、民族路、邹容路、临江路等。C、解放西路、中兴路板块中兴路往南纪门方向，含中兴路、解放西路及至朝天门的解放东路、陕西路、长滨路。D、小什字、嘉滨路板块本板块主要以小什字为主，含嘉陵江滨江路。2.1解放碑区域消费传统销售价格2.2解放碑区域房价走势决定销售周期2.3解放碑区域住宅市场需求2.1解放碑区域消费传统房地产市场需求的转变引导供应形态的转变。传统意义上的解放碑区域以商贸为重、居住为其次，体现的是商业高度发达、住宅为配套的格局。但在强化商业的同时，住宅的需求空间也进一步放大。只是在住宅市场的需求形态上与其它区域有很大的不同：除传统的解放碑原住民区外，新兴的住宅市场主要以满足投资及服务于高收入阶层，追求面积经济、布局紧凑、功能齐全，体现了“小而全、小而精”住宅形态。1、较场口、新华路板块以较场口为中心：与现在的解放碑商圈核心区一街相隔，是解放碑核心地带的延伸区域。2、拥有良好的交通网络条件：是南岸、菜元坝等方向的进城主通道。此外号称重庆主城区交通流量中，三分天下有其一的轻轨较新线已通车，将带来更多人流及商机。3、市民眼中“解放碑边上的农村”正在发生巨大的变化，已显示出了“解放碑的气象”：得意世界已聚集相当的人气、轻轨带来了不可估量的人流、银泰百货等正在提升较场口的商业氛围等。4、消费水平稳步提高：现在的较场口已完全融入解放碑，并成为一个综合的商贸区。在此带动下，板块内的消费水平得到很大的提升，消费力进一步加强。5、成为解放碑的配套居住区：较场口板块正在成为解放碑核心区的配套居住区，板块内云集了众多公寓式住宅如云鼎国际公寓、合景聚融广场、美力、阳光星座、馨茗苑等，体现了极高的投资及居住价值。较场口作为解放碑中央商务区的一个“硬核”、随消费市场的扩大、市民生活水平的不断提高，与解放碑相互补充，相互完善。较场口、新华路板块1、解放碑板块以步行街为中心：是解放碑中央商业区的核心，集商务、金融、商业及与配套设施为体，同时也是重庆的商贸中心。解放碑步行街也是中国西部最大的商业步行街区。2、交通系统相当完善：临江门、小什字及新华路均为交通要道，全市场所有的出入城公交系统均以该板块为服务中心，交通条件相当优越。3、强大的商贸功能：以步行街为核心的解放碑商贸中心区的单位机构达7600个，营业面积超过5000平方米的大型商场有20多家。拥有金融机构70余个，90%的驻渝国内商业银行、保险公司、证券公司总部在解放碑；2/3的驻渝境外银行、保险机构在解放碑；3/4的驻渝世界500强企业和所有的外国驻渝领事机构在解放碑。4、极强的消费力：解放碑板块拥有完善的商业及居住形态，商场、写字楼、酒店及公寓等容纳了每天高达30万的人流量。区域内的消费者以年轻人及外来消费为主，解放碑的原住民消费力高但消费量少。5、成为重庆房价的至高点：解放碑板块内商业或住宅售价均为重庆最高，区域内商铺每平方米的售价在５—16万元之间，步行街租金更是达到1000—2500元／㎡；而区域内的住宅也达到了5000—7500元/㎡，同样也是重庆的最高售价。但由于近两年住宅供应量急剧增加，导致住宅市场竞争越来越激烈，空置率越来越高。解放碑作为重庆的核心，由于其强大的商贸功能而形成了区域内高收入、高消费的消费特征。在区域内房地产市场竞争日趋激烈的状况下，向周边延伸已成为必然，但其核心地位依然不可动摇。解放碑核心板块1、本板块主要以解放西路及中兴路为主，往朝天门方向上的解放东路、陕西路。2、解放西路及中兴路连接石板坡立交，是菜园坝火车站及南坪经长江大桥进城的主要通道之一，是渝中区下半层交通要道。3、本区域主要以渝中区原住民为主，是传统居住区。居民消费趋向的传统意识较强，并形成了较为传统的消费习惯。消费力的隐性较强，体现在消费的频率不高但平均消费水平不低。4、本区域房地产市场集中度不高，真正意义上的新兴住宅较少，主要是该片区人口密度高，传统建筑多，开发商可能的拆迁成本较高。而板块内的房地产开发主要集中在与其相连的解放东路及外围的长滨路。由于本区域的人口密度较高，传统住宅较多且与本项目相隔较近，对本项目的客户积累有积极意义。解放西路、中兴路板块综合上述对解放碑区域市场需求及消费传统的简要分析，本区域房市体现出如下特点：①四个板块中较场口新华路板块、解放碑核心板块由于地缘关系，对本项目的影响最大。其次为解放西路中兴路板块，最后是小什字嘉滨路板块。②区域内住宅市场正在颠覆“一步到位”的居住理念，即一次性买足够空间，面积宽敞到位。而倡导面积经济、布局紧凑、功能齐全的小户型或超小户型，对绿地率、朝向、采光等要求相对较低。③随着解放碑商贸中心区的进一步扩张、较场口改造力度进一步加强，解放碑和较场口消费核心得到空前加强，高密度的城市公寓已经成为该区域的居住特色。④作为解放碑及较场口区域的城市公寓，其消费主体多为年纪轻、高学历、高收入、生活节奏较快的城市事业型青年，这一消费群体由于生活节奏较快他们往往更愿意选择城市中心区内，尤其是CBD核心区内交通便利的住宅。⑤区域住宅市场投资性客户所占比重越来越大，投资者在购买住宅后以出租或二次出售的方式获得投资回报，出租对象以在区域的高收入阶层为主。⑥区域住宅市场竞争越来越激烈，公寓式住宅成为开发商在本区域开发的首选，但区域内住宅售价保持在一个较高的价位上。2.2解放碑区域房价走势从2004年第三季度起，由于全市乃至全国的房价不断上涨，逐渐呈现出购买力瓶颈，随后房地产景气指数不断下行。在可以预见的一两年内，估计重庆市整体房价会稳中有降，房市会更趋于理性。但就解放碑区域的住宅而言，因其所处的特殊区位，受宏观调控的影响而导致售价下调的可能性较小，相反应该会保持在一定售价水平。解放碑区域的住宅房价一直处于较高价位上，且以酒店式公寓的销售价格最高，在2004年达到最高点：单位：元/平方米（套内面积）合景聚融(装修)阳光星座(装修)南国丽景恒通云鼎天伦华苑时代天骄地王广场美力.com(装修)300035004000450050005500600065007000750099年00年01年02年03年04年上04年下05年（主要数据来源：历年统计资料及我司市场部）上图所标注的近年来解放碑区域房价走势，每个时间段内均选取了一个较为典型的楼盘作为房价的参考点。需说明的是：①选取的楼盘并不一定就是在该时段内开盘销售，在售项目均可作为参考楼盘；②2004年开始销售的楼盘大部分是装修房，在价格比较时有一定的差异；③在上述标示的楼盘中，均为面积偏小、户型紧凑的公寓式住宅；④为保证项目的参考价值，上图所选楼盘均为靠近或属于较场口及解放碑。解放碑区域近年来的房价走势图，对本项目的价格定位有较大的参考及借鉴作用。综合参考上图所示项目的物业类型、物业位置、装修形态、销售价格及未来趋势等因素，在项目价格定位时应找准开发利润和销售进度的平衡点，不盲目求快，同时防止房价形成虚高。2.3解放碑区域住宅市场需求一个区域的住宅市场需求是否旺盛，直观的体现是：当年的住宅施工面积和销售面积的对比，以及逐年的住宅销售面积同比。下图综合了解放碑板块及较场口板块近年来住宅（所有住宅类型）施工及销售面积：（主要数据来源：历年统计资料及我司市场部）从上表不难看出，本区域住房施工及销售面积走势有所不同，施工面积有起伏过程，而销售面积则处于平稳上升趋势。2004年由于大量的公寓式住宅投放市场，从而拉升了区域整体住宅市场的供需量。全年解放碑区域（含较场口）近十家酒店式公寓总建筑面积超过60万㎡，是2003年的三倍以上。体现了一是本区域内公寓式住宅的竞争更加激烈，二是区域内住宅市场的需求仍然以酒店式公寓为主导。3.区域同业竞争分析房地产项目的成功与否并不完全取决于项目本身，除宏观市环境对开发运作有深远影响外，同业竞争对手状况也会对项目产生直接或间接的影响。特别是对于项目所在区域内的竞争对手应重点分析。区域内同业竞争分析体现在三个过程：项目与区域内其它项目的优势对比；重点对比参考及借鉴价值较大的楼盘；以本项目自身质素为基准，竞争楼盘竞争程度对比。3.1区域竞争对比3.2典型竞争楼盘3.3竞争程度分析3.1区域竞争对比区域竞争分析主要通过比较本项目与其它项目的各主要质素，综合得出本项目的优劣势，这对本项目的前期定位及后期销售将起引导