沈阳城市经济及商业网点分析报告

Page1of40沈阳项目初步市场调研报告沈阳项目初步市场调研报告沈阳项目初步市场调研报告沈阳项目初步市场调研报告目录目录目录目录第一章第一章第一章第一章：：：：沈阳城市经济及商业总体分析沈阳城市经济及商业总体分析沈阳城市经济及商业总体分析沈阳城市经济及商业总体分析一一一一、、、、沈阳概况沈阳概况沈阳概况沈阳概况1.1沈阳概况1.2地理地貌1.3交通条件1.4城市人口二二二二、、、、沈阳市经济发展状况沈阳市经济发展状况沈阳市经济发展状况沈阳市经济发展状况2.1综合经济实力2.2各经济指标发展分析2.2.1生产总值2.2.2国民经济三大产业比例2.2.3人均GDPPage2of402.2.4社会消费品零售总额2.2.5固定资产投资情况2.2.6商品房开发投资三三三三、、、、沈阳房地产市场概况沈阳房地产市场概况沈阳房地产市场概况沈阳房地产市场概况3.1沈阳房地产市场概况3.2近几年房地产投资情况3.32008年房地产相关指标3.4房地产供销比3.5商品房价格走势分析3.62009年一季度沈阳房地产开发情况3.6.1房地产开发施工、投资情况3.6.2商品房销售价格状况3.6.3商品房空置面积状况3.6.4房地产市场运行主要特点Page3of403.7房地产市场小结四四四四、、、、沈阳土地市场概况沈阳土地市场概况沈阳土地市场概况沈阳土地市场概况4.1土地供应分析4.2土地成交量分析4.3土地成交价格分析4.4土地市场分析小结五五五五、、、、沈阳城市规划沈阳城市规划沈阳城市规划沈阳城市规划5.1沈阳城市总体定位5.2沈阳城市结构5.3沈阳城市功能5.4未来规划城市人口和用地规模5.5未来规划城市形态5.6综合交通体系5.7沈河区概况及规划Page4of405.7.1沈河区概况5.7.2金廊工程规划建设Page5of40第一章第一章第一章第一章沈阳沈阳沈阳沈阳城市城市城市城市经济及商业总体分析经济及商业总体分析经济及商业总体分析经济及商业总体分析一一一一、、、、沈阳概况沈阳概况沈阳概况沈阳概况1.11.11.11.1沈阳概况沈阳概况沈阳概况沈阳概况沈阳是中国东北地区经济、文化、交通、金融和商业中心，是辽宁省省会，也是中国重要的工业基地和历史文化名城。沈阳位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部，位于东经122°25‘至123°48‘，北纬41°11’至43°2‘之间，她背倚长白山麓，面向渤海之滨，是辽东半岛的腹地。沈阳东西长115公里，南北长205公里。沈阳属北温带大陆性气候，四季分明。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口720.4万人，市区人口506.6万人。目前沈阳市目前沈阳市目前沈阳市目前沈阳市拥有拥有拥有拥有700700700700多万人口多万人口多万人口多万人口，，，，是东北经济是东北经济是东北经济是东北经济、、、、文化文化文化文化、、、、交通交通交通交通、、、、旅游及商贸中心旅游及商贸中心旅游及商贸中心旅游及商贸中心，，，，最具影响力和带动性的区域领导型城最具影响力和带动性的区域领导型城最具影响力和带动性的区域领导型城最具影响力和带动性的区域领导型城市之市之市之市之一一一一。。。。辐射鞍山辐射鞍山辐射鞍山辐射鞍山、、、、本溪本溪本溪本溪、、、、抚顺抚顺抚顺抚顺、、、、辽阳辽阳辽阳辽阳、、、、铁岭铁岭铁岭铁岭、、、、丹东丹东丹东丹东、、、、阜新阜新阜新阜新、、、、盘锦八大城市盘锦八大城市盘锦八大城市盘锦八大城市，，，，涵盖涵盖涵盖涵盖2500250025002500万人口万人口万人口万人口。。。。1.21.21.21.2地理地貌地理地貌地理地貌地理地貌沈阳市位于松辽平原的东部，辽宁省的中部，辽河支流-浑河出山口的北部，地理环境重要，为辽宁省省会所在地，也是全省政治、经济、文化、交通中心，我国著名的重工业城市。沈阳以平原为主，地势平坦；沈阳地区属于温带半湿Page6of40润大陆性气候，受季风影响较大，四季分明，全年平均气温为8.1℃左右，7月份气温最高，月平均气温约24.0℃；1月份气温最低，月平均气温约-8.5℃。1.31.31.31.3交通条件交通条件交通条件交通条件沈阳地处辽宁中部城市群、环渤海经济圈和东北亚经济圈的中心位置，是沟通关内外联系的咽喉，联系东北经济腹地与沿海经济带的黄金通道。独特的地理、区位和交通优势是沈阳成为中心城市的基础性前提条件，成为继“珠三角”、“长三角”和“京津唐”地区之后的第四个增长极或核心区。沈阳作为我国东北地区最大的经济中心城市和通往关内的必经之路，经过长期的发展，形成了密如蛛网的航空、铁路、公路运输网络，道路运输业蓬勃发展。公路公路公路公路：：：：沈阳公路总里程达到11376公里，公路网密度达到87.64公里/百平方公里，其中高速公路8条326公里，一级公路17条425公里，其他干线公路17条810公里，县级公路74条1387公里，乡级公路390条3263公里，专用公路26条221公里。目前沈阳公路已形成了以“一环七射”的高速公路网为主骨架、8条放射状国省干线为主通道、以县乡和农村公路为脉络，干支相连，城乡互通，县县通高速，任意一点半个小时上高速的网路体系。铁路铁路铁路铁路：：：：沈阳是中国东北地区最大的铁路枢纽,铁路网密度在全国堪称首位,沈山、沈丹、沈吉、哈大等6条铁路干线从沈阳通向四面八方,并且与朝鲜、蒙古、俄罗斯直接相通。Page7of40航空航空航空航空：：：：桃仙机场是东北地区航空运输枢纽，位于辽沈中部，为辽沈中部城市群2400万人口的共用机场，以机场为中心，距沈阳市中心20公里，距抚顺、本溪、鞍山、铁岭、辽阳营口等城市均不超过100公里，并通过高速公路与各城市形成辐射连接。设计年旅客吞吐量为606万人次。目前，经桃仙国际机场的航线共70余条，形成了覆盖东北亚地区的航线网络。道路客运道路客运道路客运道路客运：：：：沈阳市道路客运线路728条，城市公交线路186条，线路总长2742公里，营运车辆5096台，年运送旅客90558万人次，运营里程20579万公里。沈阳市道路客运跨省市线路已通达12省和省内绝大部分城市，市郊线路已通达全市100%的乡镇和100%的行政村。全市共有客运站25个，形成了以枢纽站为主结点，县乡站为次结点，依托公路客运网络的站点布局。道路运输道路运输道路运输道路运输：：：：沈阳市共有载货汽车65775辆，吨位253144吨。沈阳市城区内有货运场站25个，占地面积95万平方米，完成货运总量13797万吨，货物周转量823755万吨/公里；沈阳市共有道路运输服务业户17942户，道路运输服务业从业人员285109人，并建立起了以公路主枢纽集团信息中心为代表的货运交易信息系统，目前已经覆盖我国十多个城市，为全国道路运输信息化的发展做出了贡献。1.41.41.41.4城市城市城市城市人口人口人口人口根据人口抽样调查推算，2008年末沈阳市常住人口776万人，比上年末增长1.84%。全市户籍人口713.5万人，增Page8of40长0.5%。户籍人口中，市区人口509.0万人，县（市）人口204.5万人；农业人口252.4万人，非农业人口460.5万人。人口出生率7.7％，比上年下降0.52个千分点，出生人口性别比107.0；人口死亡率8.53％，上升2.67个千分点；人口自然增长率-0.83％，下降3.19个千分点。计划生育率97.8%。户籍人口及迁入人口户籍人口及迁入人口户籍人口及迁入人口户籍人口及迁入人口：：：：从2001-2007年的7年间沈阳市户籍人口年平均增长2.9万人。根据沈阳市的“十一五”规划，到2010年沈阳市的户籍人口数将达到730万。随着沈阳市整体扩城计划的进行以及沈阳市经济发展步伐的加快，外来投资者、商人、“高素质移民”、务工人员等涌入沈阳，沈阳的人口数量仍将进一步的增加。人口的扩张带动了整体购房需求的增加。01-07年沈阳市户籍人口及市区户籍人口年沈阳市户籍人口及市区户籍人口年沈阳市户籍人口及市区户籍人口年沈阳市户籍人口及市区户籍人口689.3688.9689.1693.9698.6703.6709.8487.7488.7488.4492.3495.9499.9504.967568068569069570070571071501年02年03年04年05年06年07年475480485490495500505510总人口市区人口2000200020002000----2006200620062006年沈阳市净迁入人口年沈阳市净迁入人口年沈阳市净迁入人口年沈阳市净迁入人口27462116891550015389285754088042674010000200003000040000500002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年单位：人Page9of40居民收支居民收支居民收支居民收支2008年，全市城镇单位职工平均工资29545元，比上年增长24.4%，其中在岗职工平均工资33544元，增长22.6%。2008年，城市居民人均可支配收入17295元，增长18.4%；人均消费支出14667元，增长30.3%。农民人均纯收入8079元，增长18.7%；人均生活消费支出4494.9元，增长16.8%。居住水平居住水平居住水平居住水平城镇住宅建设投资738.9亿元，比上年增长30.8%；新建成住宅1103.9万平方米，增长0.2%。建成150.28万平方米保障性住房，其中经济适用房120.8万平方米，廉租房29.48万平方米；为农村贫困群众建房1580户，维修住房458户。城镇居民人均住宅建筑面积29.02平方米，比上年增加2.01平方米。农村居民人均住房面积26.30平方米，比上年增加0.46平方米。二二二二、、、、沈阳市经济发展情况沈阳市经济发展情况沈阳市经济发展情况沈阳市经济发展情况2.12.12.12.1综合经济实力综合经济实力综合经济实力综合经济实力沈阳地处辽宁中部城市群、环渤海经济圈和东北亚经济圈的中心位置，是沟通关内外联系的咽喉，联系东北经济腹地与沿海经济带的黄金通道。独特的地理、区位和交通优势是沈阳成为中心城市的基础性前提条件。沈阳GDP连续多年保持两位数的增长，对周边城市已经形成了产业、人才、技术、资金、信息集聚的综合效应。在Page10of40经济全球化、区域经济一体化的背景下，以沈阳为中心的辽宁中部城市群与以大连为中心的辽宁南部沿海城市群集聚构成全国大城市最为密集的辽中南大都市带，有望成为21世纪乃至东北亚区域经济发展的核心之一。2.22.22.22.2各经济指标发展分析各经济指标发展分析各经济指标发展分析各经济指标发展分析2.2.12.2.12.2.12.2.1生产总值生产总值生产总值生产总值最新公布数据显示，2008年全市实现地区生产总值（GDP）3860.5亿元，比上年增长16.3%。其中，第一产业增加值183.7亿元，增长8.0%；第二产业增加值1934.1亿元，增长18.4%；第三产业增加值1742.7亿元，增长15.0%。三次产业结构为4.8:50.1:45.1。三次产业对经济增长的贡献率分别为2.3%、55.0%和42.7%。按户籍人口计算，人均GDP为54106元，增长15.5%。2001200120012001----2008200820082008年沈阳市年沈阳市年沈阳市年沈阳市GDPGDPGDPGDP11741326150217732084252030553860.501000200030004000500001年02年03年04年05年06年07年08年单位：亿元2001200120012001年年年年————2008200820082008年沈阳年沈阳年沈阳年沈阳GDPGDPGDPGDP与全国与全国与全国与全国GDPGDPGDPGDP对比分析对比分析对比分析对比分析10%12.90%13.30%18%17.60%20.90%21.20%16.30%10.50%9.70%12.87%17.71%15%14.69%11.40%9