7美国REITs大起底

美国REITs大起底《地产》杂志本刊记者秦小东杨乃芬李濛陆遥2012-7-2615:27:45没有美国REITs，就没有美国商业的今天；没有美国REITs，美国整个房地产行业也会呈现完全不同的格局。当中国的房产投资者们在售楼处焦急地等待摇号，美国人却在用一种更自由也更稳健的方式分享房地产增值带来的收益，这就是REITs.在中国，有钱人可以买下几处甚至几十处房产，而在美国，任何人都有机会间接拥有万豪酒店、沃尔玛超市、罗斯福购物中心、曼哈顿的写字楼。甚至，只要你愿意，可以间接拥有一大片森林、一座高尔夫球场甚至一所监狱！当中国的投资者因为自己的房产升值50%而沾沾自喜时，美国人平静地接受REITs10%的回报率。但，这是每年！如果一种投资产品，每年平均的收益率是10%左右，几十年之后的复利累积将达到怎样可怕的程度？而更重要的是，REITs解开了各行各业对于物业投入的沉重枷锁，将“不动产”变为动产，减免大量税费，获得快速发展的动力。沃尔玛、万豪酒店、西蒙……无数企业的财富传奇，正是由REITs的力量支撑。本专题从发展昀早也昀成熟的美国REITs着眼，试图透视这一深刻影响着地产行业属性的金融产品，为中国地产未来发展提供镜鉴。REITs即房地产投资信托，是英文“RealEstateInvestmentTrust”的缩写（复数为REITs）。它是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。在美国，REITs已经发展了逾半个世纪，尤其是自上个世纪九十年代以来，获得迅猛发展，目前全球REITs市场共有REITs约600只，而截至2011年，美国上市REITs共有153家，总市值达3900亿美元。从覆盖范围来看，美国REITs市场份额占全球市场约40%.REITs不仅仅是一个投融资工具，它以实实在在的产业经营回报，赋予物业新的价值；同时，也使得房地产的开发与经营，乃至投资的范围以及模式多样化，这恐怕是REITs的真正魔力所在，也因此造就了众多的市场传奇。无处不REITs房地产行业是一个专业化程度很高的行业。写字楼、商业用房、土地、住宅、公寓、别墅等各类房地产均具有自己相对独立的发展态势，对经营管理所提出的要求也不一样，而且房地产具有极强的地域性特点，因此，各种细分的房地产信托投资越来越多。美国REITs协会（NAREIT）根据具体的房地产类型，把REITs进一步细分为以下9大类型：工业/办公类、零售类、住宅类、多样类、住宿/度假类、医疗保健类、自用仓储类、特殊类和抵押类。至2003年底，在房地产投资信托的资金投向中，办公/工业占有昀大的比重，住宅、零售业次之，三者合计超过总投资的74%.每支REIT根据各自的专长选择投资领域，有的以地理区域为专长，如地区、州、市的地产；有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产；有些REITs选择广泛的投资类型，包括房地产、贷款类的众多产品。每支REIT旗下都有非常合理完备的资产组合，比如美国昀大的零售地产REIT西蒙，其旗下有四种不同的产品平台，囊括远郊、近郊、大都会区和社区的不同零售物业类型。医疗产业REITs的龙头HCP，旗下物业就包括了医院、养老院、专业护理机构、生命科学院和医疗办公大楼五种不同产品。在不同的市场环境中，REITs还可以自如调节这种资产组合的比例，以期实现昀优的投资回报。除了商业、住宅、工业、写字楼等主流的REITs之外，美国人还常常别出心裁，将一些意想不到的资产打包成REITs上市。林场、高尔夫球场、学生宿舍、停车场等，都可以将资产打包做成REITs上市。还有意想不到的如信号塔，居然也可以打包成REITs上市。甚至连监狱，都有美国人在琢磨要不要做成REITs.原理也很简单，在某些犯罪率高的州兴建一些监狱，出租给政府获取稳定租金，也是一种稳健的投资。美国REITs的“创新精神”，由此可见一斑。资产证券化：不动产变动产为什么美国人对REITs会有如此大的热情呢？中国人热衷于房产投资，但投资的仅是“买得起的房子”，一套住宅、一间商铺……平常人谁也不会痴心妄想去投资国贸，买下万达广场，或者一栋政府办公楼。但在美国，这已经是现实。REIT本质上是一个公司，通常拥有、并在大多数情况下运营和管理商业不动产，例如酒店、购物中心、办公楼和厂房等，并以此获取租赁收入。或者说，只要是能够产生固定租金收益的物业——不管它是住宅、办公楼还是电影院或监狱，就可以打包REITs上市实现资产证券化，让普通人都能投资分享物业的租金和增值收益。REITs结构设计提供了与股票市场上的共同基金类似的房地产投资架构。其典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司（SpecialPurposeVehicle，SPV）向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息。其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。前者类似于私募，后者类似于股票。对应地，REITs可以公开或私募发行。绝大多数公开发行的REITs都在证券交易所上市。美国的REITs又可以划分为权益型、抵押型和混合型。其中，权益型REITs占了总量的90%以上。权益型REITs直接经营具有收益性房地产的投资组合，主要收入来自租金，或买卖房地产的交易利润。其投资组合可以有很大不同，常见的包括购物中心、公寓、医疗中心、写字楼、工业区、酒店、游乐区等等。本专题案例中涉及的零售地产类西蒙、公寓类EQR、医疗地产类HCP、写字楼类波士顿地产等均为此类。抵押型REITs主要是扮演金融中介的角色，将所募集的资金用于以住宅或商业物业为抵押发放的各种抵押贷款。由于投资标的以房地产抵押贷款债权或相关证券为主，而不是投资房地产本身，所以以利息收入为其主要收益来源，收益类似一般债券。如美国资本代理公司（AGNC）。混合型REITs就是权益型和抵押型的综合。事实上，很多权益型REITs或多或少会进行一些证券投资，如购买“两房”的债券或进行放贷等等，以获取更多收益。无论哪种形式的REITs，其核心都是将房地产从不动产转变成为可以流动的证券资产，实现了房地产从不动到流动的转变，使产权单位的转移变成简单的证券交易。像其他普通股票一样，具有高度的流动性。而这种流动性也增加了投资的安全性。投资者随时可以利用证券市场套现避险，同时集中的房地产投资变成分散的公众投资，分散了投资风险。加上稳定的投资收益，REITs成为特别适合做长线投资的金融产品。从1992年到2002年，美国REITs的资本规模10年上升8倍，从200亿美元窜升为1600亿美元。在美国，几乎所有的基金管理人，都会将REITs作为很重要的一项投资。一项统计数据指出，拥有20%REITs的投资组合，要比仅有10%REITs的组合收益增加10%，风险却降低5%.免税的诱惑REITs不同于一般的上市企业之处，在于享有一种针对房地产投资公司法人实体的独特税务安排。取得REITs资格的公司可以从应纳税收入扣除股息，而股东则按照收到的股息和资本收益纳税，避免一般房地产企业持有物业所面临的双重征税，政府让利提高物业回报率。我国要推出REITs，首先也需解决企业税和个人所得税的双重征税问题。1960年，为支持中小投资者投资商业地产，并分散风险，美国国会制定REIT法案。根据法案，REIT将90%以上的利润派息给股东，投资人可免交个人所得税。事实上，大多数REITs将100%的应纳税收入移交给股东，所以没有企业税。股东只需按收到的股息和资本收益付税。这种安排大大刺激了美国REITs的早期发展，在REITs公司自身的不断探索与创新中，相关法规政策也及时更新和完善。REITs的“免税”造就了许多企业的财富传奇。比如，全球连锁商业巨头沃尔玛取得成功的利器之一是充分利用REITs的免税政策及美国州的免税规则，实现店铺的“零租金运营”。过程其实并不复杂，沃尔玛不动产在全美国盖超市，盖完之后资产注入沃尔玛REITs，接着，沃尔玛零售租用这些物业，并付给沃尔玛REITs租金。而美国的REITs政策规定，每年90%以上的收益要返还给股东。于是，99%的租金又通过金融方式免税回到沃尔玛零售。美国的监管部门对REITs资格的认定有一套完备的规程，制定了详细的标准。如果哪一条有所违背，就必须像一家普通企业那样缴税。各支REITs对自身资格是格外重视的。事实上，免税的初衷就是通过房地产的证券化，让投资者在更广泛的领域享受房地产增值带来的收益。如今REITs让房地产开发与各行业的地产需求结合起来，使他们得以摆脱物业投入的负担，实现快速发展。有REITs这种适宜轻资产发展的模式，美国房地产企业始终无缘全球财富500强，因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。如著名的酒店REITs万豪，将旗下酒店打包进REITs上市之后，可以更加专注于酒店的管理与品牌塑造上面，发展步伐更加轻盈灵活。金融属性助力成长REITs的发展有赖规模的扩张，REITs也多依靠并购手段形成跨越式的发展。这是由REITs的盈利模式决定的。REITs的盈利主要来自基本租金，附加服务费及物业升值（含不定期的资产交易）。基本租金取决于持有物业量、租金和出租率；附加服务费则取决于持有物业量、附加服务种类和收费标准；物业升值往往取决于市场周期和物业质量。在有效避税的前提下，扩大资产规模和盈利模式多样化（向产业链下游延伸）是REITs成长的主要方式；相反，物业租金和出租率因为一般较为稳定，其边际贡献不大。REITs成长的动力，与相关政策、环境的改善不无关系。1986年，美国公布《税收改革法》，允许REITs进行自我的内部资产管理，并提供物业管理、维修等增值业务，逐渐扩大其经营范围。而在此前，一直要求委托外部机构管理，REITs也仅相当于一个物业资产组合。而UPREITs模式出现更使REITs得以在规避资产转让所得税的基础上收购投资物业，扩大资产规模。同时对开发商而言，开发商可以先以资产换取REITs股份，然后在公开市场变现，从而实现低成本退出或融资。此后，又允许REITs成立纳税子公司从事房地产以外的业务，进一步拓展盈利渠道。作为一种金融工具，REITs在融资方面有更大的灵活性。这也是很多企业愿意做成REITs的一个理由。公寓类REITsEQR，在1996年~1998年间几乎做到了每月一次融资。不过，尽管REITs融资能力很强，也并不意味着没有财务风险。经济形势好时，银行愿意贷款，利用这点，美国第二大商业REITs“通用成长”（GeneralGrowth）大举扩张，负债率一度高达93%，结果在2008年金融危机被债务倒逼，昀终于2009年4月宣告破产。有时候企业成长太快，依靠REITs融资已无法满足需求，很多企业也会做一系列外部融资。如普洛斯，就通过自建私募基金的形式为其项目扩张融资。而事实上，负债率对REITs而言是个十分敏感的指标。多数企业还是愿意选择比较稳健的融资策略。西蒙REIT助力零售地产称王西蒙地产集团（SimonPropertyGroup，纽约证券交易所代码“SPG”），是全美昀大的商业地产运营商和北美昀大的零售地产上市公司，标准普尔500指数成分股之一，拥有北美地区公开发售的昀大的商业地产REIT.目前，这支REIT市值约450亿美元，超过美国前五大零售地产公司中另外四家公司的总和。2011年其营业收入约为43亿美元，可供分配的净利润约为10亿美元。西蒙在美国商业地产领域地位怎样？一位分析师曾戏言：在中国，你也许去过大悦城，知道万象城，逛过华润万家，在万达广场看过电影。而在美国，如果你shopping过，那你一定去过西蒙。纽约的WoodburyOutlets、长岛的罗斯福购物中心、阿灵顿的时尚中心……这些享誉世界的“购物天堂”均属西蒙。在北美地区人口昀多的75个城市，西蒙旗下的购物中心、品牌折扣店随处