农村房屋及宅基地相关问题分析演示文稿

农村房屋及宅基地相关问题分析民四庭高贵第一部分：农村宅基地使用权相关问题一、宅基地使用权及其纠纷范围二、农村宅基地及其地上房屋权属纠纷的处理规范三、农村宅基地的拆迁补偿处理标准四、农村宅基地使用权的继承及其处理标准五、农村宅基地的抵押纠纷的处理标准六、农村宅基地租赁纠纷的处理标准一、宅基地使用权及其纠纷范围（一）宅基地使用权的基本界定从广义上讲，宅基地使用权包括农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。其中的农村宅基地使用权，则是指集体经济组织成员向村集体经济组织或村民委员会提出申请，村民代表大会或村民大会讨论通过后，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准而取得的集体土地建设用地使用权。城镇宅基地使用权多以历史原因形成，是指城镇居民基于对建筑在国有土地上的房屋拥有所有权（通常称之为私房所有权）而取得的国有划拨土地使用权。从狭义上讲，宅基地使用权特指农村宅基地使用权。《物权法》对宅基地使用权作了专门的规定，并将宅基地使用权归属于用益物权的范畴。《物权法》第153条规定宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。（二）农村宅基地使用权的内容•1．农村宅基地使用权的主体确定规范。•通常情况下，宅基地使用权主体以农村集体经济组织成员为主，但也不排除部分非集体经济组织成员。比如，随着城乡人口流动的加快，原集体经济组织成员定居城镇，丧失了组织成员的资格，但在原宅基地上房屋产权未发生变化时，其仍享有原宅基地使用权。还有部分非农业人员通过继承宅基地上的房屋，在被继承房屋未拆除前，对房屋所占宅基地也享有使用权。更有一些省份，根据各自实际情况，在贯彻《土地管理法》过程中自行制定了实施办法，规定特殊情况下，部分非集体经济组织成员经法定审批程序，也可取得宅基地使用权。（二）农村宅基地使用权的内容•2．关于农村宅基地使用权的客体确定规范。•宅基地必须是符合村、镇规划的集体所有的土地。村集体经济组织按（乡）镇土地利用总体规划，将其所有的空闲地分配给本组织成员，建设部《关于贯彻（国务院关于深化改革严格土地管理的决定）的通知》规定：“新批村镇宅基地必须位于村庄，集镇规划区内，并符合村庄、集镇规划的安排。凡没有制定村庄、集镇规划或宅基地申请与村庄、集镇规划不符的，一律不得办理许可手续。”具体面积由省、自治区、直辖市统一核定。（二）农村宅基地使用权的内容•3．关于农村宅基地使用权人的权利。•使用权人可在宅基地上建造房屋和其他建筑物、构筑物，并在房前屋后种植花草树木，宅基地上附着物的所有权均归宅基地使用权人所有。宅基地所有权尽管属于村集体经济组织，但并不意味着该组织可不受限制地随时收回宅基地，宅基地使用权具有长期性、永久性，非有法律规定的情形，村集体经济组织不得收回。《土地管理法》第65条规定：“有下列情形之一，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：(1)为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；(2)不按照批准的用途使用土地的；(3)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。依照前款第1项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用人应当给予适当补偿。”如村集体经济组织确实因重新规划土地用途经审批需收回宅基地，则必须对原使用权人给予经济补偿。（二）农村宅基地使用权的内容•4．关于农村宅基地使用权人的义务。•使用权人须按既定用途使用宅墓地，不得随意转让、抵押，不得超面积占用宅基地。•宅基地使用权的设置是为了保障农民最基本的居住需求。《土地管理法》第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》亦规定：农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。•农村村民宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。对超过规定占用宅基地的，按不同的时间段，有不同的处理：在1982年2月国务院《村镇建房用地管理条例》发布之前已超面积占用宅基地的，在该条例之后未经拆迁、改建、翻建的，可以按实际使用面积核定宅基地使用权；在该条例发布后超面积占用宅基地的，该补办手续的补办手续，该罚款的罚款，该没收的没收，按处理后实际使用面积确定宅基地使用权。（二）农村宅基地使用权的内容•5．宅基地使用权的取得分为原始取得和继受取得。•原始取得，是指本集体经济组织成员通过申请，由村民代表大会或村民大会讨论通过后，经乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准取得宅基地使用权。继受取得，是指使用权人通过取得宅基地上房屋的所有权而取得宅基地使用权，如继承、买卖。（二）农村宅基地使用权的内容•6．关于农村宅基地使用权的消灭。•农村宅基地使用权因下列原因而消灭：(1)宅基地的收回与调整，即土地所有权人根据城镇或者乡村的发展规划，可以收回或者调整宅基地，土地所有权人收回宅基地的，应当另行批准相应的宅基地使用权，以保证居民的生活需要。(2)宅基地的征收，即国家为了社会公共利益的需要，可以征收宅基地，并就宅基地上的建筑物给予相应的补偿，宅基地被征收后，经原宅基地使用权人申请，土地所有权人应当另行给予相应的宅基地使用权。(3)宅基地使用权的抛弃，宅基地使用权人抛弃宅基地使用权的，不得再申请新的宅基地使用权。(4)宅基地的灭失，此种情况下，根据《物权法》第154条的规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭，对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。(5)宅基地长期闲置，此时土地所有权人有权收回宅基地，从而导致宅基地使用权的消灭。（三）农村宅基地使用权取得与拥有的基本要求作为我国特有的物权种类，宅基地使用权的取得与拥有均有其特殊的要求，主要要求是农村宅基地使用权人应当是农村集体经济组织的成员。由于宅基地使用权具有社会福利性，农村村民基于特定的身份关系无偿从土地所有权人处一次性取得宅基地的使用权，宅基地的具体面积由省级政府规定。所以说宅基地使用权是我国专门针对农村居民设定的一项具有社会保障功能的权利，它保证了农村居民人人拥有最基本的生活资料，居有定所。正因为该权利是无偿取得，具有福利性，所以其主体有特别的限定。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定：禁止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》中亦规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。（四）农村集体经济组织成员资格的认定标准•应以成员权理论为依据，以形成较为固定的生产、生活，并依法登记所在地常住户口作为判断取得和丧失集体经济组织成员资格形式要件，以是否需要本集体经济组织农村土地为基本生活保障为实质要件，综合考虑农村土地对未丧失集体经济组织成员资格的人所具有的唯一且有力的基本生活保障功能。（四）农村集体经济组织成员资格的认定标准•确定农村集体成员的资格，应当坚持以下三个原则：•1．必须为农村居民提供最基本的生活保障。2．哪块土地为农村居民提供最基本的生存保障，他（她）就是拥有该块土地的农村集体经济组织的成员。•3．农村居民只能在一个农民集体内享有成员的权利，不能同时享有两个或者多个集体成员的权利。1．出生时，父母双方或者一方是本集体经济组织成员或者因为婚姻、收养以及国防建设或者其他政策性迁入等原因，在集体经济组织所在地生产、生活并依法登记了常住户口的人，应当认定其具有该集体经济组织成员资格。（四）农村集体经济组织成员资格的认定标准2、外嫁女如果出嫁后，其户口仍然留在原集体，在娘家没有迁出，一般可以认定为原集体的成员。如果原集体土地被征收后，其可以要求分得其作为该集体成员应得的补偿款。但是，如果出嫁后一直在丈夫家生活，实际上就是丈夫家的土地而不是娘家的土地为其提供最基本的生存保障时，应该认定她是丈夫所在集体的成员，而不是户口所在地集体的成员。如果丈夫家的土地被征收后，其应该作为丈夫所在集体的成员参与土地补偿款的分配，而不能因为其户口还在娘家，就认定其不是丈夫所在集体的成员。离婚后，即使妇女回到了娘家，如果该妇女仍然由原丈夫家的土地为其提供基本生存保障，则该妇女仍然是原丈夫家所在集体的成员。丧偶的情况也一样。（四）农村集体经济组织成员资格的认定标准3．农村子女考上大学后，一般都要将户口迁出。但在他们被录用为国家公务员之前，或者国家为其提供最基本的生存保障之前，不能因为其户口不在原集体，就认为其不是原集体成员，因为这时还是农村的土地为其提供最基本的生存保障。4．农村子女当兵后，一般也要将户口迁出。即使其转为义务兵中的初级士官，也不能因为其户口不在原集体，就认为其不是原集体成员，因为这时还是农村的土地为其提供最基本的生存保障，除非后来国家为其提供了最基本的生存保障。5．农村外出务工、经商人员，由于仍然是农村的土地为其提供最基本的生存保障，因此，他们仍然是该集体的成员。6．农村的村民服刑的，其仍然是该农村集体的成员。（四）农村集体经济组织成员资格的认定标准7．“空挂户”人员。所谓“空挂户”是指有关人员将户口迁入本集体经济组织的目的，并不是要在本集体经济组织生产、生活，而是出于利益驱动和其他各种原因，需要将户口挂在本集体经济组织的一种现象。由于“空挂户”仅迁入户口，并不需要该集体经济组织为其提供最基本的生存保障，迁入户口的人员也未与集体经济组织的其他成员形成较为固定并具有延续性的联系，所以宜认定“空挂户”不是本集体经济组织的成员。8．回乡养退人员。虽然这些人将户口迁到了本集体经济组织，但由于国家已经为其提供了最基本的生存保障，所以其并不是本集体经济组织的成员。（四）农村集体经济组织成员资格的认定标准二、农村宅基地及其上房屋权属纠纷的处理规范（一）农村宅基地及宅基地上房屋权属纠纷的受理标准司法实践中，宅基地纠纷多见于由审批机关违法审批引发的纠纷、争占宅基地以外的集体空闲地引发的纠纷、私下调换宅基地引发的纠纷以及因界址不明引发的纠纷，上述纠纷均涉及宅基地所有权属或使用权属的确认，不可以直接诉至法院。因为宅基地所有权和使用权争议所涉问题的政策性很强，与行政管理密切相关，为保证这些纠纷能够迅速、妥善处理，《土地管理法》第16条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以在接到处理决定通知起30日内，向人民法院起诉。”（二）农村宅基地权属纠纷的处理原则•1．“地随房走”、“房随地走”的原则在农村宅基地权属纠纷案件中的应用•房屋所有权人与土地使用权人不一致时，确权之诉在民事审判中一般存在两种原则：“地随房走”、“房随地走”。“地随房走”原则渊源于最高人民法院《民事政策意见》，认为公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用；1990年建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》规定：城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律、法规另有规定的外，不得分离；房屋产权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移。而“房随地走”原则渊源于以下规定，国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：土地使用权转让时，其地上建筑物，其他附着物所有权随之转让。无论是“地随房走”还是“房随地走”，均表明在确认相关权属时房屋和土地的权利是不可分割的。所以，其后的《城市房地产管理法》回避了这两种原则的争论，规定了房地不可分离的原则。（二）农村宅基地权属纠纷的处理原则•1．“地随房走”、“房随地走”的原则在农村宅基地权属纠纷案件中的应用•在处理宅基地纠纷时，首先要把握农村宅基地使用权的社会福利性，即它的设定是为了满足农民最低生活需求，是农民基于特定的身份无偿取得，且只有一次性，一旦将房屋出卖、出租或赠与他人后，就不可能再申请获得宅基地。因为它的福利性，决定了获得该权利的主体具有特定性。究竟采用“地随房走”的原则，还是“房随地走”的原则，应当具体情况具体分析。1982年《村镇建房用地管理条例》颁布之前，我国对宅基使用权的审批无相应规定，