房地产集团营销策划管理手册

房地产集团营销策划管理手册四、营销管理类1、营销管理工作规定――――――――――――――――――――2372、商业地产管理实施办法（试行）――――――――――――――2493、房地产营销管理系统使用管理规定―――――――――――――252xxxx置业集团有限公司营销管理工作规定第一条为进一步建立健全xx置业集团营销管理体系，加强营销管理执行力度，提升营销各环节工作水平，特制定本规定。第二条营销合作专业机构的确定1、营销合作战略库的建立各类营销合作专业机构主要包括市调公司、策划公司、销售代理公司、营销顾问公司、广告推广公司等。上述专业机构的确定，由置业集团营销部牵头组织建立集团战略合作营销专业机构信息库，并定期更新。2、营销合作专业机构比选确定各项目公司主要营销合作专业机构应在战略合作信息库中选择，特殊情况须报批。置业集团营销部牵头组织，项目公司参加，对营销专业机构单位进行筛选，提出备选单位（不少于三家），做为营销专业机构比选单位（《营销专业机构推荐审批表》见附表1）。1置业集团公司相关部门、项目公司共同组成比选评审会，对各专业机构的成果、费用综合评审，并据此评出预选营销专业机构，报置业集团总经理批准（《营销专业机构预选单位审批表》见附表2）。对已经合作的营销专业机构，依据业绩、专业能力、销售团队管理、合作服务等情况由项目公司每季度进行综合评价，报置业集团营销部备案，作为对营销专业机构考评和定期更新的依据（《营销专业机构评审意见反馈表》见附表3）。3、各项目公司在当地选择合作的媒体发布公司、销售物料制作公司等，由各公司自行考察确定，签订合作合同的同时，报置业集团公司备案。第三条市场调研和产品定位策划由置业集团营销部牵头，组织项目公司、营销专业机构成立产品定位策划专项组。置业集团设计部、财务经营部、工程管理中心、商业地产中心配合，提出项目市场分析、开发销售策略和销售时序计划，确定各期物业开发规模、物业品种及配置比例、产品类型和配置建议（包括户型面积配置比例）、建筑风格建议、预计销售价格、预计目标成本、经营收益分析等，形成市场和产品定位策划报告，报置业集团总经理批准后实施。第四条营销方案及营销费用管理置业集团营销部根据各项目整体开发方案，牵头制订年度营销方案。主要内容包括：年度销售计划、年度推广方案、编制年度营销费用预算、销售周期、开盘时间、销售控制节点、销售价格、当年销售率、销售总额、月度销售计划分解等，经置业集团总经理批准后实施。各项目公司根据年度营销推广方案及年度营销费用预算，编制月度销售计划、月度推广方案及营销费用使用计划，于每月25日前报置业集团营销部，经置业集团营销部审核，经置业集团分管领导批准后实施。1、《月度营销费用预算方案》（下月营销推广计划）于每月25日报集团公司营销部审批并填报《营销工作审批单》；《月度营销费用支付计划》（本月实际支付，以及已发生下月预计支付的费用）于每月25日报置业集团营销部审批并填报《营销工作审批单》，以上两方案经集团公司营销部会同财务经营部审核，经置业集团财务分管领导、置业集团分2管领导批准后实施。2、报置业集团公司审批的事项各项目公司举行的各类活动，包括：公益活动、评选活动、大型房展会、开盘活动、各类论坛等；全国性大型媒体（包括全国性报刊、杂志、专业地产类媒体等）、户外广告和网络媒体发布计划，需提前20天报集团公司审批并填报《营销工作审批单》，置业集团营销部会同财务经营部评审，经置业集团总经理批准后实施。3、营销费用管理要求各项目公司如未按要求上报集团审批，所发生费用财务不予支付；超出年度营销费用预算部分需结合营销方案提出追加预算方案，置业集团营销部、财务经营部审核，报置业集团总经理批准。超出预算部分的每笔费用需单笔单报，经置业集团财务经营部审核，报置业集团总经理批准。第五条销售价格体系管理项目开盘前30天，由置业集团营销部牵头，组织各项目公司、销售代理和顾问机构，成立项目价格专项组。在相关部门配合下，依据项目开发情况、区域市场价格情况、项目成本情况、项目利润目标等，制定项目均价及价格范围、形成项目价格体系，明确优惠折扣比例和审批权限，经置业集团总经理批准后实施。集团公司营销部每月对项目所在地房地产市场进行调研评估，对销售价格体系进行适度调整，经集团公司总经理批准后实施。各项目公司根据集团公司确定的价格体系，负责制定一房一价表，经置业集团公司总经理批准后实施。第六条营销管理考核置业集团营销部对各项目公司营销管理、营销流程及费用控制情况进行考核并提出考核意见，报置业集团公司领导。考核的重点包括以下方面：1、执行集团公司营销管理规定情况；2、年度销售任务指标完成情况；3、年度营销费用控制情况；4、营销工作环节中是否存在违规行为或违规嫌疑；35、项目相关方案提报审批时效；6、项目信息及提报材料真实情况；7、营销管理审批程序执行情况。附表1：《营销专业机构推荐审批表》附表2：《营销专业机构预选单位审批表》附表3：《营销专业机构评审意见反馈表》：《营销管理工作审批时限表》附表45：《营销工作审批单》附表：《年度营销费用预算方案》附表6：《月度营销费用预算方案》附表7：《月度营销费用支付计划》8附表附表1:营销专业机构推荐审批表4单位名称：日期：编号：项目名称项目概况比选范围及要求目标价格推荐比选主要负责人推荐理由营销专业机构及联系方式（资质、业绩、合作记录等）（不少于三家）推荐比选资格审查签置业集分管领项目公置业集财务分管领置业集团营销置业集团总经说明：本审批单适用于营销专业机构比选推荐审批5附表2:营销专业机构预选单位审批表编号：日期：单位名称：项目名称预选单位审查签批项目公司营销专业机构招标（比选）项目概况置业集团营销部招标（比选）范围及要求：推荐预中标营销专业机构情况简介置业集团分管领评审结果排序置业集团财务分管领合同价格及需要说明的事项置业集团总经说明：本审批单适用于营销专业机构预选单位审批6附表3:营销专业机构评审意见反馈表时间：项目公司名称项目名称营销专业机构名称合作主要内容及范围项目公司考核评审意见考评人项目公司领导置业集团审批意见营销部置业集团领导说明：《本营销专业机构评审意见反馈表》适用对营销专业机构定期考评从工作业绩、团队管理、专业能力、合作服务态度、员工培训等多方面进行综合评价，每季度评审一次。7附表4:营销管理工作审批时限表序号工作名称牵头部门工作时限审批时限备注集团营销部组织项目公司进行，报集团总经理15每年121月5年度营销方案日前集团营销部个工作日批准由集团公司营销部牵头，组织项目公司、营销专业机构进行，营销部定期进行调整，报集团2销售价格体系集团营销部开盘前30日公司总经理批准根据价格体系，编制一房一价表，报集团总经3一房一价表调整项目公司5个工作日10个工作日理批准填报《营销工作审批单》，营销部、财务经《月度营销费用预算方案4项目公每2日个工作部审核，报集团财务分管领导、集团分管领《月度营销费用支付计划批各类活动，包括：公益活动、评选活动、大各类活动、全国性大型房展会、开盘活动、各类论坛等；全国性大5项目公提媒体包括全国性报刊、杂志、专业地产类媒2工作个工作体户外广告网络媒体发计等。填报《营销工作审批单》，集团总经理超预算部分的费用一笔一报，经集团公司总6年度营费用超预算方项目公1个工作理批当地合作的媒体发布公司项目公合同签订同时备案到集团营销7销售物料制作公89：5附表营销工作审批单单位名称：日期：年月日№:报批内容概述报批内容附件名称承办部门经办人负责人其它单位项目分管领导公司分管财务领导总经理营销部设计部工程管理中心置业财务经营部集团分管领导分管财务领导总经理10：6附表年度营销费用预算方案填报单位：日期:年月日项目一、宣传推广费年度营销费预算总额1月2月3月4月5月6月（1）媒体投放费用a．报媒．杂志bc．网媒d．电视电台媒体（2）户外广告（3）活动展会a．房展会．营销推广活动bc．业主联谊活动4（）其它推广费用．售楼资料ab．销售物料．宣传片制作cd．现场包装二、顾问费用）营销策划费1（）顾问咨询费2（三、营销管理费）销售佣金1（）销售代理费2（）销售人员工资3（11111（4）销售办公费等四、样板间、售楼处装饰1（）样板间装饰费2（）售楼处装饰费用五、其他营销费用12附表7:年度营销费用预算方案单位名称：日期：年月日执行公司实施内容（合用媒体实施时间（发布时间费用总额费用支付计划项目（发布公项目分类司）本月实际发生费用（万元）或制作内容）下月份支付计划（万元）（万元）或服务时限）年度累计发生费用累计发生费用比例（万元）（万元）（万元）一、媒体投放费1、报媒一、宣传推广费（1）媒体投放费用a．报媒．杂志b2、杂志c．网媒．电视电台媒体d（2）户外广告3、网媒（3）活动展会a．房展会．营销推广活动b、电视电台媒体4、公交车体56、短信c．业主联谊活动4（）其它推广费用．售楼资料a二、户外广告费三、活动展会费、房展会1b．销售物料c．现场包装、营销推广活动2四、销售物料制作费、沙盘模型12、楼书、提袋34、网站制作、礼品5、宣传片6五．楼板间、售楼处装饰1、样板间装饰费、售楼处装饰费2费用合计二、顾问费用1）营销策划费（（2）顾问咨询费三、营销管理费）销售佣金（1）销售代理费（2）销售人员工资（3）销售办公费等（4四、样板间、售楼处装饰（1）样板间装饰费2）售楼处装饰费用（备注：1、报媒、杂志、网媒需详细说各合作媒体名称；2、营销推广活动中各类活动需分类上报；3、本报表每月25日报送至集团公司营销部审批，并填报《营销工作审批单》134、未经审批的所发生费用财务不予支付填报人：联系电话：附表8:月度营销费用支付计划单位名称：日期：年月日备五、其他营销费用费用合计填报人：联系电话：14备注：1、本报表所填费用均为实际支出数据；2、报送时间为每月25日。xxxx置业集团有限公司商业地产管理实施办法（试行）一、总则为做好xxxx置业集团有限公司商业地产运营管理，建立健全商业地产管理体系，特制定本管理制度。1、本制度适用于置业集团商业地产管理中心、区域公司/直属项目公司。2、置业集团商业地产管理中心（信谊公司）是置业集团商业地产运营管理工作的主管部门。3、本制度由置业集团商业地产管理中心负责解释。二、职责1、置业集团商业地产管理中心负责商业地产前期策划，审核规划设计方案，选定商业经营单位，编制整体招商计划并组织实施；负责商业地产经营管理，物业管理等工作。2、区域公司/直属项目公司负责安排专人或团队配合置业集团商业地产管理中心的工作。三、工作程序1、策划招商工作置业集团商业地产管理中心组织开展前期市场调研和可行性研究工作，编制项目定位策划报告，报置业集团领导批准；负责根据置业集团确认的年度工作计划，制定年度招商计划并组织实施；根据可研报告确定租金方案与商业经营管理模式；负责目标商家/经营管理单位的选聘与签约；负责选择并发展战略合作伙伴。区域公司/直属项目公司配合相关工作，推荐商业运营战略合作伙伴。2、商业管理工作2.1工程支持：置业集团商业地产管理中心负责从专业角度对规划设计、设备选15型、工程技术支持、竣工验收、项目移交等工作进行全程指导、审核与监督；审批工程改造项目，评审设备维护保养、能耗管理及安全运营工作。区域公司/直属项目公司负责具体工作的落实。2.2筹开工作：置业集团商业地产管理中心负责商业项目筹开；选派业主代表，选聘财务总监（执行置业集团相关制度）；进行开业指导，审核筹开物资采购计划。区域公司/直属项目公司作为商业项目的业主单位，负责项目筹开资金、运营启动资金的筹集、推荐业主代表相关人员。2.3经营管理：置业集团商业地产管理中心负责审核商业（含酒店/会所）的年度经营计划、采购计划，编制年度承包合同，召开月度经营分析会督促指标落实；监管商业（含酒店/会所）经营单位管理品质，组织集中采购；对委托管理的商业（含酒店/会所）管理公司进行考核评价。区域公司/直属项目公司作为商业项目的业主单位，负责商业项目重大设备采购及工程改造项目的资金筹集。3、物业