第五章房地产中介服务管理制度与政策

第五章房地产中介服务管理制度与政策房地产估价机构管理2房地产估价师执业资格制度3房地产经纪人员职业资格制度4房地产中介服务行业信用档案52房地产中介服务行业自律61概述第一节房地产中介服务行业管理概述一、概念及特点概念：指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。特点：1、人员特定2、委托服务3、服务有偿二、房地产中介服务行业管理内容1、房地产中介服务人员的资格管理房地产咨询人员-有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书房地产估价人员-国家实行房地产价格评估人员资格认证制度房地产经纪人员-包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格2、房地产中介服务机构管理有自己的名称、组织机构有固定的服务场所有规定数量的财产和经费有足够数量的专业人员法律法规规定的其他条件3、房地产中介服务机构的业务管理-承办业务管理应由所在房地产中介服务机构与委托人签订书面合同。中介服务人员不得以个人名义承揽业务，也不得以个人名义与委托人签订委托合同。中介服务人员若与委托人、相关当事人有利害关系，应回避。-中介服务行为管理中介服务人员不得有以下行为：索取、收受委托合同以外的酬金或其他财务，或利用工作之便，牟取其他不正当的利益；允许他人以自己的名义从事房地产中介服务；同时在两个或两个以上的中介服务机构执行业务；与一方当事人串通损害另一方当事人利益；法律法规禁止的其他行为。-财务管理实行有偿服务，收费实行明码标价制度中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开据发票。三、房地产中介服务收费1、房地产咨询收费口头咨询费-按所需时间结合咨询人员专业技术等级，由双方协商议定书面咨询-按报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小收取。国家指导参考价：普通咨询报告1000-3000元技术难度大、情况复杂的，可适当提高，一般不超过标的额的0.5%2、房地产估价收费采用差额定率分档累进收取3、房地产经纪收费房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方议定一次性收取房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收。实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价的3%4、以上为国家制定的最高限标准，各地根据当地实际情况制定相应的收费标准。对经济特区的收费标准可高一些，最高不能超过上述标准的30%第二节房地产估价机构管理房地产估价行业是目前我国估价领域惟一对机构和职业人员均实行行政许可的行业。《房地产估价机构管理办法》原建设部令第142号，自2005年12月1日起施行一、行政许可的基本内容1、概念指行政机构根据公民、法人或其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。2、特点行政许可具有强制力、公定力、确定力二、房地产估价机构1、概念指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。2、组织形式房地产估价机构由自然人出资，主要由房地产估价师个人发起设立。合伙制-由2名以上专职注册房地产估价师发起设立。合伙人按协议约定或法律规定，以各自的财产承担法律责任，对机构的债务承担无限连带责任。有限责任制-由3名以上专职注册房地产估价师共同出资发起设立。出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其全部财产对其债务承担责任。三、房地产估价机构资质等级1、分级一级、二级、三级国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级核定为三级，设1年的暂定期。2、等级标准-通用标准机构名称：要有房地产估价或房地产评估字样法人或执行合伙人：注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师专职注册房地产估价师股份或出资额比例：不低于60%经营场所：有固定的经营管理场所制度：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等制度健全估价报告质量：随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求行为：在申请核定资质等级之日前3年无禁止的行为房地产估价机构不得有下列行为：（一）涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书；（二）超越资质等级业务范围承接房地产估价业务；（三）以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争；（四）违反房地产估价规范和标准；（五）出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；（六）擅自设立分支机构；（七）未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务；（八）法律、法规禁止的其他行为。-各资质等级相应标准1级时间：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上；注册资本金：有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上；股东或合伙人：有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；人数：有15名以上专职注册房地产估价师；业绩：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上；2级时间：取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上；资本金：有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上；人数：有8名以上专职注册房地产估价师；业绩:在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上；股东或合伙人：有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；3级资本金：有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上；人数：有3名以上专职注册房地产估价师；业绩：在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上；股东或合伙人：有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；四、房地产估价机构资质核准程序1、房地产估价机构资质核准应提交的材料：（一）房地产估价机构资质等级申请表（一式二份，加盖申报机构公章）；（二）房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件；（三）营业执照正、副本复印件（加盖申报机构公章）；（四）出资证明复印件（加盖申报机构公章）；（五）法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件（加盖申报机构公章）；（六）专职注册房地产估价师证明；（七）固定经营服务场所的证明；（八）经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件（加盖申报机构公章）及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息；（九）随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件（一式二份，加盖申报机构公章）。申请人应当对其提交的申请材料实质内容的真实性负责。2、房地产估价机构资质核准的程序-1级资质核准程序申请核定一级房地产估价机构资质的，应当向省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交材料。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报国务院建设行政主管部门。国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起20日内作出决定。-2、3级资质核准程序由设区的市人民政府房地产行政主管部门初审，具体许可程序及办理期限由省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门依法确定。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门应当在作出资质许可决定之日起10日内,将准予资质许可的决定报国务院建设行政主管部门备案。3、资质证书和有效期房地产估价机构资质证书分为正本和副本，由国务院建设行政主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。房地产估价机构遗失资质证书的，应当在公众媒体上声明作废后，申请补办。房地产估价机构资质有效期为3年。4、资质核准延续程序资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出资质延续申请。资质许可机关应当根据申请作出是否准予延续的决定。准予延续的，有效期延续3年。在资质有效期内遵守有关房地产估价的法律、法规、规章、技术标准和职业道德的房地产估价机构，经原资质许可机关同意，不再审查，有效期延续3年。5、资质核准内容变更房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人、注册资本或者出资额、组织形式、住所等事项发生变更的，应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续。6、资质撤回、注销房地产估价机构取得房地产估价机构资质后，不再符合相应资质条件的，资质许可机关根据利害关系人的请求或者依据职权，可以责令其限期改正；逾期不改的，可以撤回其资质。房地产估价机构以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的，应当予以撤销。有下列情形之一的，资质许可机关应当依法注销房地产估价机构资质：（一）房地产估价机构资质有效期届满未延续的；（二）房地产估价机构依法终止的；（三）房地产估价机构资质被撤销、撤回，或者房地产估价资质证书依法被吊销的；（四）法律、法规规定的应当注销房地产估价机构资质的其他情形。三、房地产估价机构资质等级1、分级一级、二级、三级国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级核定为三级，设1年的暂定期。2、等级标准-通用标准机构名称：要有房地产估价或房地产评估字样法人或执行合伙人：注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师专职注册房地产估价师股份或出资额比例：不低于60%经营场所：有固定的经营管理场所制度：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等制度健全估价报告质量：随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求行为：在申请核定资质等级之日前3年无禁止的行为房地产估价机构不得有下列行为：（一）涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书；（二）超越资质等级业务范围承接房地产估价业务；（三）以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争；（四）违反房地产估价规范和标准；（五）出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；（六）擅自设立分支机构；（七）未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务；（八）法律、法规禁止的其他行为。-各资质等级相应标准1级时间：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上；注册资本金：有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上；股东或合伙人：有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；人数：有15名以上专职注册房地产估价师；业绩：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上；2级时间：取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上；资本金：有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上