关于容积率与建筑密度

关于容积率与建筑密度的若干研究（前柏涛项目经理培训资料）速算法：模型前提：假设只有一种建筑类型（且各层的面积一致），且每栋层数一致，公式推导：S建＝S用地*建筑密度Ｄ*层数ＦP容积率＝S建筑/S用地推出：P=S用地*D*F/S用地＝D*F即容积率＝密度*层数实际应用建筑密度一般是在25%以下，现按一般中等的建筑密度为0.2来算，假设建筑为单一类型，如果纯别墅，纯高层0.4的容积率：0.4＝0.2*2即二层即为独栋别墅级别(现实中纯别墅的建筑密度应远小于0.2，因此层高会高于2层)0.7的容积率：0.7＝0.2*3.5即三层半如果压成二层半，就可能是密度稍增大，即是联排别墅的级别1.2＝0.2*66层洋房的级别2.5＝0.2*12小高层级别12层以上3.0＝0.2*15中高层15以上4.0＝0.2*20纯高层20层以上（事实上由于间距要求，高层部分的密度会远小于0.2，一般在0.15-0.2间，因此层高会更高）实例验证：2011江苏大丰项目2.4的容积率估算：纯高层住宅：2.4=0.2*12即20%的建筑密度平均层数为12层的纯小高层当前规划：现在增加了低层的产品类型，减少高层数量，加入3层联排住宅后，密度变大，同时高层层数增高，平均层数变为20F(按总图平均层数计算)验算：当前总密度为26%，高层密度仅为11%低层密度为15%按：容积率＝密度*层数计算0.11*19+0.15*2.5＝2.2+0.375＝2.46519较为接近于规划平均层数20层2013大理艺术完家园一期（纯住宅）项目0.75的容积率估算：若按0.2的建筑密度计算0.2*3.75＝0.75要三层多，说明建筑密度太小，总量做不到要求现规划：联排别墅，0.3的密度0.3*2.5＝0.75二层半的层数，可以符合要求！2011昆明银海尚御项目2.61的容积率估算：0.2*13＝2.6小高层项目难点：左边为17000平米的城市公园用地，是不可建的，挤占了1/3的可用建设范围，另有限高80米的航空限高要求，还有70%小户型的要求。如按22%的建筑密度，一梯四户440平单层面积，25层（80M）的最高层高，要做到的要求，则会出现11栋的高层，在狭长的用地里间距相当有限，达不到要求。因此，要做到同样的建筑密度，只有增大单层面积，减少栋数，以致出现了单面层面积1000平米以上的大体量建筑，当前规划：高层密度与低层各为0.11（按原指标计算）估算如下：0.11*24+0.11*3＝2.97略为接近于2.61，说明高层的层数略为估高，或者低层层数被高估注：24为图面上平均层数粗算得出（28+25+25+25+25+18）/6由于每栋层面积不一致，但较为接近2012成都戛纳湾B地块住宅为3.89的容积率Ｂ地块基本为纯住宅速算如下：0.15*25.2＝3.89规划中的图面平均层数为31层（粗算），有小小偏差，说明标准层密度0.15被高估，因为密度是所有投影面积，而非建筑面积，另外由于底层架空的原因，图面上31层数可能被高估。