第八章房地产中介服务管理制度与政策

L/O/G/O周天建环境与测绘学院土地资源管理系二○一二年十二月房地产制度与政策RealEstateSystemsandPolicies第八章房地产中介服务管理制度与政策房地产中介服务行业管理概述房地产估价机构管理12主要内容房地产中介服务的概念及特点，房地产中介服务行业管理内容，房地产中介服务收费行政许可的基本内容，房地产估价机构的概念及组织形式，房地产估价机构资质等级，房地产估价机构资质核准程序，房地产估价机构监管房地产估价师执业资格制度3房地产估价师执业资格考试，房地产估价师注册，注册房地产估价师执业监管第八章房地产中介服务管理制度与政策房地产经纪人员职业资格制度房地产中介服务行业信用档案45主要内容房地产经纪人员职业资格考试，房地产经纪人注册，房地产经纪人员技术能力与职责建立房地产中介服务行业信用档案的意义，房地产中介服务行业信用档案体系住房置业担保管理6住房置业担保概述，住房置业担保机构管理制度，住房置业担保业务管理制度第八章房地产中介服务管理制度与政策房地产中介服务行业自律7主要内容房地产中介服务人员的职业道德，房地产中介服务行业组织，房地产中介服务行业规范第八章房地产中介服务管理制度与政策掌握■熟悉◆12学习要求建立房地产中介服务行业信用档案的意义；房地产中介服务行业信用档案体系；住房置业担保机构管理制度；住房置业担保业务管理制度；房地产中介服务人员的职业道德房地产中介服务收费；行政许可的基本内容；房地产估价机构的概念及组织形式；房地产估价机构资质等级；房地产估价机构资质核准程序；房地产估价机构监管；房地产估价师执业资格考试；房地产估价师注册；注册房地产估价师执业监管；房地产中介服务行业组织；掌握房地产中介服务行业规范。第八章房地产中介服务管理制度与政策学习要求了解▲3房地产经纪人员职业资格考试；房地产经纪人注册；房地产经纪人员技术能力与职责；住房置业担保概述；第一节房地产中介服务行业管理概述一、房地产中介服务的概念及特点◆■概念◇是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节，为当事人提供专业服务的经营活动■分类（房地产中介服务即三类活动的总称）◇房地产咨询◇房地产估价◇房地产经纪（注意不是经济，促进交易）■特点◇人员特定－具有执业资格或职业资格，特定资格的专业人员◇委托服务－接受当事人的委托◇服务有偿－收取报酬、佣金第一节房地产中介服务行业管理概述二、房地产中介服务行业管理内容◆（对人、对机构、对业务三方面的管理内容）2.1人员的资格管理■房地产咨询人员－学历＋职称+考试合格证书■房地产估价人员－房地产估价师执业资格一种■房地产经纪人员－房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种2.2机构管理（两方面）类似房地产开发企业设立■市场准入（设立房地产中介机构的条件）◇有自己的名称－有名◇有固定的服务场所－有场所◇有规定数量的财产和经费－有钱◇有足够数量的专业人员－有人（房地产咨询的，50%）◇其他第一节房地产中介服务行业管理概述2.2机构管理（两方面）■资质管理◇工商部门－办理营业执照◇房地产行政主管部门－领取营业执照事一个月内办理备案，办理资质二、房地产中介服务行业管理内容◆（对人、对机构、对业务三方面的管理内容）第一节房地产中介服务行业管理概述三、房地产中介服务收费■■分类◇房地产咨询收费△口头咨询费－双方协商议定△书面咨询费－一般的每份收费300-1000元，不超过咨询标的额的0.5%◇房地产估价收费△采用差额定率分档累进计收（房地产价格总额划分档次）◇房地产经纪收费△房屋租赁代理收费－无论租期长短，按半月至一月租金标准协商议定，一次性收取△房屋买卖代理收费－成交价格的0.5%－2.5%，独家代理最高不超过3%第一节房地产中介服务行业管理概述三、房地产中介服务收费■■相关规定◇以上为国家制定的最高收费标准，各地省级价格部门可制定当地收费标准◇经济特区收费标准可适当提高，但不能超过上述标准的30%【重点】记三个估价收费标准■以房产为主的房地产估价标准（房地合一）■宗地地价评估收费标准（单纯土地）■基准地价评估收费标准第一节房地产中介服务行业管理概述三、房地产中介服务收费■P164-165【重要考点】以房产为主的估价费的收取差额定率分档累进评估价估价收费（计费率）100万元（=100）0.5万元（5‰）1000万元（101-1000）2.75万元（2.5‰）2000万元（1001-2000）4.25万元（1.5‰）5000万元（2001-5000）6.65万元（0.8‰）8000万元（5001-8000）7.85万元（0.4‰）1亿（8001-10000）8.25万元（0.2‰）2亿(10000)9.25万元（0.1‰）第一节房地产中介服务行业管理概述【2009年真题】◆某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为（）万元。A.1.92B.3.60C.4.57D.6.00【2008年真题】◆某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为（）万元。A.2.48B.7.13C.13.50D.31.00【2006年真题】◆根据中介服务收费的有关规定，房屋租赁代理可根据当事人签订的租赁协议中租赁期限的长短收取不等的中介代理费。（）第二节房地产估价机构管理一、行政许可的基本内容■■概念◇是指行政机构根据公民、法人或其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为■房地产估价机构资质核准、房地产估价师执业资格注册均被列为行政许可项目。第二节房地产估价机构管理一、行政许可的基本内容■【2006年真题】◆房地产估价机构资质核准、房地产估价师执业资格注册均被列为行政许可项目。（）【2007年真题】◆房地产估价机构资质核准是一项行政许可项目。（）第二节房地产估价机构管理二、房地产估价机构的概念及组织形式■■概念◇是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构■组织形式－自然人出资，房地产估价师个人发起设立◇合伙制－2名以上专职房地产估价师合伙发起设立，对机构的债务承担无限连带责任◇有限责任制－3名以上专职房地产估价师出资发起，估价机构以其全部财产承担债务第二节房地产估价机构管理三、房地产估价机构资质等级■■资质分级◇一级◇二级◇三级（新设立机构为三级资质，设1年的暂定期,暂三）■各资质等级的通用标准（七要求）◇机构名称要求：有房地产估价或房地产评估字样◇法定代表人或合伙人要求：注册后从事房地产估价工作3年以上的专职房地产估价师◇股份及出资比例要求：专职房地产估价师出资额或股份合计不低于60%第二节房地产估价机构管理■各资质等级的通用标准（七要求）◇经营场所要求：有固定的经营服务场所◇制度要求：估价质量管理、档案管理、财务管理等管理制度健全◇估价服务质量要求：随机抽查1份房地产估价报告合格◇行为要求：申请核定资质等级之日前3年内无禁止行为（只需要记两个特殊的）△擅自设立分支机构△未经委托人书面同意，擅自转让受托业务三、房地产估价机构资质等级■第二节房地产估价机构管理■一、二、三级资质的要求一级资质二级资质三级资质时间要求连续6年以上连续4上以上无时间要求注册资本有限责任制200万合伙制120万100万60万50万30万股东合伙人要求有限责任3人合伙制2人3人2人2人2人专职估价师人数15人8人3人业绩要求前三年平均每年完成建筑面积50万平米土地面积25万平米前三年平均每年完成建筑面积30万平米土地面积15万平米在暂定期内完成建筑面积8万平米土地面积3万平米三、房地产估价机构资质等级■第二节房地产估价机构管理四、房地产估价机构资质核准程序■4.1估价机构资质核准应当提交的材料（对照资质通用标准）■资质等级申请表■原资质证书■营业执照■出资证明■法定代表人或合伙人的任职文件■专职注册房地产估价师证明■固定经营场所证明■工商部门备案的公司章程及管理制度■随机抽取三年内的一份估价报告第二节房地产估价机构管理四、房地产估价机构资质核准程序■4.2一级资质核准的程序■向机构工商注册地的省级建设行政主管部门提出申请■省级部门20日内审查完毕，并将初审意见报至住建部■住建部在20日作出决定4.3二、三级资质核准的程序■向机构注册地的市级建设行政主管部门提出申请■省级部门作出行政许可，10日内报住建部备案4.4资质证书及有效期■资质证书分正本和副本，具有同等法律效力■资质有效期为3年，暂定资质有效期为1年■工商执照注销后资质失效第二节房地产估价机构管理四、房地产估价机构资质核准程序■4.5资质核准延续程序■申请资质延续应在有效期届满30日前提出延续申请■准予延续的，有效期延续3年■未获核准延续的，在届满前可申请相应资质，逾期再申请的，按新设立机构对待■在资质有效期内没有问题的机构，经原资质许可机关同意，不再审查，有效期延续3年（依法经营，无任何问题时）4.6资质核准内容变更（名称、合伙人等）■先申请工商变更，然后在30日内办理资质变更4.7资质撤回、注销（常识即可理解）第二节房地产估价机构管理五、房地产估价机构监管■5.1估价机构的业务范围■房地产估价机构在其资质等级许可范围内从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制■一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务■二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的估价业务（除两项）■三级资质估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的估价业务（除三项）■暂定期内的三级资质估价机构，可以从事除了公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋征收搬迁（城市房屋拆迁）、在建工程抵押以外的估价业务（除五项）第二节房地产估价机构管理五、房地产估价机构监管■【2009年真题】◆三级资质房地产估价机构不得从事公司上市、企业清算和司法鉴定的房地产估价业务。（）【2007年真题】◆《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事（）估价业务。A.城市房屋拆迁B.课税C.企业清算D.司法鉴定第二节房地产估价机构管理五、房地产估价机构监管■5.2估价机构的分支机构监管■一级资质可以设立分支机构，二、三级不得设立分支机构，也不得设立办事处、联络点等■一级设立分支机构的条件（五条件）◇名称：房地产估价机构名称＋分支机构所在地行政区划名＋分公司◇分支机构负责人：应当是注册后从事估价工作3年以上并无不良记录的专职估价师◇在分支机构所在地有3名以上专职估价师◇有固定的经营服务场所◇估价质量管理、档案管理、财务管理等管理制度健全■相关规定◇注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入总公司的专职注册估价师人数中第二节房地产估价机构管理五、房地产估价机构监管■【2008年真题】◆在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。（）【2008年真题】◆房地产估价机构设立分支机构的条件包括（）等。A.房地产估价机构具有一、二级资质B.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师C.在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师D.有固定的经营服务场所E.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全第二节房地产估价机构管理五、房地产估价机构监管■5.3估价机构合并、分设■合并◇合并后存续或者新设立的估价机构可以承继合并前各方中较高的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件■分立◇只能由分立后的一方机构承继原估价机构资质，且应当符合估价机构资质等级条件◇其他各方按新设立的估价机构申请资质5.4估价机构业务监管■业务承揽◇估价机构与委托人或业务相对人有利害关系应回避◇业务由估价机构统一接受委托◇估价师不得以个人名义承揽估价业务◇分支机构应以总公司的名义承揽业务第二节房地产估价机构管理五、房地产估价机构监管■5.4估价机构业务监管■异地执业◇在异地完成估价业务后，房地产估价机构向业务发生地县级以上建设主管部门留